Jak pozbyć się gruntu w użytkowaniu wieczystym?

Odpowiedź prawnika: Jak pozbyć się gruntu w użytkowaniu wieczystym?

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie przepisów ustawy Kodeks cywilny ( Dz.U.2014.121 j.t.) - dalej: k.c.; ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518 j.t.) - dalej: u.g.n. oraz aktualnych komentarzy doktryny i orzecznictwa odnoszących się do rozpatrywanych kwestii.

Osoby fizyczne lub osoby prawne mogą zawrzeć umowę o użytkowanie wieczyste gruntu należącego do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Umowę taką zawiera się na 99 lat lub w wyjątkowych wypadkach na okres krótszy, najkrócej jednak na okres 40 lat. Umowa określa również sposób użytkowania gruntu. Z opisu stanu faktycznego wynika, iż inwestor – który wybudował budynek obejmujący Pana mieszkanie   – zawarł właśnie taką umowę o wieczyste użytkowanie gruntu. Następnie na takim gruncie wybudowano budynek.

Zgodnie z art. 235 § 1 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Dokonując zakupu mieszkania Pana dziadek – a w konsekwencji Pan jako jego spadkobierca – stał się użytkownikiem wieczystym gruntu. Okoliczność, że budynek (inne urządzenie) został wzniesiony na gruncie będącym we współużytkowaniu wieczystym, przesądza o tym, że stanowi on współwłasność użytkowników wieczystych.

Niestety nie ma możliwości sprzedaży samego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, bez równoczesnej sprzedaży mieszkania. § 2 art. 235 k.c. stanowi bowiem, iż przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Jak słusznie zauważa Teresa A. Filipiak w Komentarzu do art. 235 Kodeksu cywilnego, oznacza to, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Własność mieszkania może więc zostać przeniesiona tylko łącznie; zbycie zaś prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków i innych urządzeń.

W celach informacyjnych wskazujemy, iż na skutek wyodrębnienia własności lokali znajdujących się w budynku położonym na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym powstają trzy związane ze sobą prawa: prawo własności lokalu, prawo współwłasności tych części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz prawo współużytkowania wieczystego gruntu (art. 3 i 4 u.w.l.). W tej sytuacji prawo własności lokalu jest prawem głównym (nadrzędnym) w stosunku do udziału we współużytkowaniu wieczystym, w takim sensie, że rozporządzenie dotyczące lokalu obejmuje również udział w tym prawie.

Istnieje także możliwość wykupu gruntu znajdującego się w użytkowaniu wieczystym. Art. 32 u.g.n. zakłada, że nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może zostać sprzedana tylko użytkownikowi wieczystemu. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 5 w takim przypadku sprzedaż następuje bez przeprowadzania przetargu. Zakup gruntu przez wszystkich właścicieli lokali wiązał by się jednak z jednorazową zapłatą znacznej kwoty pieniężnej, co może nie być dla Pana satysfakcjonującym rozwiązaniem.