Jak rozliczyć nakłady na majątek stanowiący masę spadkową - opinia prawna

Stan faktyczny

Moja mama kupiła w 1976 r. nieruchomość, w skład której wchodził budynek mieszkalny parterowy. W umowie oświadczyła, że nieruchomość kupuje za pieniądze stanowiące jej majątek odrębny wraz z dożywotnim użytkowaniem na rzecz Pana A.T., ustanowionym przez poprzednią właścicielkę. Od 1950 r., w czasie zawarcia powyższej umowy, mama pozostawała w związku małżeńskim z moim ojcem. Przypuszczam, że pieniądze, za które kupiła nieruchomość nie mogły pochodzić z jej majątku odrębnego. Od 1976 r. moi rodzice mieszkali osobno. W 1985 r. nastąpił rozwód z winy mamy. Nie doszło jednak do podziału majątku. W październiku 1985 r. wyszła za mąż za Pana A.T. i zmieniła nazwisko. W 1988 r. mama i jej drugi mąż A.T. występują do banku o kredyt na remont kapitalny domu. Kredyt został zabezpieczony hipoteką na nieruchomości. 11.08.1988 r. ja i mój mąż na wniosek małżeństwa mojej mamy i jej drugiego męża za zgodą banku przejmujemy spłatę kredytu. 23.09.1988 r. mama dokonała darowizny na moją rzecz i mojego męża połowy nieruchomości. W umowie darowizny oświadcza, że nieruchomość stanowi jej majątek odrębny. Jej drugi mąż jednocześnie oświadcza, że zrzeka się ustanowionego na jego rzecz prawa dożywotniego użytkowania odnośnie połowy nieruchomości. W 1989 r. po remoncie kapitalnym domu powstała nowa powierzchnia mieszkalna na poddaszu, którą zaadaptowaliśmy na nasze mieszkanie. W tym samym roku nowa powierzchnia mieszkalna został zgłoszona celem opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Wszystkie koszty związane z wykończeniem nowej powierzchni mieszkalnej poniosłam sama z mężem. Z mamą podpisaliśmy umowę regulującą warunki naszego wspólnego zamieszkiwania - w formie zwykłej pisemnej. W dalszym ciągu byliśmy współwłaścicielami połowy nieruchomości, choć z naszych pieniędzy powstała dodatkowa powierzchnia. Nadal korzystaliśmy z pomieszczeń na parterze. Spłaciliśmy kredyt bankowy, a hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej. W 1997 r. zmarł mój ojciec. W 1998 r. nabyłam w całości spadek po ojcu. Należy tu dodać, że jestem jedynaczką. Mama nie miała również dzieci w drugim małżeństwie. W styczniu 2002 r. zmarła moja mama po długiej chorobie Alzchaimer’a. Nie pozostawiła testamentu. Być może testament sporządziła i przekazała drugiemu mężowi.

Porady prawne

Zanim zachorowała mama straciła świadomość, jej wolą było przekazanie domu mi i mężowi. Po śmierci mamy jej drugi mąż zamknął wszystkie pokoje na parterze, pozostawiając swobodny dostęp tylko do piwnic, gdzie są liczniki mediów. Oskarżył mnie dodatkowo o kradzież dokumentów i pieniędzy. Policja stwierdziła, ze nie było żadnej kradzieży. W jakiej części ja i mój mąż jesteśmy właścicielami nieruchomości? Czy również mój ojciec miał prawo do nieruchomości? Jak rozliczyć fakt, że wartość darowizny wynosiła 3.291.950 starych zł i spłaciliśmy dług hipoteczny w wysokości 3.000.000 starych zł nie licząc odsetek od kredytu (tak naprawdę dostaliśmy 291.950 starych zł, a ponadto zapłaciliśmy podatek od darowizny w wysokości 80.780 starych zł)? Jak wyłączyć z postępowania spadkowego naszą część mieszkalną, adoptowaną ze strychu? Czy obecnie ponoszone nakłady na bieżące utrzymanie ogólnej substancji budynku (konserwacja dachu, remont zewnętrznej kanalizacji) będą rozliczone w przyszłej masie spadkowej? Jakie uprawnienia przysługują drugiemu mężowi zmarłej matki?

Opinia prawna

Na podstawie umowy darowizny nabyła Pani wraz z mężem połowę nieruchomości. Druga połowa nieruchomości przysługująca Pani matce będzie dziedziczona - w razie braku testamentu prawa do spadku nabywa się w drodze dziedziczenia ustawowego. Na podstawie ustawy do spadku są uprawnieni w pierwszej kolejności córka (czyli Pani) i małżonek (drugi małżonek), którzy dziedziczą po połowie. Nabyta w drodze spadku przez Panią część nieruchomości (będzie to ¼ całości nieruchomości) stanowić będzie Pani majątek odrębny (ta część nieruchomości nie będzie objęta wspólnością majątkową małżeńską).

