Dział spadku a dopuszczenie do współposiadania - opinia prawna

Stan faktyczny

Dwie siostry A i M odziedziczyły po rodzicach mieszkanie w domu „bliźniak” na parterze o powierzchni ok. 50 m2 (dwa pokoje po ok. 21 m2 i 9 m2, kuchnia, łazienka i przedpokój). Zostało przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. W księdze wieczystej jako współwłaściciele figurują: ciotka sióstr A i M- ½ udziału oraz siostra A- ¼ udziału,  siostra M- ¼ udziału. Ciotka zajmuje 1 piętro budynku, a spór pomiędzy siostrami dotyczy części na parterze. Około 3 lata temu siostra M wyprowadziła się do swego męża i teściowej, nie będąc zainteresowaną losem mieszkania. Siostra A pozostała w mieszkaniu ze swoim mężem, opłacała podatki i wszystkie zobowiązania. Siostry uzgodniły ustnie wysokość spłaty za udział w nieruchomości na kwotę 20.000 zł. Obecnie siostra M rezygnuje ze spłaty i chce zamieszkać ponownie w mieszkaniu odziedziczonym po rodzicach, na co druga siostra A nie wyraża zgody. Spłata dotychczas nie nastąpiła, choć siostra A dysponuje ustaloną kwotą i wyraża gotowość jej uiszczenia na rzecz siostry M. Siostra M skierowała do sądu pozew, w którym na drodze postępowania cywilnego żąda dopuszczenia do współposiadania. Uzasadnia, że musi opuścić mieszkanie teściowej, dotychczas zajmowane, a nie ma środków do życia. Według mnie mieszkanie nie nadaje się do wspólnego zamieszkania przez dwie rodziny i nie da się podzielić na dwa niezależne mieszkania bez wyburzania ścian. Poza tym siostry są ze sobą skonfliktowane. W sporze sądowym każda z sióstr jest reprezentowana przez radcę prawnego. Dla wyjaśnienia podaję, że w Gnieźnie można nabyć duży pokój z kuchnią za kwotę ok. 20.000 zł. Na jakiej podstawie prawnej siostra M może zamieszkać powtórnie w mieszkaniu? Na jakiej podstawie prawnej siostra A może nie dopuścić siostry M do współposiadania i spłacić udział siostry M? W jaki sposób można doprowadzić do zawarcia ugody między siostrami?

Opinia prawna

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że dział spadku nie został dokonany, a opisie chodzi raczej o postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, na podstawie którego siostry M i A zostały wpisane do księgi wieczystej, jako współwłaścicielki nieruchomości po ¼ części.
Gdyby został faktycznie dokonany dział spadku, to nie mógłby powstać spór o dopuszczenie do współposiadania. W wyniku działu spadku zostałaby bowiem zniesiona współwłasność np. poprzez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali dla każdej z sióstr lub poprzez przyznanie nieruchomości jednej z sióstr z obowiązkiem spłaty drugiej.

Stan prawny i faktyczny przedstawiony rodzi konieczność rozstrzygnięcia dwóch zagadnień:

• dopuszczenia do współposiadania,

• działu spadku (zniesienia współwłasności).

Postępowanie o dopuszczenie do współposiadania rozstrzyga jedynie o prawie do wspólnego posiadania i korzystania ze wspólnej nieruchomości. Dział spadku doprowadziłby do zniesienia współwłasności nieruchomości.

Na jakiej podstawie prawnej siostra M może zamieszkać powtórnie w mieszkaniu?

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że obie siostry są współwłaścicielkami nieruchomości po ¼ części. W takiej sytuacji siostra M jako współwłaścicielka jest współuprawniona do korzystania z mieszkania. Ustna umowa między siostrami nie jest dowodem w sprawie, jest nieważna. Umowa taka, której rzeczywistym celem jest zniesienie współwłasności, wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Uprawnienie siostry M do zamieszkania we wspólnej nieruchomości wynika z przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych, które stosuje się odpowiednio do wspólności majątku spadkowego (art. 1035 k.c.). Istotny jest w szczególności art. 206 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej.

Jako współwłaścicielka, wobec braku działu spadku, którego istotą jest podział masy spadkowej między spadkobierców (siostry), jest uprawniona do korzystania z mieszkania. Orzeczenie sądu w sprawie o dopuszczenie do współposiadania nie rozstrzygnie jednak problemu, jakim w zasadzie jest dział spadku.

Na jakiej podstawie prawnej siostra A może nie dopuścić siostry M do współposiadania i spłacić udział siostry M?

Niedopuszczenie siostry M do zamieszkania we wspólnym mieszkaniu może nastąpić w dwojaki sposób:

• poprzez oddalenie powództwa siostry M o dopuszczenie do współposiadania (co nie rozwiązuje jednak problemu, o czym wspomniałem wyżej),

• poprzez dokonanie działu spadku.

Siostra A może podnosić zarzut w postępowaniu o dopuszczenie do współposiadania, że współposiadania siostry M nie da się pogodzić z jej współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości (art. 206 k.c.). Innymi słowy, siostry nie mogą wspólnie korzystać z mieszkania. Jest to argument, który sąd będzie oceniał w zestawieniu z roszczeniem siostry M o dopuszczenie do współposiadania. W takich sprawach trudno jest przesądzić, jakie będzie rozstrzygnięcie sądu.

Dział spadku może być dokonany bądź w drodze umowy pozasądowej bądź na drodze sądowej. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż w skład spadku wchodzi nieruchomość (art. 1037 § 2 k.c.). Złożenie przez siostrę A wniosku o dział spadku spowoduje, iż sprawa o dopuszczenie do współposiadania zostanie przekazana sądowi, który będzie rozpatrywał wniosek o dział spadku. Wszelkie kwestie, które w toku postępowania w sprawie o poduszczenie do współposiadania miały być rozstrzygnięte zostałyby rozstrzygnięte w postępowaniu o dział spadku. Wynika to z przepisów art. 688 k.c. w związku z art. 618 § 1 i § 2 k.c.

Dział spadku może nastąpić trojako:
1) Przez podział nieruchomości,
2) Przez przyznanie jednej siostrze z obowiązkiem spłaty drugiej siostry,
3) Przez sprzedaż nieruchomości.

Nie wnikając w szczegółowy opis przesłanek dokonania każdego z przedstawionych sposób, gdyż nie jest to przedmiotem porady, należy skoncentrować się na sposobie określonym w pkt 2, jako najbardziej prawdopodobnym z uwagi na fizyczną niemożliwość podziału mieszkania (jak Pan zapewnia) i deklarację siostry A o spłacie siostry M.

Na marginesie należy zaznaczyć, że podział wspólnej nieruchomości nie może być dokonany, jeżeli byłby sprzeczny m.in. ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo pociągałby za sobą istotną jej zmianę lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 in fine k.c.).

W razie działu spadku w sposób określony w pkt 2 należałoby ustalić wartość nieruchomości, która przypadłaby na rzecz siostry M- połowę tej wartości otrzyma jako spłatę siostra M.

Teoretycznie istnieje również możliwość dokonania podziału quoad usum, czyli podziału fizycznego mieszkania, a nie prawnego, do korzystania przez siostry, ale z przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego wynika, że jest to praktycznie niemożliwe tym bardziej, że siostry są skonfliktowane.

W jaki sposób można doprowadzić do zawarcia ugody między siostrami?

Zawarcie ugody między siostrami jest prawnie dopuszczalne nawet na etapie postępowania sądowego o dopuszczenie do współposiadania. Być może istotą sporu jest ustalenie kwoty tytułem spłaty za udział w nieruchomości.

Być może negocjacje polegające na ustaleniu nieco wyższej kwoty i przekonaniu drugiej strony pozwoliłyby zakończyć spór. Taką możliwość należałoby zasugerować radcom prawnym reprezentującym strony. W toku negocjacji zmierzających do zawarcia ugody należy przedstawić siostrom argumenty prawne i faktyczne przedstawione wyżej w niniejszej poradzie (ad. 1 i ad.2), z których wynika, że za każdą z nich przemawiają pewne podstawy prawne. Praktyka wskazuje, że takie spory (zwłaszcza o dział spadku) w razie braku zgodnej woli stron, mogą znacznie przeciągnąć się w czasie. Treść ugody powinna rozstrzygnąć w przedmiocie działu spadku znosząc tym samym wzajemne roszczenia sióstr. 

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.