Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
W polskim prawie obowiązuje taka zasada, że z reguły budynek wybudowany na gruncie należy do właściciela gruntu. Jeżeli zatem wybudował Pan budynek na gruncie należącym do Pana ojca, to budynek należał do ojca, a więc z chwilą jego śmierci wszedł on (wraz z gruntem) do spadku. Do chwili działu spadku, przedmioty wchodzące w skład spadku są objęte wspólnością, do której stosuje się przepisy dotyczące zarządu współwłasnością w częściach ułamkowych. Zgodnie zaś z tymi przepisami, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast do dokonania czynności zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
W przedstawionej sytuacji, jeżeli poniósł Pan wydatki na rzecz nie będącą jeszcze Pana własnością (tzn. wtedy kiedy żył Pana ojciec), może Pan niektóre z tych wydatków wliczyć do długów spadkowych na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia. Zgodnie bowiem z art. 408 § 1 kodeksu cywilnego, zobowiązany do wydania korzyści może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania; może jednak zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni. Kto czyniąc nakłady wiedział, że korzyść mu się nie należy, ten może żądać zwrotu nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania. Wydaje się również, iż w opisywanym przypadku może powstać roszczenie z art. 231 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W tym przypadku powinien Pan wykazać fakt samoistnego posiadania oraz dobrą wiarę.