2 ważne ustawy dla mieszkalnictwa i budownictwa

Prezydent podpisał nowelizację dwóch ważnych ustawy z sektora mieszkalnictwa i budownictwa

Przyjęte przez Sejm 7 lipca 2022 r. ustawa o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych oraz ustawa o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych zostały podpisane przez Prezydenta RP.

- "Rozwiązania proponowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii mają podtrzymać wzrostowy trend dostępności mieszkań czynszowych i komunalnych oraz wprowadzają cyfrowe rozwiązania w procesie budowlanym" – poinformował minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Nowelizacja ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw

Ustawa wdraża cztery rozwiązania informatyczne.

- "Rozwiązania, które wnosi do procesu inwestycyjno-budowlanego, to pakiet kompleksowych narzędzi, od dawna oczekiwanych przez branżę, rynek i obywateli" – wskazał wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.

Nowe przepisy wprowadziły dziennik budowy w postaci elektronicznej (system EDB), cyfrową książkę obiektu budowlanego, elektroniczny Centralny Rejestr osób posiadających Uprawnienia Budowlane (system eCRUB) oraz Portal e-Budownictwo.

Co przewiduje ustawa z dnia 7 lipca 2022 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw?

Ustawa o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw stanowi kolejny etap cyfryzacji procesów administracyjnych w obszarze budownictwa. Podstawowym założeniem i celem ustawy jest umożliwienie obywatelom – inwestorom prowadzenie dziennika budowy oraz dokumentowanie przebiegu robót budowlanych w postaci elektronicznej.

Ponadto ustawa wprowadza możliwość prowadzenia w postaci elektronicznej książki obiektu budowlanego.

Dodatkowo w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane wprowadza się przepisy regulujące działanie portalu e-Budownictwo.

Nowelizacja przewiduje także dostosowanie prowadzonych na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane centralnych rejestrów osób posiadających uprawnienia budowlane i ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej w budownictwie do wymogów współczesnych systemów teleinformatycznych.

Ustawa o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, ma przyspieszyć cyfryzację postępowania administracyjnego w sprawach z zakresu prawa budowlanego, poprzez:

1. ustanowienie elektronicznego dziennika budowy prowadzonego w systemie Elektronicznego Dziennika Budowy (system EDB),
2. ustanowienie książki obiektu budowlanego prowadzonej w postaci elektronicznej przez system Elektronicznej Książki Obiektu Budowlanego (system EKOB),
3. wprowadzenie przepisów regulujących funkcjonowanie portalu e-Budownictwo;
4. zapewnienie prowadzenia centralnych rejestrów osób posiadających uprawnienia budowlane i ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej przez odpowiedni system teleinformatyczny (e-CRUB);
5. wprowadzenie norm prawnych dopuszczających przeprowadzanie egzaminów na uprawnienia budowlane w sposób bardziej elastyczny – tj. w terminach ustalanych przez właściwą izbę samorządu zawodowego;
6. organizację okręgowych zjazdów izb samorządu zawodowego;
7. wprowadzenie nowego rozwiązania mającego na celu wyeliminowanie wątpliwości związanych z udostępnianiem projektów budowlanych właściwym organom samorządu zawodowego (krajowy sąd dyscyplinarny, okręgowy rzecznik odpowiedzialności zawodowej oraz krajowy rzecznik odpowiedzialności zawodowej) prowadzącym postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej w budownictwie;
8. umożliwienie uzgodnienia pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, sporządzonych w postaci elektronicznej: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego oraz projektu urządzenia przeciwpożarowego.

Dziennik w postaci elektronicznej prowadzi się w systemie Elektroniczny Dziennik Budowy, zwanym „systemem EDB”. Za jego prowadzenie zgodnie z przepisami ustawy odpowiada kierownik budowy.

Uprawnionymi do dokonania wpisu w dzienniku budowy są:

• uczestnicy procesu budowlanego;
• geodeta uprawniony wykonujący na terenie budowy czynności geodezyjne na potrzeby budownictwa;
• upoważnieni pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów powołanych do kontroli przestrzegania przepisów na terenie budowy, w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

Inwestor zapewnia dołączenie do dziennika budowy kopii uprawnień budowlanych osób pełniących funkcje kierownika budowy, kierownika robót, inspektora nadzoru inwestorskiego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski.

Dziennik budowy prowadzony w postaci papierowej można kontynuować w postaci elektronicznej, natomiast dziennik budowy prowadzony w postaci elektronicznej może być kontynuowany tylko w postaci elektronicznej.

W przypadku zakończenia robót budowlanych kierownik budowy zamyka wpisem dziennik budowy. Zamknięcie dziennika budowy prowadzonego w postaci elektronicznej następuje przez nadanie mu w systemie EDB statusu „zamknięty”.

System EDB służy do wydawania oraz prowadzenia dzienników budowy w postaci elektronicznej. Adres strony internetowej, na której jest udostępniony system EDB, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu.

