Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego
W dniu 16 lipca 2003 wchodzi w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2003.64.592). Celem niniejszej ustawy jest poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.
W ustawowym słowniku znalazły się min. definicje użytków rolnych, prowadzenia działalności rolniczej przez co należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Ustawa w definicjach gospodarstwa rolnego i nieruchomości rolnych odwołuje się do właściwych definicji zawartych w kodeksie cywilnym (art.46 [1] oraz 55 [3] kc). Ustawa posługuje się również pojęciem rolnika indywidualnego. Za osobę taką uznawana jest osoba fizyczna, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa. Osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne jeżeli podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Ustawa określa przypadki, kiedy uznaje się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze. Ma to miejsce, jeżeli osoba fizyczna uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub gdy osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat.
Ustawa w swoich regulacjach odwołuje się również do pojęcia gospodarstwa rodzinnego. Zgodnie z art. 5 ustawy za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne, które jest prowadzone przez rolnika indywidualnego i w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych będących w posiadaniu rolnika indywidualnego, uwzględnia się również użytki będące we współposiadaniu rolnika na podstawie umowy dzierżawy.
Ustawa wprowadza istotne ograniczenie w przypadku przeniesieniu własności nieruchomości rolnej. Jeżeli osoba fizyczna lub osoba prawna sprzedaje nieruchomość rolną, dzierżawcy tej nieruchomości przysługuje, z mocy ustawy, prawo pierwokupu.
Uzyskanie prawa pierwokupu uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących warunków: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. O treści umowy sprzedaży, sprzedawca ma obowiązek powiadomić dzierżawcę, jeżeli dzierżawa trwała co najmniej 3 lata od jej zawarcia. W przypadku braku podmiotu uprawnionego do pierwokupu, lub gdy uprawniony nie wykonuje przysługującego mu prawa, prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. Ponadto jeżeli własność nieruchomości zostaje przeniesiona w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, wówczas swoiste prawo pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. Otóż Agencja, działająca na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Uprawnienie Agencji nie przysługuje jednak w sytuacji, gdy: w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, lub jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz spółdzielni produkcji rolnej lub osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa określa również procedurę, w sytuacji gdy uprawniony zamierza wykonać prawo pierwokupu, lub Agencja zamierza złożyć oświadczenie o nabyciu własności, a cena sprzedawanej nieruchomości lub równowartość pieniężna określona w umowie innej niż umowa sprzedaży, rażąco odbiega od jej wartości rynkowej.
W przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia odpowiednich dokumentów. Należą do nich min. dowód potwierdzający osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, dowód potwierdzający posiadanie kwalifikacji rolniczych, oświadczenie nabywcy o powierzchni przysługujących mu użytków rolnych albo oświadczenie o niespełnieniu wymaganych warunków. Zakres wymaganych dokumentów szczegółowo określa art. 7 ustawy. Wymagane dokumenty stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości.
Należy zwrócić szczególną uwagę na sankcję jaką ustawa wiąże w związku z pominięciem przepisów ustawy. Otóż na podstawie art. 9, czynność dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji, jest nieważna.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza bardzo ważną zmianę w ustawie z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.). Nowe brzmienie art. 1 wspomnianej ustawy stanowi iż, „osoby fizyczne będące w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne nabywają z mocy prawa własność tych nieruchomości z dniem, w którym decyzja właściwego organu stała się ostateczna”. Decyzję o nabyciu prawa własności nieruchomości wydaje starosta - w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa, lub wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta lub marszałek województwa - w odniesieniu do nieruchomości będącej własnością jednostki samorządu terytorialnego. Koszty pomiarów i opracowań geodezyjnych i kartograficznych oraz opłaty sądowe z tytułu złożenia i wpisu do księgi wieczystej pokrywa Skarb Państwa. Niniejsze przepisy będą stosowane do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Dotychczasowa Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa zostaje przekształcona w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy w Agencję Nieruchomości Rolnych. Nowoutworzona Agencja staje się następcą prawnym Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?