Pieniądze z licytacji komorniczej masy spadkowej
Pytanie:
"Jeden z trzech spadkobierców, zajmujący mieszkanie po mamie doprowadził do znacznego zadłużenia mieszkania nie płacąc czynszu. Do tej pory nie przeprowadzono sądownego działu spadku. Mieszkanie jest własnościowe z zaprowadzoną ks. wieczystą. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o sprzedaży mieszkania i skierowała sprawę do sądu aby uzyskać tytuł prawny do egzekucji komorniczej. Sądzę że po zapłaceniu wszystkich długów pozostanie ze sprzedaży pewna pula pieniędzy. Jeśli po licytacji komorniczej mieszkania złożę wniosek o sądowy dział spadku, przedstawiając testament, to sąd stwierdzi że pieniądze pozostałe z licytacji mieszkania (po spłacie zadłużeń) przypadają spadkobiercy testamentowemu?"
Odpowiedź prawnika: Pieniądze z licytacji komorniczej masy spadkowej
Zgodnie z przepisem art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.Jak wynika z opisu sytuacji właścicielami lokalu są spadkobiercy dotychczasowego, zmarłego właściciela - który stali się współwłaścicielami nieruchomości z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci właściciela, niezależnie od tego czy dziedziczyli w drodze ustawy czy testamentu.
Na współwłaścicielach (spadkobiercach) ciążył więc obowiązek ponoszenia ciężarów związanych z nieruchomością wspólną, co jednak nie było realizowane. Jak wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 (III CK 65/2007) na spadkobiercach ciąży także obowiązek uregulowania zobowiązań zmarłego właściciela (Za zaległe opłaty związane z mieszkaniem zmarłego członka wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają jego spadkobiercy. Jeśli odmawiają ich spłacenia, a zaległości narastają, wspólnota może wystąpić do sądu o nakazanie sprzedaży mieszkania na licytacji).
Jak już zostało wspomniane, wspólnota może w niniejszej sytuacji wystąpić do sądu z pozwem o sprzedaż mieszkania. Jednocześnie wspólnota winna wystąpić o zabezpieczenie swojego roszczenia, gdyż suma uzyskana ze sprzedaży mieszkania przekazywana jest na rzecz właściciela (współwłaścicieli). Wspólnota może natomiast dochodzić należności od właściciela poprzez wytoczenie przeciwko niemu powództwa - może jednak dochodzić tego - sprzedaży i zapłaty - w jednym postępowaniu.
Nawiązując do Państwa sytuacji należy wskazać, iż wspólnota mieszkaniowa winna pozwać wszystkie osoby powołane do spadku (współwłaścicieli lokalu). Po sprzedaży licytacyjnej kwota sprzedaży winna być przekazana wszystkim współwłaścicielom w odpowiednich częściach, jednakże wspólnota winna zabezpieczyć roszczenie.
Jeśli zadłużenie powstałe za życia spadkodawcy, do czasu działu spadku będziecie Państwo odpowiadali solidarnie za zadłużenie a po dziale, każdy według wielkości udziału w spadku.
Jeśli natomiast zadłużenie powstało po śmierci spadkodawcy, współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność za zadłużenie mieszkania wedle wielkości posiadanych udziałów. W takim też zakresie otrzymacie Państwo środki pozostałe po spłacie zadłużenia. Na tę okoliczność nie ma wpływu dział spadku, gdyż nie chodzi tu o długi spadkowe (długi spadkodawcy) lecz długi spadkobierców. W tym zakresie będzie się stosować ogólne zasady dotyczące współwłasności, wynikające z k.c. (art. 195 i nast.).
Grzegorz Pawelec
Adwokat
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?