Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Aktualne przepisy dotyczące odległości od granicy działki
Zgodnie z aktualnym § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, obowiązującym od 15 sierpnia 2024 roku, podstawowe odległości budynku od granicy działki wynoszą:
W przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy
4 metry od granicy działki budowlanej
W przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy
3 metry od granicy działki budowlanej
W przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy/zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy
5 metrów od granicy działki budowlanej
Odległości elementów wystających
Najważniejszą zmianą w przepisach jest ujednolicenie minimalnych odległości dla wszystkich elementów wystających poza bryłę budynku. Obecnie wszystkie poniższe elementy muszą zachować odległość minimum 1,5 metra od granicy działki:
Balkony i galerie
Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki
Okapy i gzymsy
Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki (w niektórych przypadkach można zmniejszyć do 1 m)
Schody zewnętrzne
Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki
Tarasy nadziemne
Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki
Rampy i pochylnie
Minimalna odległość: 1,5 m (z wyjątkiem pochylni dla niepełnosprawnych)
Daszki nad wejściem
Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki
Ważne zmiany w 2024/2025
Stare przepisy pozwalały na różne odległości w zależności od odległości głównej ściany (np. 2,7 m dla balkonów przy ścianie oddalonej o 4 m). Nowe przepisy wprowadzają jednolitą odległość 1,5 m dla wszystkich elementów wystających, co znacznie upraszcza planowanie inwestycji.
Wyjątki i szczególne przypadki
Zmniejszenie odległości okapów
W przypadku budynków usytuowanych zgodnie z ust. 2 i 4 przepisu (ściana bez okien w odległości 1,5 m lub przy granicy), dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu do 1 metra od granicy działki.
Budynki wielorodzinne powyżej 4 kondygnacji
Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne balkony muszą zachować odległość minimum 3 metry od granicy działki (zamiast standardowych 1,5 m).
Pochylnie dla niepełnosprawnych
Pochylnie przeznaczone specjalnie dla osób niepełnosprawnych są wyłączone z wymogu zachowania odległości 1,5 m i mogą być sytuowane bliżej granicy działki.
Jak mierzyć odległości?
Punkt pomiarowy
Odległość mierzy się od najbliższej krawędzi elementu do granicy działki budowlanej, w poziomie. W przypadku okapów i gzymsów - od krawędzi zwróconej w stronę granicy.
Konsekwencje nieprzestrzegania przepisów
Niezachowanie wymaganych odległości może skutkować:
Odmowa pozwolenia na budowę
Organ może odmówić wydania pozwolenia na budowę z powodu niezgodności projektu z przepisami
Nakaz rozbiórki
W przypadku realizacji inwestycji niezgodnie z przepisami
Problemy z ubezpieczeniem
Budynek niezgodny z przepisami może być wyłączony z ochrony ubezpieczeniowej
Praktyczna rada
Przed rozpoczęciem projektowania skonsultuj się z architektem lub radcą prawnym. Sprawdź również, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy nie przewidują odmiennych wymagań dla Twojej działki.
Obszar oddziaływania obiektu
Pamiętaj, że usytuowanie budynku bliżej niż standardowe odległości (3-4 m) powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu prawa budowlanego. To może wymagać uzyskania odpowiednich uzgodnień.