Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, wymaganego przepisami o ochronie środowiska oraz uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów (art. 32 ust. 1 ustawy prawo budowlane). Pozwolenie wydawane jest temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Ustawa prawo budowlane wymienia także obligatoryjne dokumenty jakie winny być załączone do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (art. 33 ustawy prawo budowlane).
Jednym z załączników do wniosku są cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi. Projekt musi być zgodny z warunkami technicznymi usytuowania budynków i budowli (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Rozporządzenie ustala natomiast warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej (w przepisach jest więc mowa o działkach budowlanych, nie nieruchomościach) oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę. W związku z tym, że § 2 Rozporządzenia reguluje bardzo sztywno odległość usytuowania budynków od granic działki sąsiedniej, można byłoby domniemywać, iż nie ma możliwości usytuowania budynku na granicy działek. Jednakże w zakresie tym przewidziana jest możliwość modyfikacji wskazanych wymagań. Aby wybudować budynek na granicy działki konieczne jest uzyskanie odstępstwa od warunków technicznych.
Możliwość uzyskania odstępstwa przewiduje przepis art. 9 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z powyższym przepisem, w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno - budowlanych. Właściwy organ (organ administracji architektoniczno-budowlanej), po uzyskaniu upoważnienia ministra (ministra uprawnionego do stanowienia odpowiednich przepisów techniczno-budowlanych), który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, w drodze postanowienia, udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo.
Wniosek do ministra, w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo właściwy organ składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Wniosek powinien zawierać:
charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie - również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
propozycje rozwiązań zamiennych;
pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
w zależności od potrzeb - pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.
Jak więc wynika z powyższego, możliwe jest usytuowanie budynku na granicy działek budowlanych, konieczne jest jednak uzyskanie odstępstwa od warunków technicznych.