Nieruchomość stanowiła odrębny majątek matki, skoro w umowie nabycia nieruchomości z 1976 r. było oświadczenie, że kupiła ją za pieniądze stanowiące majątek odrębny. Z tego względu ojciec nie był uprawniony do nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej. Wpis natomiast w księdze wieczystej, z którym związane jest domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, potwierdza, że Pani ojciec nie był współwłaścicielem nieruchomości. Jeżeli natomiast są dowody, że matka nie nabyła nieruchomości z majątku odrębnego (w zasadzie sprawa dotyczy nabycia nieruchomości ze środków uzyskanych w zamian za przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej lub przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę), to ojciec byłby uprawniony w połowie do nieruchomości nabytej przez matkę.

Konieczne byłoby ustalenie w drodze powództwa sądowego, czy nieruchomość była objęta wspólnością ustawową czy nie. Trzeba jednak wykazać dowodowo tą okoliczność, co ze względu na upływ czasu i brak możliwości przesłuchania zmarłych świadków (ojca i matki) będzie utrudnione.

Faktyczna, mniejsza wartość darowizny może być wykazywana przy jej zaliczaniu na schedę spadkową w trakcie działu spadku. Bliższe omówienie na ten temat zawiera pkt 6.

Nie jest możliwe wyłączenie z postępowania spadkowego rozbudowanej części mieszkania (zaadaptowanego strychu). Rozbudowa mieszkania przez Panią i męża nie ma co do zasady wpływu na zmianę udziałów we współwłasności nieruchomości. Bez względu na zmianę nieruchomości udziały są niezmienne. Innymi słowy, powiększenie przez Panią mieszkania nie powoduje z mocy prawa zwiększenia Pani udziału we współwłasności. Może Pani wraz z mężem żądać od męża matki zwrotu poczynionych nakładów na mieszkanie związanych z adaptacją strychu. Takie żądanie może być przykładowo sprecyzowane w sprawie o dział spadku.

Obecnie ponoszone nakłady na bieżące utrzymanie nieruchomości będą rozliczane np. w sprawie o dział spadku, który doprowadzi do zniesienia współwłasności. Konieczne będzie w tym celu udokumentowanie przez Panią wszystkich poczynionych wydatków (faktury, umowy na wykonanie określonych prac itp.).

W razie braku testamentu, prawa do spadku nabywa się w drodze dziedziczenia ustawowego. Na podstawie ustawy do spadku są uprawnieni są w pierwszej kolejności córka i małżonek, którzy dziedziczą po połowie. W konsekwencji drugi małżonek Pani matki jest uprawniony w drodze dziedziczenia ustawowego do nabycia połowy nieruchomości należącej do mamy (czyli ¼ z całości nieruchomości). Istotną kwestią nieporuszoną przez Panią jest obowiązek zaliczenia uzyskanej darowizny do spadku w razie przystąpienia do działu spadku (dział spadku następuje po wydania przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku) - taki obowiązek dotyczy jedynie dziedziczenia ustawowego przy założeniu, że spadkobiercami będzie Pani i drugi mąż matki. W takiej sytuacji część majątku przypadająca Pani ze spadku zostanie pomniejszona o uzyskaną darowiznę. W toku postępowania o dział spadku będzie mogła Pani wykazywać, że faktyczna wartość darowizny była mniejsza wobec obciążenia nieruchomości hipoteką.

Ewentualne pominięcie darowizny przy dziale spadku może nastąpić, gdy z okoliczności wynika, że darowizna została dokonana ze zwolnieniem z obowiązku jej zaliczenia na schedę spadkową- musiałaby Pani wykazać np., że wolą mamy zawsze było przeniesienie na Panią i męża całej nieruchomości, a darowizna była jedynie pierwszym krokiem w tym celu (będzie to bardzo trudne do wykazania, gdyż dowodzenie będzie opierało się jedynie na zeznaniach). W postępowaniu o dział spadku będzie mogła Pani wykazywać wszelkie nakłady poczynione na masę spadkową (remonty, spłacony kredyt), co będzie miało wpływ na rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach pomiędzy spadkobiercami.

Niezależnie od powyższego, drugiemu mężowi matki przysługuje w dalszym ciągu z prawo użytkowania połowy nieruchomości. Należy przy tym dodać, że podobnie, jak przy ustalaniu udziałów we współwłasności, pomimo rozbudowania mieszkania przez Panią i męża, drugi mąż matki ma nadal prawo do użytkowania połowy nieruchomości, w skład której wchodzi dodatkowa nadbudowa.

Niestety nie wiemy, co jest w umowie regulującej warunki wspólnego zamieszkiwania. Jeżeli z umowy wynikało, że poza połową mieszkania należy się Pani i mężowi zaadaptowany strych, to taki dokument może być dowodem w sprawie o dział spadku. Nie jest on jednak podstawą do zniesienia współwłasności, gdyż do zniesienia współwłasności konieczne jest fizyczny podział budynku wraz z gruntem, na jakim się znajduje.


Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika