Wybudowanie domu na gruncie spadkodawcy – opinia prawna

Opinia prawna

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że na działce należącej do matki i brata, Pański ojciec, w większości własnymi siłami, wybudował dom, a następnie w nim zamieszkiwał aż do chwili obecnej. Obecnie Pański ojciec chciałby uregulować swoje prawa wobec tego domu.

Na wstępnie należy stwierdzić, że wyodrębnienie własności budynku, bądź jego części (bez gruntu, na którym budynek stoi), nie jest możliwe w świetle obowiązujących przepisów prawa. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), budynek trwale z gruntem związany stanowi jego część składową, a zatem jego wyodrębnienie jako osobnej od gruntu nieruchomości jest niemożliwe. W praktyce oznacza to, że dotychczasowi współwłaściciele gruntu automatycznie stali się właścicielami wzniesionego na nim budynku, w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności gruntu.

 
 W przedmiotowej sprawie nie wydaje, aby spełnione były przesłanki do zasiedzenia przez Pańskiego ojca udziału we współwłasności gruntu, na którym został wzniesiony budynek, a zarazem udziału we współwłasności tego budynku. Do nabycia własności nieruchomości (lub udziału we współwłasności) w drodze zasiedzenia konieczne jest bowiem nieprzerwane posiadanie rzeczy, przez określony ustawą czas, jako posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. W przedmiotowej sprawie zachodzi zatem konieczność dokonania oceny, czy zachowanie Pańskiego ojca w stosunku do całego gruntu, na którym postawił dom i co do samego domu było tego rodzaju, że uzasadnione byłoby przyjęcie samoistności posiadania. Jeśli Pański ojciec, zajmując grunt pod budowę domu uznawał się za właściciela (współwłaściciela) tego gruntu (np. wzniósł budynek bez pytania właścicieli o zgodę), a następnie również wzniesionego na nim budynku (nawet wiedząc, że tym właścicielem nie jest) i manifestował swoją wolę władania gruntem i budynkiem jak właściciel na zewnątrz (wobec właścicieli tego gruntu), możliwe byłoby uznanie go za posiadacza samoistnego, co stanowi jedną z przesłanek zasiedzenia. Jednak w przedstawionym stanie faktycznym bardziej prawdopodobne wydaje się stwierdzenie, że Pański ojciec budując dom na gruncie należącym do jego matki i brata nie uznawał się za właściciela ani też współwłaściciela gruntu (zapewne pytał o zgodę na postawienie na gruncie domu), uznawał się jedynie za ewentualnego przyszłego współwłaściciela (w wypadku dziedziczenia po matce), co wykluczałoby przyjęcie samoistności jego posiadania. Posiadanie samoistne można wykazać choćby przez ponoszenie obciążeń podatkowych, czy wszelkie czynności zmierzające do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym lub polepszenia jej stanu.

 Jeżeli ocena zachowania Pańskiego ojca w myśl wskazanych wcześniej kryteriów, prowadzić może do uznania, że był on samoistnym posiadaczem gruntu oraz budynku (np. zamieszkiwał w budynku i traktował go jak swoją własność), należy rozważyć pozostałe przesłanki nabycia przez niego w drodze zasiedzenia gruntu. Wraz z nabyciem gruntu, automatycznie nabędzie się własność położonego na nim budynku. Konieczne jest jednak posiadanie gruntu jako posiadacz samoistny nieprzerwanie przez okres 20 lat (posiadacz w dobrej wierze) albo 30 lat (posiadacz w złej wierze).

Ponieważ Pana ojciec przez cały czas miał świadomość, że grunt stanowi współwłasność jego matki oraz rodzeństwa, nie można go uznać za posiadacza w dobrej wierze, a jedynie za posiadacza w złej wierze i wymagany okres posiadania gruntu i budynku wynosi 30 lat. Budynek wzniesiono w 1977 roku. Od tamtego czasu minęło 28 lat i przez ten czas Pański ojciec nieprzerwanie przebywa i zajmuje się gospodarstwem. W tej sytuacji nabycie własności zajętego gruntu, czy jego części, mogłoby mieć miejsce najwcześniej w 2007 lub 2008 roku. Wynika to z faktu, że w roku 1990 nowelizacja kodeksu cywilnego wydłużyła terminy zasiedzenia nieruchomości odpowiednio z 10 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze do 20 lat oraz z 20 lat w przypadku posiadania w złej wierze do 30 lat.

Całość budynku Pański ojciec może nabyć odpłatnie od współwłaścicieli gruntu. Mowa tu o sprzedaży. W tej sytuacji wszyscy właściciele powinni dokonać zbycia swoich udziałów we współwłasności gruntu na rzecz Pana ojca. Jeśli nie uda się nabyć udziałów wszystkich współwłaścicieli, a tylko niektórych, nabędzie on udział we współwłasności budynku odpowiadający nabytym udziałom we współwłasności gruntu. Dodam, że współwłaściciele gruntu mogą swobodnie rozporządzać swymi udziałami, bez zgody pozostałych, stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego. Odpowiednio można postąpić przy dokonaniu nieodpłatnego przeniesienia własności na Pańskiego ojca w drodze darowizny, jeśli tylko współwłaściciele wyrażą na to zgodę.

Kolejna możliwość to nabycie własności udziałów gruntowych w drodze dziedziczenia.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     W zależności od sposobu dziedziczenia (testamentowe, bądź ustawowe), po śmierci babki, Pański ojciec może nabyć własność (najprawdopodobniej jednak udział we współwłasności) gruntu z położonym na nim budynkiem. Jeżeli ojciec nie będzie jedynym spadkobiercą, uzyskanie własności budynku będzie wymagało zniesienia współwłasności poprzez przyznanie ojcu własności gruntu oraz budynku (prawdopodobnie ze spłatami na rzecz pozostałych współwłaścicieli - pomniejszonymi o poniesione przez Pana ojca koszty wzniesienia budynku - tj. nakłady).

W chwili obecnej, zakładając, że ojciec Pana nie nabył własności przez zasiedzenie, przysługuje mu prawo żądania od właścicieli nieruchomości zwrotu poniesionych wydatków, które spowodowały po stronie pozostałych współwłaścicieli wzbogacenie (wzrost wartości nieruchomości). W tym celu powinien wykazać (m.in. dowody z zeznań świadków) wysokość nakładów oraz fakt, że pomiędzy nim a właścicielami nie było żadnego porozumienia co do zasad na jakich może on budować na nieruchomości.