Cisi podnajemcy pod ochroną ustawy

Lokal zastępczy przysługuje osobom, które korzystają z lokalu bez zgody gminy, ale mają pośredni tytuł do lokalu - orzekł Sąd Najwyższy.

Uchwała Sądu Najwyższego

W dniu 15 listopada br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 49/18, podjął uchwałę następującej treści:

Osoba korzystająca z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy użyczenia, zawartej z najemcą lokalu bez zgody wynajmującego wymaganej w art. 688[2] k.c., jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.).

Powyższa uchwała  została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 27 marca 2018 r., sygn. akt II Ca 1199/17:

„Czy osoba, której najemca oddał lokal mieszkalny do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego, jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 punkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014 r. poz. 150)?”

Czego dotyczyła sprawa?

W przedmiotowej sprawie gmina wynajmowała lokal najemcy X, który oddał w drodze użyczenia ten lokal rodzinie Y. Doszło do rozwiązania umowy najmu między gminą a najemcą X, w konsekwencji gmina wystąpiła przeciwko rodzinie Y, która zajmowała lokal.

Sąd pierwszej instancji uznał, że rodzinie tej przysługuje lokal zastępczy, bo legitymuje się pochodnym prawem do zajmowanego lokalu. Gmina natomiast kwestionowała to stanowisko, gdyż nie wyraziła zgody na użyczenie lokalu przez X.

Sąd drugiej instancji powziął wątpliwość wyrażoną w przedstawionym pytaniu prawnym.

Jak Sąd Najwyższy uzasadnił swoje stanowisko?

Sąd Najwyższy podkreślił, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego pojęcie „lokator” na gruncie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów jest rozumiane bardzo szeroko.

Podkreślił, że ustawa ma charakter przede wszystkim ochronny, realizujący obowiązki socjalne państwa względem obywateli. Przejawem tego jest zapobieganie bezdomności. Stąd też uprawnienia do lokalu socjalnego w zasadzie przyznawane są w każdym wypadku, kiedy osoba zajmująca lokal i podlegająca eksmisji nie zajęła tego lokalu samowolnie. Kierunek wykładni jest taki, że jeżeli osoba, która zajmuje lokal ma jakikolwiek tytuł prawny do lokalu, jest uważana za lokatora – niezależnie, czy jest to tytuł bezpośrednio pochodzący z prawa własności, czy jest to prawo pośrednie, czyli pochodzące od najemcy tego lokalu.

Zgodnie z art. 688[2] Kodeksu cywilnego, bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Sąd Najwyższy zaznaczył, że brak wskazanej zgody nie oznacza nieważności ani bezskuteczności czynności, ponieważ w takim przypadku sankcją przewidzianą dla wynajmującego (osoby która zawarła umowę dającą tytuł pośredni do lokalu) jest możliwość wypowiedzenia umowy podstawowej.

Sąd Najwyższy wskazał, że to rozstrzygnięcie zapewnia większą elastyczność oraz umożliwia właścicielowi podjęcie decyzji, czy rozwiązać umowę, czy też nie; nie ma tutaj automatyzmu. To rozwiązanie należy uznać za lepsze, bardziej dostosowane do celu ustawy, gdyż zapewnia ochronę wynajmującemu, a z drugiej strony chroni osoby, które zajmują lokal - wskazał SN.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl