Współwłasność mieszkania
Pytanie:
"Po zmarłej Mamie dziedziczymy własnościowe mieszkanie spółdzielcze w proporcjach 1/3.Zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe zapadł prawomocny wyrok,który określił spadkobierców właśnie w proporcjach 1/3. Mieszkanie jest jedynym majątkiem po zmarłej Mamie. Jeden za spadkobierców dokonał darowizny na rzecz drugiego/został spisany odpowiedni dokument. Aktualnie jest 2 spadkobierców w proporcjach: Ja 1/3, mój brat 2/3. Brat wynajął mieszkanie bez mojej zgody sam podpisał umowę z najemcą. Czy spadkobierca może wynająć lub sprzedać w/w mieszkanie w całości bez zgody pozostałych spadkobierców? "
Odpowiedź prawnika: Współwłasność mieszkania
Zgodnie z art. 1035 kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności ułamkowej (a zatem art. 195 i następne kodeksu cywilnego).
Z art. 201 wynika, iż tzw. czynność zwykłego zarządu można dokonać jeśli zgodzi się na nią większość współwłaścicieli, przy czym większość tą oblicza się wg wielkości udziałów we współwłasności (Pani brat ma udział w majątku wspólnym wynoszący jedną drugą, a zatem może samodzielnie, bez Pani zgody dokonywać czynności zwykłego zarządu). Dopiero na tzw. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu konieczna byłaby Pani zgoda (dla ich ważności jest bowiem wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli). Więcej na temat czynności zwykłego zarządu w artykule pod tytułem: Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd
Zagadnienie czy najem jest czynnością zwykłego zarządu, czy też zakres tych czynności przekracza jest sporne. To z jaką czynnością mam tu do czynienia może przesądzić ostatecznie jedynie sąd w ewentualnym postępowaniu. My jednak skłanialibyśmy się w tym konkretnym przypadku ku czynności przekraczającej zwykły zarząd. Wynajęcie lokalu w tej powoduje zmianę sposobu eksploatacji tego lokalu, uniemożliwia (zakładamy tu, iż najemca zajmuje cały lokal) współposiadanie i korzystanie z mieszkania przez współwłaścicieli, co jest ich podstawowym uprawnieniem w stosunku do rzeczy.
Gdyby przyjąć powyższą kwalifikację tej czynności, jako przekraczającej zwykły zarząd, to dokonanie jej jedynie przez jednego współwłaściciela, bez zgody drugiego powoduje jej nieważność.
Należy również pamiętać, iż nawet w wypadku uznania tej czynności za czynność zwykłego zarządu (co powodowałoby jej ważność), jest Pani jako współwłaścicielka uprawniona do części pożytków uzyskiwanych z tego tytułu (dochodów z czynszu), odpowiadającej Pani udziałowi w rzeczy wspólnej (jedna trzecia).