należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 10.05.2010 r. (data wpływu: 20.05.2010 r.) oraz w piśmie z dnia 27.07.2010 r. (data nadania 27.07.2010 r., data wpływu 29.07.2010 r.) stanowiące odpowiedź na wezwanie z dnia 20.07.2010 r. (data nadania 20.07.2010 r., data doręczenia 23.07.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 20.07.2010 r. (data nadania 20.07.2010 r., data doręczenia 23.07.2010 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wyjaśnienie stanu faktycznego w związku z nieprecyzyjnymi informacjami zawartymi w treści wniosku oraz szczegółowe uzupełnienie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 27.07.2010 r. (data nadania 27.07.2010 r., data wpływu 29.07.2010 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła na współwłasność ułamkową wraz z mężem jedną działkę rolną o powierzchni 0,2755 ha. Małżonkowie stali się współwłaścicielami w 1/3 tej działki rolnej a osoba trzecia współwłaścicielem 2/3 tej samej działki. Następnie aktem notarialnym z dnia 25.01.2007 r. została zniesiona współwłasność. Nieruchomość została podzielona na 3 odrębne działki. Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali właścicielami (na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej) jednej działki o powierzchni 0,898 ha, ok. 1/3 pierwotnie nabytej nieruchomości, co matematycznie stanowi 32,60% (0,898/0,2755) powierzchni działki przed podziałem, czyli udział małżonków w nieruchomości nie powiększył się. Osoba trzecia stała się właścicielem dwóch działek o łącznej powierzchni 0,1857 ha, czyli 67,40% pierwotnej działki. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat.

W dniu 06.05.2010 r. małżonkowie sprzedali swoją działkę ? akt notarialny sporządzono w dniu sprzedaży. Nabyta przez małżonków działka wchodziła w skład posiadanego przez nich gospodarstwa rolnego. Kilka miesięcy po zniesieniu współwłasności małżonkowie zmienili przeznaczenie tej działki z rolnego na budowlane i rozpoczęli na tej działce budowę mieszkalnego domu jednorodzinnego. W momencie sprzedaży w 2010 r. działka ta była zabudowana domem jednorodzinnym w stanie surowym, grunt nie miał już charakteru rolnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób należy opodatkować przychód ze sprzedaży przedmiotowej działki...

Zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie sprzedanej przez małżonków działki nastąpiło w 2006 r., kiedy małżonkowie stali się współwłaścicielami 1/3 nieruchomości, która następnie została wyodrębniona jako osobna działka.

Wobec powyższego Wnioskodawczyni uważa, że przychód ze sprzedaży powinien być opodatkowany według ryczałtowej stawki 10% przychodu ze sprzedaży ? zgodnie z cytowanym w poz. 47 druku przepisem prawnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności art. 46 i 48 ww. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo credit , w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Jeżeli zatem na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek nie stanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

W świetle powyższego, nie można więc traktować odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Istotny z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Ponadto wyjaśnić należy, iż współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu, współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła na współwłasność ułamkową wraz z mężem jedną działkę rolną o powierzchni 0,2755 ha. Małżonkowie stali się współwłaścicielami w 1/3 tej działki rolnej, a osoba trzecia współwłaścicielem 2/3 tej samej działki. Następnie aktem notarialnym z dnia 25.01.2007 r. została zniesiona współwłasność. Nieruchomość została podzielona na 3 odrębne działki. Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali właścicielami (na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej) jednej działki o powierzchni 0,898 ha, ok. 1/3 pierwotnie nabytej nieruchomości, co matematycznie stanowi 32,60% (0,898/0,2755) powierzchni działki przed podziałem, czyli udział małżonków w nieruchomości nie powiększył się. Osoba trzecia stała się właścicielem dwóch działek o łącznej powierzchni 0,1857 ha, czyli 67,40% pierwotnej działki. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat. Kilka miesięcy po zniesieniu współwłasności małżonkowie zmienili przeznaczenie tej działki z rolnego na budowlane i rozpoczęli na tej działce budowę mieszkalnego domu jednorodzinnego. W dniu 06.05.2010 r. małżonkowie sprzedali swoją działkę. W momencie sprzedaży w 2010 r. działka ta była zabudowana domem jednorodzinnym w stanie surowym, grunt nie miał już charakteru rolnego.

Ponieważ powierzchnia działki jaką Wnioskodawczyni wraz z mężem uzyskała w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w udziale jaki przysługiwał małżonkom przed zniesieniem współwłasności, za datę nabycia nieruchomości należy uznać 2006 r. Sprzedaż została dokonana w dniu 06.05.2010 r., zatem przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Tym samym sprzedaż powyższej nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W świetle art. 28 ust. 2, 2a i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23). Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) ? c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  
  

Z kolei przepis lit.

Ponadto w myśl ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, m.in. że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy.

Należy przy tym wskazać, iż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przy czym wskazać należy, iż Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego pod warunkiem, że kwota przychodu w całości zostanie przeznaczona w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.