Portal e-Budownictwo zapewnia możliwość wygenerowania dokumentów związanych z procesem budowlanym, m.in. wniosku o pozwolenie na budowę, zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych, wniosku o pozwolenie na rozbiórkę, zgłoszenia rozbiórki, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wniosku o zmianę pozwolenia na budowę, wniosku o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Wejście w życie 

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem: 

1. art. 1 pkt 4 lit. c–g, pkt 10 lit. a, pkt 11 lit. c i d, pkt 15 lit. a, pkt 31, pkt 37 lit. b, pkt 39 i 42–44, art. 4 oraz art. 8 ust. 1, które wchodzą w życie z dniem 1 sierpnia 2022 r.;
2. art. 1 pkt 1, 3, 17, 19, 21, 22, 26, pkt 27 lit. a i c i pkt 28 oraz art. 5, które wchodzą w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia;
3. art. 1 pkt 29, 30, 32–34 i pkt 41 lit. b i c oraz art. 6, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2023 r.

Ustawa o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych

Nowelizacja pozwoli w znaczący sposób efektywniej wykorzystać dostępne na realizację programów środki, jak również pozyskiwać dodatkowe źródła finansowania.

Nowe regulacje zmieniają zasady kwalifikacji wniosków w taki sposób, aby wypłata wsparcia następowała już w roku złożenia wniosku. Pozwoli to na efektywniejsze wykorzystanie przewidzianych na dany rok środków budżetowych.

Przepisy wprowadzają czytelne dla beneficjentów zasady limitowania środków programu BSK na dany rok. Zmiana ta pozwoli też na uruchomienie jeszcze w tym roku dodatkowego 1,2 mld zł z Funduszu Dopłat (środki te pochodzą z oszczędności MRiT dokonanych na innych realizowanych w 2021 r. zadaniach).

Nowelizacja wskazuje dodatkowe źródła finansowania programów mieszkaniowych poprzez umożliwienie sprzedaży skarbowych papierów wartościowych, wprowadza tryb postępowania ze środkami niewykorzystanymi przez beneficjentów wsparcia z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Nowe regulacje umożliwiają aktualizację kwoty udzielonego wsparcia w ramach programu BSK o 20% kosztów przedsięwzięcia, w przypadku wyższych niż zakładane kosztów realizacji inwestycji oraz ustalają maksymalne stawki czynszów w zasobie mieszkaniowym finansowanym ze środków budżetu państwa.

Co przewiduje ustawa z dnia 7 lipca 2022 o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych? 

Ustawa o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych ma na celu usprawnienie mechanizmu finansowania programu budownictwa socjalnego i komunalnego obejmującego bezzwrotne finansowe wsparcie z budżetu państwa udzielanego przede wszystkim jednostkom samorządu terytorialnego oraz organizacjom pożytku publicznego na rozwój budownictwa zaspakajającego potrzeby mieszkaniowe osób o najniższych dochodach (budownictwo gminne). 

Nowelizacja wprowadza między innymi:

• uchylenie przepisu, zgodnie z którym gminy oraz inne gminne osoby prawne mają możliwość zarządzania nieruchomościami należącymi do gminnego zasobu nieruchomości na rzecz umożliwienia zarządzania nieruchomościami wspólnot przez Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową,
• doprecyzowanie zasad rozwiązania przez najemcę umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji oraz zasad rozliczenia partycypacji po śmierci najemcy,
• możliwość udziału powiatów w korzystaniu z finansowania przedsięwzięć infrastrukturalnych, obejmujących tworzenie niezbędnej infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej pod warunkiem powiązania przedsięwzięcia z realizacją jednego z przedsięwzięć lub inwestycji o charakterze mieszkaniowym wskazanym w ustawie,
• możliwość jednokrotnej zmiany warunków umowy zawartej pomiędzy BGK z beneficjentem wsparcia w zakresie wysokości finansowego wsparcia w przypadku wzrostu kosztów przedsięwzięcia nie więcej niż o 10%,
• określenie maksymalnej puli środków w ramach łącznego limitu wydatków na program finansowania budownictwa socjalnego i komunalnego,
• zasadę rozpatrywania wniosków złożonych w danym roku kalendarzowym do końca września oraz rozpatrywanie wniosków niezakwalifikowanych w danym roku ze względu na brak środków w kolejnym roku,
• obowiązek zwrotu niewykorzystanych środków z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa w przypadku niezrealizowania przez Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową (SIM) usługi publicznej, której realizacja została jej powierzona przez gminę w zamian za środki pochodzące z funduszu albo przeznaczenie ich na realizację innego przedsięwzięcia obejmującego budownictwo komunalne, mieszkania na wynajem, infrastrukturę społeczną lub komunalną infrastrukturę techniczną,
• zabezpieczenie na wypadek wystąpienia ujemnych stóp procentowych:

