Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy zabudowanej nieruchomości

UZASADNIENIE

W dniu 4 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy zabudowanej nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony w dniu 20 maja 2014 r. na wezwanie tut. Organu z dnia 15 maja 2014 r. Nr IPPP2/443-319/14-2/KBr (doręczonym w dniu 19 maja 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca oraz jego małżonka, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, są współwłaścicielami nieruchomości (w ramach wspólności majątkowej) w postaci działek gruntu. Od końca roku w którym nastąpiło nabycie upłynęło więcej niż 5 lat. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę i otrzymał w dniu 19 listopada 2003 r. decyzję na podstawie której małżonkowie rozpoczęli proces inwestycyjny. Inwestycja polegała na budowie budynku usługowo-produkcyjnego. W związku z prowadzoną inwestycją, małżonkowie ponieśli określone nakłady. Wszystkie nakłady poniesione na budynek zostały poniesione również przed ponad 5-ciu laty. Budynek do dnia dzisiejszego nie został oddany do użytkowania, jednakże jest już ujawniony w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez gminę.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod własnym nazwiskiem (działalność osoby fizycznej) i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Działalność Wnioskodawcy polega na prowadzeniu masarni. Wnioskodawca wskazał również adres jako miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Grunty i nakłady na budynek nigdy nie znalazły się w ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzali przeznaczyć powyższą nieruchomość na wynajem na zasadach tzw. najmu prywatnego lub też odsprzedać. W związku z tym, że ewentualna sprzedaż lub wynajem jest czynnością opodatkowaną a podatnikiem będzie ta sama osoba fizyczna, od części nakładów na budynek dokonano odliczenia podatku VAT. Ze względu na brak możliwości wynajmu, małżonkowie podjęli decyzję o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z faktem odliczenia podatku VAT od części nakładów sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepisy art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług za dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, uważają przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza stanowi natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody wykorzystująca towary lub wartości niematerialnej prawne w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przedstawiony wyżej art. 15 ust. 2 ustawy definiuje działalność gospodarczą znacznie szerzej, niż to wynika z ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). Oznacza to że niektóre czynności wykonane przez osobę fizyczną mogą nie być uznawane za prowadzenie działalności w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej czy też podatku dochodowego od osób fizycznych a jednocześnie ta sama osoba w ramach wykonywania tych czynności może być uznana za podatnika VAT. Typowym przykładem takiego rozwiązania jest wynajem nieruchomości stanowiących prywatny majątek podatnika. W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów najmu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca na etapie budowy miał zamiar wykorzystywania nieruchomości w celach zarobkowych w postaci umów najmu. Zgodnie z tym zamiarem Wnioskodawca dokonał odliczenia podatku VAT od nakładów poczynionych na budowę budynku.

Biorąc pod uwagę przytoczone regulacje prawne oraz fakt, że działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, obejmuje wszelką działalność, w tym najem poza działalnością gospodarczą a od składników majątku odliczono podatek VAT, należy przyjąć, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
   
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
   
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   
   

Z powyższego przepisu wynika, że świadczenie usług obejmuje nie tylko działania podatnika, ale również zobowiązanie do powstrzymywania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub stanów.

Ponadto, aby móc zaliczyć daną czynność do usług opodatkowanych VAT, musi ona wynikać z określonego stosunku zobowiązaniowego. Przede wszystkim świadczenie usług nie może mieć miejsca bez ustalenia konsumenta (podmiotu będącego beneficjentem danej usługi). Zobowiązanie to musi być odpłatne.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Otrzymana zapłata powinna być zatem konsekwencją wykonanego świadczenia.

Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem nieruchomości jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, oddanie w ramach umowy najmu, tj. czynności cywilnoprawnej innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego i tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towaru w rozumieniu art. 7 i świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Działalność Wnioskodawcy polega na prowadzeniu masarni. Ponadto Wnioskodawca wraz z małżonką są właścicielami nieruchomości w postaci działek, na których zrealizowano inwestycję w postaci budowy budynku usługowo-produkcyjnego. W związku z prowadzoną inwestycją, małżonkowie ponieśli określone nakłady. Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzali przeznaczyć powyższą nieruchomość na wynajem na zasadach tzw. najmu prywatnego lub też odsprzedać. W związku z tym, że ewentualna sprzedaż lub wynajem jest czynnością opodatkowaną a podatnikiem będzie ta sama osoba fizyczna od części nakładów na budynek dokonano odliczenia podatku VAT. Ze względu na brak możliwości wynajmu, małżonkowie podjęli decyzję o wystawieniu nieruchomości na sprzedaż.

Na tle tak przedstawionych okoliczności, Wnioskodawca wyraził wątpliwość czy planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy w tym miejscu podkreślić, że Wnioskodawca prowadząc opodatkowaną działalność gospodarczą, wszelkie czynności z nią związane wykonuje jako podatnik VAT. Skoro Wnioskodawca dokonywał również odliczenia podatku VAT w związku z prowadzoną inwestycją, to należy przyjąć, że jest to majątek związany z wykonywaną działalnością gospodarczą, pomimo że zamiar jego wynajęcia nie został zrealizowany, ani też nie wprowadzono do ewidencji środków trwałych. Na zamiar wykorzystania powstałego majątku wskazuje także sam Wnioskodawca podkreślając, że decyzja o sprzedaży nieruchomości zapadła ze względu na brak możliwości jej wynajmu. Należy ponadto zauważyć, że charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W analizowanej sprawie nie doszło nigdy do oddania nieruchomości w najem, jednak jak wynika ze złożonego wniosku, taka była intencja Wnioskodawcy jako podatnika podatku VAT, dokonującego odliczenia podatku VAT w związku z ponoszonymi nakładami na jego budowę.

Analiza okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku pozwala stwierdzić, że wybudowany budynek stanowi majątek ściśle związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, w związku z którym dokonywano odliczenia podatku VAT. Zatem zbycie zabudowanej nieruchomości przeznaczonej pierwotnie pod wynajem zostanie dokonane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a tym samym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wniosku w części dotyczącej podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.