Odległość balkonu, schodów i okapów od granicy działki

Pytanie klienta:

""O ile mogę zmniejszać odległość domu od granicy działki (4 metry) - balkony, okapy i schody?""

Odpowiedź prawnika:


Aktualne przepisy dotyczące odległości od granicy działki

Zgodnie z aktualnym § 12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, obowiązującym od 15 sierpnia 2024 roku, podstawowe odległości budynku od granicy działki wynoszą:

W przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy

4 metry od granicy działki budowlanej

W przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy

3 metry od granicy działki budowlanej

W przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy/zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy

5 metrów od granicy działki budowlanej

Odległości elementów wystających

Najważniejszą zmianą w przepisach jest ujednolicenie minimalnych odległości dla wszystkich elementów wystających poza bryłę budynku. Obecnie wszystkie poniższe elementy muszą zachować odległość minimum 1,5 metra od granicy działki:

Balkony i galerie

Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki

Okapy i gzymsy

Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki (w niektórych przypadkach można zmniejszyć do 1 m)

Schody zewnętrzne

Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki

Tarasy nadziemne

Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki

Rampy i pochylnie

Minimalna odległość: 1,5 m (z wyjątkiem pochylni dla niepełnosprawnych)

Daszki nad wejściem

Minimalna odległość: 1,5 m od granicy działki

Ważne zmiany w 2024/2025

Stare przepisy pozwalały na różne odległości w zależności od odległości głównej ściany (np. 2,7 m dla balkonów przy ścianie oddalonej o 4 m). Nowe przepisy wprowadzają jednolitą odległość 1,5 m dla wszystkich elementów wystających, co znacznie upraszcza planowanie inwestycji.

Wyjątki i szczególne przypadki

Zmniejszenie odległości okapów

W przypadku budynków usytuowanych zgodnie z ust. 2 i 4 przepisu (ściana bez okien w odległości 1,5 m lub przy granicy), dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu do 1 metra od granicy działki.

Budynki wielorodzinne powyżej 4 kondygnacji

Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne balkony muszą zachować odległość minimum 3 metry od granicy działki (zamiast standardowych 1,5 m).

Pochylnie dla niepełnosprawnych

Pochylnie przeznaczone specjalnie dla osób niepełnosprawnych są wyłączone z wymogu zachowania odległości 1,5 m i mogą być sytuowane bliżej granicy działki.

Jak mierzyć odległości?

Punkt pomiarowy

Odległość mierzy się od najbliższej krawędzi elementu do granicy działki budowlanej, w poziomie. W przypadku okapów i gzymsów - od krawędzi zwróconej w stronę granicy.

Konsekwencje nieprzestrzegania przepisów

Niezachowanie wymaganych odległości może skutkować:

Odmowa pozwolenia na budowę

Organ może odmówić wydania pozwolenia na budowę z powodu niezgodności projektu z przepisami

Nakaz rozbiórki

W przypadku realizacji inwestycji niezgodnie z przepisami

Problemy z ubezpieczeniem

Budynek niezgodny z przepisami może być wyłączony z ochrony ubezpieczeniowej

Praktyczna rada

Przed rozpoczęciem projektowania skonsultuj się z architektem lub radcą prawnym. Sprawdź również, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy nie przewidują odmiennych wymagań dla Twojej działki.

Obszar oddziaływania obiektu

Pamiętaj, że usytuowanie budynku bliżej niż standardowe odległości (3-4 m) powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu prawa budowlanego. To może wymagać uzyskania odpowiednich uzgodnień.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.