a) w zakresie programu społeczne budownictwo czynszowe (SBC) wprowadzono regulacje, które ograniczą wpływ sytuacji na rynkach finansowych na możliwość dalszego udzielania preferencyjnych kredytów ze środków własnych przez BGK,

b)  w zakresie rozliczania dopłat/nadwyżek do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej w przypadku spadku poziomu stopy referencyjnej (stopa referencyjna w rozumieniu ustawy z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej to WIBOR 3M powiększona o maksymalnie 1,5 punktu procentowego) do stawek ujemnych, wprowadzono regulację polegającą na określeniu minimalnego poziomu wartości stopy referencyjnej na 0%. Dzięki tej zmianie w przypadku wystąpienia ujemnych stóp procentowych rozliczeniu z Funduszem Dopłat będzie podlegać kwota w maksymalnej wysokości odsetek spłaconych przez kredytobiorcę,

c)  w zakresie programu „Rodzina na Swoim” (realizowanego na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania) doprecyzowano, że dopłata do preferencyjnego kredytu będzie stosowania wyłącznie w przypadku, gdy zostaną naliczone należne odsetki. Pozwoli to na uniknięcie stosowania dopłat w przypadku braku naliczania części odsetkowej,

• zmianę przepisów w zakresie funkcjonowania Funduszu Dopłat: uchylono przepis w ustawie z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej, zgodnie z którym po spłacie ostatniego kredytu o stałej stopie procentowej oraz ostatniego kredytu preferencyjnego, o którym mowa w ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania, środki Funduszu Dopłat podlegają odprowadzeniu do budżetu państwa,
• zmianę ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN). 

W zakresie ustawy z dnia 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, zaproponowane modyfikacje rozszerzają katalog podmiotów uprawnionych do zbywania nieruchomości na zasadach ww. ustawy z rozliczeniem „lokal za grunt” o powiaty.

Ponadto wprowadzono zmiany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego obejmujące:

• wprowadzenie uprawnienia dla gmin do wydłużenia w drodze uchwały (ponad ustawowe 3 miesiące) okresu, za który osoby ubiegające się o lokal z gminnego zasobu mieszkaniowego zobowiązane będą wykazać w deklaracji wysokość dochodu. Jeżeli dana gmina nie podejmie uchwały, wówczas zastosowanie będzie miał termin wskazany w ustawie, tj. 3 miesiące,
• przepisy ustawy o dodatkach mieszkaniowych, dotyczące deklarowania dochodów przy ustaleniu wysokości dodatków mieszkaniowych, stosować się będzie odpowiednio. Dzięki takiemu rozwiązaniu nie będzie wątpliwości, że przyjęty przez gminę wzór deklaracji może również obejmować (w przypadku podjęcia przez gminę uchwały o wydłużeniu okresu, ponad ustawowe 3 miesiące, za który osoby ubiegające się o lokal z gminnego zasobu mieszkaniowego zobowiązane będą wykazać wysokość dochodu) dochód za okres dłuższy niż trzy miesiące. 

Wejście w życie 

Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem:

• art. 1 i art. 30, które wchodzą w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia;
• art. 25 i art. 42, które wchodzą w życie po upływie 6 tygodni od dnia ogłoszenia;
• art. 27 i art. 43, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia;
• art. 28, który wchodzi w życie z dniem 1 sierpnia 2022 r.

Rekordowe dane za rok 2021

2021 rok po wprowadzeniu tzw. społecznego pakietu mieszkaniowego okazał się rekordowy. Dzięki rządowym programom finansującym społeczne budownictwo czynszowe, w tym komunalne, powstanie bądź też zostanie zmodernizowanych łącznie blisko 14 tys. lokali mieszkalnych. Natomiast w 2022 r. możemy mówić już o prawie 6 tys. mieszkań.

- "Dzięki przygotowanej i wdrożonej w Ministerstwie Rozwoju i Technologii społecznej części Pakietu Mieszkaniowego, udało się wybudować najwięcej mieszkań w 15 letniej historii programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego" – zaznaczył wiceminister Uściński.

W ramach programu preferencyjnych kredytów dla inwestorów społecznego budownictwa czynszowego w 2021 r. zakwalifikowano wnioski dotyczące 87 przedsięwzięć realizowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, spółki gminne oraz spółdzielnie mieszkaniowe, obejmujących utworzenie 8.481 lokali mieszkalnych. Natomiast w 2022 r. inwestorzy złożyli już wnioski, które pozwolą na utworzenie 2.521 społecznych lokali mieszkalnych na wynajem.

- "Nowe przepisy pozwolą dalej zwiększać dostępność mieszkań. Społeczny pakiet mieszkaniowy przyczynił się do prawdziwego przełomu w tym obszarze polityki mieszkaniowej państwa. Dołożyliśmy tym samym także niemałą cegiełkę do aktywizacji polityki prorodzinnej oraz zwiększenia szans Polaków na poprawę warunków mieszkaniowych" – podkreślił Piotr Uściński.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl