Co zrobić w przypadku braku zgody na otwarcie sklepu monopolowego?

Pytanie:

Jestem właścicielem lokalu w budynku wielorodzinnym. Chciałem w nim otworzyć sklep monopolowy. Pojawił się jednak, jeden poważny problem, wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody. Co w takiej sytuacji powinienem zrobić? Czy w takiej sytuacji po przez proces sądowy mogę cofnąć decyzję wspólnoty mieszkaniowej? Jest to dla mnie bardzo ważne, bowiem wszystko mam dopięte na ostatni guzik, potrzebuję tylko pozwolenia.

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Sporządzoną na Pana potrzebę opinię prawną oparliśmy na przepisach:

  • ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.1964.16.93 z późn. zmianami),
  • ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 2014.101 tekst jednolity),
  • ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (Dz. U. 2012 poz. 1356 tekst jednolity),
  • ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903 tekst jednolity),
  • ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2014 poz. 1025 tekst jednolity).

W celu prowadzenia zgodnej z prawem sprzedaży alkoholu, konieczne jest spełnienie wymagań zawartych w ustawie o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Zgodnie z art. 18 ust. 1, sprzedaż napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia w miejscu lub poza miejscem sprzedaży może być prowadzona tylko na podstawie zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), właściwego ze względu na lokalizację punktu sprzedaży, zwanego dalej \"organem zezwalającym\". Zezwolenie wydaje się na podstawie pisemnego wniosku przedsiębiorcy i wydaje się je oddzielnie na różne rodzaje napojów alkoholowych, w zależności od zawartości alkoholu.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać dane wskazane w art. 18 ust. 5, a więc: oznaczenie rodzaju zezwolenia, oznaczenie przedsiębiorcy, jego siedzibę i adres, w przypadku ustanowienia pełnomocników ich imiona, nazwiska i adres zamieszkania; numer w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej; przedmiot działalności gospodarczej; adres punktu sprzedaży; adres punktu składowania napojów alkoholowych (magazynu dystrybucyjnego).

Natomiast ust. 6 wskazuje, że do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć następujące dokumenty:

  • dokument potwierdzający tytuł prawny wnioskodawcy do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży napojów alkoholowych;
  • pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym;
  • decyzję właściwego państwowego inspektora sanitarnego o zatwierdzeniu zakładu, o której mowa w art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia (Dz. U. z 2010 r. Nr 136, poz. 914, z późn. zm.).

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, sklep monopolowy ma być zlokalizowany w budynku wielorodzinnym, zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. W takim wypadku wskazany powyżej art. 18 ust. 6 pkt 3 przewiduję konieczność uzyskania obligatoryjnej, pisemnej zgody właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora – w tym wypadku wspólnoty mieszkaniowej. Brak uzyskania koniecznej zgody jest przeszkodą, która nie pozwoli na uzyskanie stosownego zezwolenia. W opisanym przypadku, w razie braku zgody wspólnoty, sprzedaż alkoholu nie będzie zgodna z prawem.

Tryb podejmowania zgody przez wspólnotę mieszkaniową określony został przepisami ustawy o własności lokali. Ustawa ta wyróżnia dwa rodzaje wspólnot. Pierwszą z nich jest tzw. mała wspólnota, jeśli lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest nie więcej niż siedem. W takim przypadku podejmowanie decyzji następuje stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego.

Jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, udzielenie zgody na lokalizację sklepu monopolowego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Tak też wskazał m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 15 września 2011 r., II GSK 854/10, stwierdzając, że czynność prawna w zakresie prawa publicznego jaką niewątpliwie jest pisemna zgoda realizująca funkcję ochronną z przepisu art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi względem wszystkich współwłaścicieli budynku nie może być uznana jako czynność zwykłego zarządu nie wymagająca zgody wszystkich współwłaścicieli, chociażby z uwagi na ujemne konsekwencje wynikające ze sprzedaży napojów alkoholowych.

Tryb podejmowania uchwał przez właścicieli lokali wskazany został w art. 23 u.w.l. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Tryb zaskarżania uchwały do sądu wskazuje natomiast art. 25 u.w.l. Stanowi on, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Przepis ten wskazuje podmiot, uprawniony do zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu – jest nim właściciel lokalu. Jeśli więc posiada Pan prawo własności lokalu, w których ma zostać założony sklep alkoholowy, jest Pan podmiotem uprawnionym do zaskarżenia uchwały wspólnoty do sądu. Ponadto, wskazana regulacja nie stanowi szczegółowych wymagań co do powodów zaskarżenia uchwały do sądu. Wystarczające jest, że uchwała taka narusza interesy właściciela lokalu. Ciężar udowodnienia istnienia przesłanek, uzasadniających zaskarżenie uchwały do sadu spoczywa na stronie powodowej, która powinna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa. Jak wskazuje się w orzecznictwie, nie jest możliwe ani celowe opracowanie katalogu uchwał, które mogą być kwalifikowane jako naruszające zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną oraz interesy właściciela.

Ponadto, w orzecznictwie podnosi się również, że prawo zaskarżania uchwał wspólnoty dotyczy nie tylko uchwał pozytywnie rozstrzygających daną kwestię, ale również uchwał mających negatywny charakter. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 6 kwietnia 2011 r., I ACa 103/11, przepis art. 25 ust. 1 u.w.l. nie ogranicza prawa zaskarżania uchwał jedynie do tych, które pozytywnie rozstrzygają dany problem.

Powództwo do sądu w opisywanym przypadku może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Jeżeli więc chce Pan zaskarżyć wspomnianą uchwałę do sądu, konieczne jest zachowanie wskazanego terminu; w innym przypadku uchwała stanie się niezaskarżalna.

Właściwym sądem, do którego należy skierować pozew, jest sąd okręgowy, gdyż do właściwości sądów okręgowych należą sprawy o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo o ustalenie nieistnienia uchwał organów osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Od pozwu w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł (art. 27 pkt 9 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Odnosząc się do szans na pozytywne rozstrzygnięcie wskazanej sprawy, trudno jest jednoznacznie wskazać, jakie rozstrzygnięcie podejmie sąd. Jednakże fakt, że wspólnota nie przedstawiła żadnych jednoznacznych argumentów na odmowę zgody z pewnością świadczy na Pańską korzyść.

Podsumowując, jeżeli wspólnota mieszkaniowa wydała uchwałę odmawiającą zgody na prowadzenie przez Pana sklepu monopolowego w należącym do Pana lokalu użytkowym, może Pan zaskarżyć tę uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia Pana o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pozew należy skierować do sądu okręgowego, a związana z nim opłata wyniesie 200 zł. Trudno jednoznacznie wskazać, czy droga sądowa okaże się skuteczna, lecz istnieją szanse na uchylenie uchwały o niewyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu w Pańskim lokalu użytkowym.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: