Umowy o kredyt hipoteczny kompleksowo uregulowane

Czego dotyczą przyjęte przepisy?

Nowe przepisy stanowią kompleksową regulację problematyki kredytów związanych z nieruchomościami. Mają one przyczynić się do zwiększenia porównywalności i transparentności ofert kredytodawców oraz wzmocnienia pozycji konsumenta - zarówno na rynku kredytów konsumenckich, jak i kredytów związanych z nieruchomościami mieszkalnymi (kredytów hipotecznych). Mają też zapewnić kompetentną weryfikację zdolności kredytowej klientów oraz zabezpieczyć ich przed nierzetelną reklamą.

 Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wdraża do prawa polskiego postanowienia unijnej dyrektywy (dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi). Wdrożenie dyrektywy, która zapewnić ma wysoki poziom ochrony konsumentów zawierających umowy o kredyt związany z nieruchomościami, umożliwi zawieranie uczciwych umów kredytowych oraz dostarczanie klientom zrozumiałych informacji i wyjaśnień, a także ma się przyczynić do odpowiedzialnego zaciągania kredytów.

Określa m.in. zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny, prawa i obowiązki: kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego i agentów w zakresie informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny oraz w związku z zawartą umową o kredyt hipoteczny, skutki uchybienia tym obowiązkom, a także sposób sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa przewiduje, że kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko instytucje kontrolowane przez KNF (banki i SKOK) w walucie, w której klienci uzyskują większość dochodów. Ustawa zakazuje ponadto uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego (tzw. sprzedaż wiązana). Na Komisję Nadzoru Finansowego zaś nakłada obowiązek prowadzenia rejestru pośredników kredytowych.

Kredyty hipoteczne będą udzielane przez banki i spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe

Ustawa przewiduje, że kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko instytucje kontrolowane przez KNF (banki i SKOK) w walucie, w której klienci uzyskują większość dochodów lub posiadają większość aktywów. 

Kredytodawcami będą zatem: banki krajowe, oddziały banków zagranicznych, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną lub oddziały instytucji kredytowych, spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Oznacza to, że udzielanie kredytów hipotecznych będzie pod ścisłym nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Dopuszczenie do udzielania kredytów hipotecznych podmiotów, które nie podlegają nadzorowi KNF mogłoby osłabić ochronę konsumentów. Kredytów nie będą mogły udzielać podmioty pozabankowe, tj. instytucje pożyczkowe działające na rynku krajowym oraz pozabankowe firmy pożyczkowe funkcjonujące w innych państwach Unii Europejskiej.

Kredyt hipoteczny będzie udzielany w walucie, w której klient uzyskuje większość dochodów

Jest to usankcjonowanie rekomendacji S wydanej przez KNF, która obecnie dotyczy jedynie banków, a teraz obejmie wszystkich kredytodawców wskazanych w ustawie. Oznacza to, że konsument zarabiający w złotych nie dostanie kredytu hipotecznego w obcej walucie, np. w euro lub frankach szwajcarskich. Kredyty udzielane w obcej walucie są bardziej ryzykowane dla konsumentów, którzy uzyskują swoje dochody tylko w złotych bowiem w przypadku takich kredytów konsument dodatkowo jest narażony na ryzyko związane ze zmianą kursów walutowych.

Zakaz sprzedaży wiązanej

Ustawa zakazuje uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego (tzw. sprzedaży wiązanej). Zawarcie umowy kredytu hipotecznego nie będzie mogło być uzależnione od zakupu przez konsumenta innego produktu finansowego (kredytodawca będzie mógł natomiast zaoferować korzystniejsze warunki udzielenia kredytu hipotecznego, jeśli konsument zdecyduje się na zakup innego produktu finansowego). 

Zakaz sprzedaży wiązanej nie będzie dotyczyć prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub oszczędnościowo - rozliczeniowego, którego jedynym celem jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu, jego obsługę lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu. Wprowadzono także regulację, według której kredytodawca będzie mógł wymagać od kredytobiorcy zawarcia lub posiadania umowy ubezpieczenia kredytu hipotecznego połączonej z przelewem wierzytelności dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny.

Reklama i obowiązki informacyjne kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny

Ustawa określa ponadto obowiązki kredytodawców i pośredników kredytowych w zakresie reklamowania kredytu hipotecznego w celu zabezpieczenia klientów przed nierzetelnymi reklamami. Przewidziano regulacje zabezpieczające klientów przed reklamami kredytów hipotecznych, które mogłyby wprowadzać w błąd lub budzić oczekiwania dotyczące jego dostępności lub kosztu, które nie zostaną spełnione w rzeczywistości.

Informacje reklamowe i marketingowe dotyczące kredytów hipotecznych mają być jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne. Wprowadzono minimalny katalog informacji ogólnych dotyczących umowy o kredyt hipoteczny, jakie trzeba będzie udostępnić konsumentowi na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej – przed zawarciem umowy o kredyt. Chodzi m.in. o poinformowanie klienta o okresie na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta, rodzaju dostępnej stopy oprocentowania (należy wskazać czy jest to stopa stała zmienna, czy stanowiąca połączenie obydwu), o całkowitej kwocie kredytu i jego całkowitym koszcie, przedstawionych na reprezentatywnym przykładzie.

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny konsument ma otrzymać na trwałym nośniku zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, konieczne do oceny ich konsekwencji i podjęcia świadomej decyzji dotyczącej zawarcia takiej umowy. Informacje te będą przekazywane na formularzu informacyjnym.

Udzielanie kredytu hipotecznego, zawieranie umowy o kredyt hipoteczny i odstąpienie od umowy kredytowej

Szczegółowo określono procedurę udzielania kredytu hipotecznego i zawierania umowy o kredyt hipoteczny.

