Dom wybudowany na działce spadkodawcy
Pytanie:
"Wraz z siostrą nabyłem spadek po rodzicach (działka oraz dom na niej stojący). Z uwagi na fakt, że wyjechałem jakiś czas temu za granicę i tam de facto zamieszkuję, dom rodziców (jeszcze za ich życia) traktowałem jako "dom letniskowy". Przyjeżdżałem do domu rodziców tylko kilka razy do roku. Niestety, dom rodziców nie dość ze mały, to jeszcze w opłakanym stanie wymagał i nadal wymaga kapitalnego remontu. Postanowiłem wiec na działce rodziców, w sumie za ich namową, wybudować dodatkowy obiekt, dla mnie i mojej rodziny właśnie z przeznaczeniem na przyjazdy na okres letni. Pozwolenie na budowę tego obiektu dostał mój ojciec. Choć obiekt nigdy nie został odebrany, ja w nim zamieszkuję (w chwili obecnej już nie tylko przez okres letni, ale częściej). Po śmierci rodziców razem z siostrą nabyliśmy prawo do działki i starego domu rodziców. A co w takim razie z wybudowanym nowym obiektem? Jest to dom sfinansowany w całości przeze mnie (mam na to wszystkie dokumenty). A obiekt, choć delikatnie nazwany domem letniskowym, jest w zasadzie trzypokojowym parterowym mieszkankiem. Czy moja siostra jako współwłaściciel działki może użytkować to mieszkanie? Starym domem rodziców rozporządza jak własnym (choć jest tylko jego współwłaścicielem). W zasadzie głośno mówi że jest to JEJ dom i może robić co jej się podoba. Nie mogę korzystać ze starego domu rodziców, nie mogę dojść do porozumienia w sprawie podziału między nami działki. Czy jeszcze mogę stracić mieszkanie, na które wydałem większość moich oszczędności? Czy współwłaściciel spadkowy może rozporządzać obiektem, postawionym na działce, która należy do spadku, jeżeli jest to obiekt jeszcze nie odebrany, ale sfinansowany użytkowany przez drugiego współwłaściciela?"
Odpowiedź prawnika: Dom wybudowany na działce spadkodawcy
W polskim prawie obowiązuje taka zasada, że z reguły budynek wybudowany na gruncie należy do właściciela gruntu. Jeżeli zatem wybudował Pan budynek na gruncie należącym do Pana ojca, to budynek należał do ojca, a więc z chwilą jego śmierci wszedł on (wraz z gruntem) do spadku. Do chwili działu spadku, przedmioty wchodzące w skład spadku są objęte wspólnością, do której stosuje się przepisy dotyczące zarządu współwłasnością w częściach ułamkowych. Zgodnie zaś z tymi przepisami, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast do dokonania czynności zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
W przedstawionej sytuacji, jeżeli poniósł Pan wydatki na rzecz nie będącą jeszcze Pana własnością (tzn. wtedy kiedy żył Pana ojciec), może Pan niektóre z tych wydatków wliczyć do długów spadkowych na zasadzie bezpodstawnego wzbogacenia. Zgodnie bowiem z art. 408 § 1 kodeksu cywilnego, zobowiązany do wydania korzyści może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania; może jednak zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni. Kto czyniąc nakłady wiedział, że korzyść mu się nie należy, ten może żądać zwrotu nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania. Wydaje się również, iż w opisywanym przypadku może powstać roszczenie z art. 231 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W tym przypadku powinien Pan wykazać fakt samoistnego posiadania oraz dobrą wiarę.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?