Uprawnienia kuratora spadku - opinia prawna
Stan faktyczny
Czy kurator spadku nie objętego, w skład którego wchodzi nieruchomość budynkowa, może wypowiedzieć umowy najmu najemcom na podstawie art. 11 ust. 5 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. Czy lokatorzy mogą do sądu wnieść pozew o ustalenie skuteczności takiego wypowiedzenia? Czy lokatorom przysługują inne środki prawne aby uczynić to wypowiedzenie bezskutecznym? Czy lokatorom przysługuje jakiś środek zaskarżenia na działania kuratora? Czy działania kuratora mają jakiś limit czasowy, w którym powinien on dopełnić swych powinności?
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:
- ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964r. nr 43 poz. 296 z późn. zm.)
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 200r. nr 71 poz. 733 z późn. zm.)
- dekret z dnia 8 października 1946r. Prawo spadkowe (Dz. U. 1946r. nr 60 poz. 328 z późn. zm.) – uchylony na mocy art. III pkt 7 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz. U. 1964r. nr 16 poz. 94 z późn. zm.)
1. Ustanowienie i zakres obowiązków kuratora spadku nie objętego
Zgodnie z art. 666 kodeksu postępowania cywilnego, do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę nad całością spadku czuwa sąd, a w razie potrzeby ustanawia kuratora spadku. Kurator jest więc powoływany tylko wówczas, gdy sąd nie jest w stanie czuwać nad przedmiotem nie objętego spadku. Do zadań kuratora należy przede wszystkim wyjaśnienie kto jest spadkobiercą i zawiadomienie spadkobierców o otwarciu spadku.
Na podstawie art. 667 k.p.c. można stwierdzić, że kurator sprawuje zarząd majątkiem spadkowym. Zarząd ten sprawowany jest pod nadzorem sądu i do jego sprawowania należy odpowiednio stosować przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Już z samego brzmienia przepisu tego artykułu można wyciągnąć wniosek, że zakres zarządu kuratora majątkiem spadkowym jest ograniczony i podlega kontroli sądowej.
W związku z tym, kurator może dokonywać tylko czynności nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu majątkiem spadkowym, a więc powinien dbać o to, by majątek ten nie doznał uszczerbku, by jego wartość pozostała co najmniej równa wartości obejmowanego przez niego majątku.
Przepisy o zarządcy nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji należy odczytywać odpowiednio. Oznacza to, że mają one zastosowanie do kuratora nie objętego majątku spadkowego tylko wówczas, gdy z przepisów regulujących status kuratora nie wynika nic innego. Przepisy k.p.c. o kuratorze spadku nie objętego jako naczelną ustanawiają zasadę kontroli sądowej nad działalnością kuratora. Należy także stwierdzić, że wszelkie czynności wykraczające poza zakres obowiązków kuratora (a więc poza odszukanie spadkobierców oraz poza zarząd spadkiem nie przekraczający zakresu zwykłego zarządu) powinny być dokonywane wyjątkowo i tylko za zezwoleniem sądu.
Przepisy o zarządcy nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji także uprawniają zarządcę tylko do wykonywania czynności nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu. Art. 935 wyraźnie stanowi, że zarządca powinien dokonywać tylko tych czynności, które mają na celu prowadzenie prawidłowej gospodarki, a na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu konieczne jest uprzednie uzyskanie zgody stron – a w przypadku kuratora spadku nie objętego – zgody sądu.
Należy teraz rozważyć, czy wypowiedzenie umów najmu lokali znajdujących się w nieruchomości budynkowej wchodzącej w skład nie objętego spadku stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i w związku z tym czy może być dokonana bez uprzedniej zgody sądu. Problem ten należy rozważyć w konkretnej sytuacji faktycznej. Jakkolwiek zawieranie umów najmu oraz ich rozwiązywanie stanowi czynność rozporządzającą rzeczą i jako taka przekracza zakres zwykłego zarządu, w konkretnych sytuacjach może zostać uznana za czynność wchodzącą w zakres zwykłego zarządu. Stanie się tak np. gdy lokatorzy występują przeciwko porządkowi domowemu, niszczą i demolują zajmowane przez nich lokale uniemożliwiając spokojny byt innych lokatorów. W takiej sytuacji wypowiedzenie umów najmu należy zaliczyć do czynności chroniących majątek, nad którym kurator sprawuje opiekę i do których jest on nie tylko upoważniony lecz zobowiązany. Należy jednak podkreślić, że każdą sytuację należałoby rozważać indywidualnie, a to ze względu na barak precyzyjności in abstracto pojęcia „zwykłego zarządu”.
2. Skuteczność wypowiedzenia
Wypowiedzenie umów najmu może nastąpić w sytuacjach opisanych w punkcie poprzedzającym. Nawet jeżeli przyjąć, iż dokonanie wypowiedzenia bez przyczyn opisanych powyżej byłoby dopuszczalne – tzn. wchodziłoby w zakres zwykłego zarządu kuratora majątku spadkowego, wypowiedzenie takie musi jednak nastąpić zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wniosek taki wynika z obowiązującego prawa, nie tylko zaś z brzmienia zd. 2 art. 936 k.p.c., który to przepis należy stosować do kuratora nie objętego majątku spadkowego odpowiednio. Należy w konkluzji stwierdzić, iż zasadne są podnoszone przez Pana zarzuty co do skuteczności wypowiedzenia najmu z uwagi na zakres podmiotowy wskazany przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Kurator dokonał wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 5 i 7 powoływanej ustawy. Jednakże przepisy te upoważniają do dokonania tego wypowiedzenia tylko właściciela lokalu, którym kurator nie jest. Przepisy te wyraźnie ustanawiają możliwość wypowiedzenia umowy najmu tylko właścicielowi. Zamiar ten spowodowany powinien być chęcią zamieszkania w zajmowanym przez najemcę lokalu przez właściciela (ust. 5 powoływanego przepisu) albo przez jego pełnoletniego zstępnego, wstępnego lub osoby, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny (ust. 7 powoływanego przepisu). Jednakże zawsze podmiotem, od którego ma „wyjść” inicjatywa w postaci wypowiedzenia stosunku najmu, musi być właściciel lokalu. Kurator spadku, w skład którego wchodzą przedmiotowe lokale właścicielem ich nie jest. Pełni on tylko funkcję pomocniczą, polegającą na zarządzie powierzonym mu majątkiem. Funkcja ta nie czyni go właścicielem, a tym bardziej nie uprawnia go do dokonywania czynności przepisanych tylko dla właściciela. Choć sprawuje on w pewnym sensie zarząd nad majątkiem spadkowym, to zarząd ten nie wynika z jego uprawnień do tego majątku a z powierzonej kuratorowi funkcji. Ponadto, art. 11 ust. 5 i 7 ustanawiają dodatkowa przesłankę, bez spełnienia której nie byłoby możliwe dokonanie wypowiedzenia. Jest nią zamiar zamieszkania w wynajmowanych lokalach przez samego właściciela (ust. 5) lub przez jego pełnoletniego zstępnego, wstępnego lub osoby, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. W analizowanej sytuacji nie sposób przyjąć aby kurator wypowiadając umowy najmu miał zamiar zamieszkać w wynajmowanych lokalach. Nawet jeżeliby tak było, nie jest on właścicielem wynajmowanych lokali ani także jedną z osób bliskich właścicielowi, o których mowa w ust.
7 powoływanego przepisu. Poza tym wypowiedzenie to musi zostać dokonane przez właściciela, a w analizowanym przypadku ta podstawowa przesłanka nie została spełniona. Nie bez znaczenia jest także brzmienie ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie wnikając w słuszność przyjętego przez ustawodawcę rozwiązania, w ustawie tej przyjęto ochronę lokatora, która ma charakter właściwie absolutny. Wypowiedzenie umowy najmu na podstawie tej ustawy możliwe jest tylko w sytuacjach ściśle w niej opisanych. Można więc stwierdzić, że wypowiedzenie umowy najmu jest wyjątkiem. Zgodnie z zasadą rządzącą prawem cywilnym, zgodnie z która wyjątki powinno się interpretować w sposób zawężający, należy uznać, że niezgodne z powoływana ustawą jest dokonanie wypowiedzenia umowy najmu na podstawie powołanych w wypowiedzeniu przepisów (tj. na podstawie art. 11 ust.5 i 7). Wypowiedzenia tego dokonano zatem bez podstawy prawnej i jako takie jest bezskuteczne z uwagi na niespełnienie przesłanki podmiotowej ustanowionej w tym przepisie (wypowiedzenia na podst. art. 11 ust. 5 i 7 może dokonać tylko właściciel lokalu).
3. Środki ochrony lokatorów
Lokatorzy uprawnieni są do wniesienia powództwa do sądu o ustalenie istnienia stosunku najmu. Interes prawny lokatorów, która to przesłanka musi być spełniona by skutecznie wnieść powództwo o ustalenie, jest tutaj oczywisty. Sąd w wydanym orzeczeniu ustali zarówno fakt istnienia (nieistnienia) stosunku najmu a pośrednio także odniesie się do skuteczności dokonanego wypowiedzenia.
Lokatorzy nie muszą wszakże reagować na dokonane wypowiedzenie. W ewentualnej późniejszej rozprawie o opuszczenie lokalu mogą oni skutecznie podnosić zarzut bezprawności dokonanego wypowiedzenia. Takie postępowanie jest oczywiście bardziej ryzykowne, gdyż definitywne stwierdzenie sądu o skuteczności wypowiedzenia zostanie odłożone „na ostatni moment”, aczkolwiek należy uznać, że taka możliwość jest dopuszczalna.
4. Możliwości odwołania kuratora
Zgodnie z art. 667 § 2 zd. 2 k.p.c., do kuratora nie objętego majątku spadkowego odpowiednie zastosowanie mają przepisy o zarządcy nieruchomością podlegającą egzekucji. Stosując więc odpowiednio te przepisy należy stwierdzić, że kurator może być przez sąd, który go ustanowił odwołany, jeżeli sprawowanie prawidłowego zarządu tego wymaga (art. 931 § 1 k.
p.c.). Decyzje co do odwołania zarządcy (w analizowanym przypadku kuratora) podejmuje sąd. Należy uznać, że lokatorzy, na których wniosek kurator został ustanowiony, mogą domagać się jego odwołania. Uprawnienie to przysługuje także wszystkim, których interes prawny będzie taki wniosek o zmianę kuratora uzasadniał. Osoby, które zgłoszą do sądu wniosek o zmianę zarządcy musza jednak udowodnić, że dotychczasowy zarządca (w analizowanym przypadku kurator) dokonuje czynności sprzecznych z prawidłowym sprawowaniem zarządu.
Należy stwierdzić, że okres aktywności kuratora powinien być wyznaczony zakresem jego zadań. Do wypełnienia tych zadań kurator powinien zaś dążyć w pierwszej kolejności. Kurator powinien zostać odwołany przez sąd z momentem spełnienia jego zadań.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?