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent będzie musiał przekazać konsumentowi decyzję kredytową na trwałym nośniku w 21 dniu od dnia otrzymania wniosku. Wraz z decyzją kredytową klient otrzyma formularz informacyjny dotyczący kredytu. Decyzja kredytowa wraz formularzem informacyjnym będzie wiążąca dla kredytodawcy przez co najmniej 14 dni (w tym czasie klient będzie mógł się zastanowić czy odpowiadają mu warunki kredytu). 

Przed zawarciem umowy o kredyt kredytodawca będzie musiał dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta. Będzie ona dokonywana na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z odpowiednich baz danych lub zbiorów danych kredytodawcy. Na żądanie kredytodawcy konsument będzie musiał dostarczyć dodatkowe informacje i dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. Rzetelne jej wykonanie jest w interesie kredytodawcy i konsumenta, bo pozwala zminimalizować ryzyko niedotrzymania warunków umowy. Umowa o kredyt hipoteczny będzie mogła być zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej konsumenta wskaże, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu, wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie.

Klient – bez podania przyczyny – będzie miał 14 dni na odstąpienie od umowy kredytowej od dnia jej zawarcia. Ma otrzymać na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Nie będzie też ponosił kosztów związanych z odstąpieniem od umowy o kredyt hipoteczny, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty.

Ponadto nowe przepisy uniezależniają wynagrodzenie personelu dokonującego oceny zdolności kredytowej od liczby zaakceptowanych wniosków. Ma to zapobiec sytuacji, gdy pracownik banku lub SKOK podwyższa zdolność kredytową klienta, aby zwiększyć swoje wynagrodzenie.

Przyjęto, że jeśli ocena zdolności kredytowej nie została wykonana prawidłowo, to bank lub SKOK nie będą mogły z tego powodu rozwiązać lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, chyba że jest to korzystne dla klienta i on się na to zgodzi. Ponadto, przedstawienie przez konsumenta niekompletnych informacji, niezbędnych do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, nie będzie podstawą do wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę. Rozwiązanie to chroni konsumenta, ale nie będzie jednak miało zastosowania, gdy konsument celowo odmówił ujawnienia informacji lub podał nieprawdziwe informacje potrzebne do wykonania oceny zdolności kredytowej.

Restrukturyzacja zadłużenia

Ustawa wprowadza rozwiązania, które umożliwią restrukturyzację zadłużenia w przypadku, gdy konsument nie jest w stanie spłacać zobowiązań. Kredytodawca powinien umożliwić restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. W wypadku trudności ze spłatą kredytu, bank będzie miał obowiązek przygotowania planu restrukturyzacji zadłużenia. Restrukturyzacja będzie dokonywana przez: zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego, zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego, wydłużenie okresu kredytowania bądź inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania. Jeśli taki plan okaże się nieskuteczny, to kredytobiorca będzie miał 6 miesięcy na sprzedaż mieszkania i przeznaczenie środków ze sprzedaży na spłatę kredytu. Dopiero po upływie tego okresu bank będzie mógł podjąć działania windykacyjne. Rozwiązania te mają zabezpieczyć interes konsumenta, tak aby egzekucja nieruchomości była ostatecznym rozwiązaniem.

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem

Zgodnie z nowymi przepisami, konsument może w każdym momencie spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Konsument będzie mógł także wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach dokonania takiej spłaty. W sytuacji spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie – całkowity koszt kredytu hipotecznego zostanie obniżony o odsetki i inne koszty kredytu przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet gdyby konsument poniósł je przed spłatą.

Określono także zasady pobierania rekompensaty przez kredytodawcę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Za wcześniejszą spłatę kredytu w ciągu 3 lat opłata nie może przekroczyć 3% wartości kredytu, a po upływie tego okresu banki nie będą mogły pobierać dodatkowych opłat.

Rejestr pośredników kredytowych oraz nadzór nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

KNF będzie prowadzić w systemie teleinformatycznym rejestr pośredników kredytowych, do którego wpisywani będą pośrednicy kredytu hipotecznego, agenci oraz pośrednicy kredytu konsumenckiego. Zgodnie z ustawą usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego lub agentów. Świadczenie usług dotyczących pośrednictwa kredytu hipotecznego będzie więc wykonywane wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego lub agentów. Pośrednik kredytowy będzie mógł wykonywać działalność po uzyskaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych, prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Komisja będzie też sprawować nadzór nad pośrednikami kredytowymi. Działalność dotycząca pośrednictwa kredytu hipotecznego ma być zatem nadzorowana przez KNF. 

Ustawa wprowadza także obowiązkowy rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych udzielających kredytów konsumenckich i pośredników kredytu konsumenckiego. Podjęcie działalności w zakresie kredytów konsumenckich uwarunkowane będzie uzyskaniem wpisu do rejestru, prowadzonego przez KNF, po spełnieniu ustawowo określonych przesłanek (m.in. niekaralność w zakresie wskazanych przestępstw). Rejestr ma się przyczynić do większej transparentności na rynku kredytów konsumenckich.

Od kiedy nowe przepisy mają obowiązywać?

Ustawa ma wejść w życie po 3 miesiącach od jej ogłoszenia z wyjątkiem przepisów dotyczących reklamy kredytów konsumenckich (6 miesięcy od ogłoszenia) i wskaźnika referencyjnego (1 lipca 2018 r.).

Do ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, parlament wprowadził zmiany, które mają na celu wydłużenie terminu na rozpatrzenie przez Komisję Nadzoru Finansowego wniosków o wydanie zezwolenia i rejestrację pośredników kredytu hipotecznego oraz rejestrację pośredników kredytowych i instytucji pożyczkowych złożonych w ciągu 6 miesięcy od wejścia w życie ustawy.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl