Rusza reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego

25.9.2023

Nowelizacja przepisów

Weszły w życie przepisy głęboko reformujące proces planowania i zagospodarowania przestrzennego.

By wspomóc pracę urzędników w samorządach, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało cykl szkoleń stacjonarnych i online.

- "Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy w randze aktu prawa miejscowego, który ma być uchwalany obligatoryjnie dla całego obszaru gminy. Gminy będą miały czas na jego uchwalenie do 1 stycznia 2026 r. Nie pozostawiamy samorządów samym sobie - dajemy im realne narzędzia do planowania przestrzeni. Ponadto przygotowaliśmy zmiany w procedurze usprawniające opracowanie planów miejscowych oraz zintegrowany plan inwestycyjny – nowa szczególna forma planu miejscowego pozwalająca na szybkie i transparentne przygotowanie terenów pod inwestycje. To wszystko stwarza szanse na szybsze pozyskiwanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i tym samym większą podaż mieszkań" – mówił minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

- "Główną ideą, która nam przyświecała, było to, żeby tak zreformować system planowania przestrzennego, by był on bardziej elastyczny i by gminy mogły sprawniej oraz szybciej uchwalać nowe i zmieniać już obowiązujące akty planowania przestrzennego" – dodał wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.

Zmiany w planowaniu przestrzennym są również wynikiem prowadzonej integracji systemów planowania społeczno-gospodarczego z planowaniem przestrzennym. Jest to metoda na wzmocnienie roli planowania przestrzennego w procesie realizacji polityki rozwoju.

Nowe zasady planowania i zagospodarowania

W wyniku integracji systemów planowania plan ogólny gminy, w zakresie ustalenia kierunków zagospodarowania przestrzennego, zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, podczas gdy polityka przestrzenna gminy stanie się elementem strategii rozwoju gminy. Plan ogólny gminy będzie dokumentem zawierającym wyłącznie podstawowe ustalenia, które pozwolą gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój. Co ważne, jego ustalenia będą podstawą nie tylko do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Nową formą planu miejscowego będzie zintegrowany plan inwestycyjny sporządzany na wniosek inwestora, który docelowo zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydawaną dotychczas na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej, jednak narzędzie będzie można wykorzystać do ustalenia przeznaczenia terenu również dla wszystkich rodzajów inwestycji. W trakcie negocjacji z gminą inwestor będzie mógł się zobowiązać np. do budowy szkoły, wsparcia takiej inwestycji lub rozbudowy infrastruktury technicznej, co zostanie potwierdzone podpisaniem umowy urbanistycznej. Umowa urbanistyczna będzie jawna i podlegała publikacji na stronie BIP, a w przyszłości w Rejestrze Urbanistycznym.

Doprecyzowano przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, m.in. przez możliwość określenia przez gminę w planie ogólnym gminy obszaru, na którym będzie można wydać taką decyzję, oraz ograniczono maksymalny zasięg obszaru analizowanego do 200 m.

Ustawa przewiduje też uruchomienie nieodpłatnego i dostępnego dla wszystkich zainteresowanych Rejestru Urbanistycznego prowadzonego on-line, który będzie wiarygodnym źródłem informacji o przestrzeni i wszystkich prowadzonych procedurach administracyjnych.

Co przewiduje ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw?

Celem ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedury planistycznej. Wdrażana uchwaloną ustawą reforma planowania przestrzennego jest jednym z kamieni milowych przewidzianych do realizacji w ramach KPO, wymienionych w części grantowej w komponencie A „Odporność i konkurencyjność gospodarki” jako „A.1.3 Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego”.

Jednym z podstawowych założeń ustawy jest wprowadzenie instytucji planu ogólnego gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.

Plan ogólny będzie stanowić schemat zagospodarowania przestrzeni, jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Normy zawarte w planie ogólnym będą miały na celu wskazanie ram, w jakich ma się mieścić docelowe zagospodarowanie przestrzeni, i będą stanowić wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planistycznego, niezależnie od formy prawnej, jakie te działania przyjmą.

W planie ogólnym określa się strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a ponadto można określić obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.

Nowelizacja dodaje do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozdział 1a „Partycypacja społeczna”. Zapewnienie partycypacji społecznej polega na:

umożliwieniu udziału interesariuszom w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym wypowiadania się, składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych;
poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej;
inicjowaniu, umożliwianiu i wspieraniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększaniu udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.

Interesariuszami w partycypacji społecznej są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne, organy władzy publicznej oraz inne podmioty, w szczególności jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.

Partycypację społeczną prowadzi się:

w sposób umożliwiający aktywny udział interesariuszy,
z poszanowaniem jawności i sprawności postępowania w sprawie sporządzania aktów planowania przestrzennego,
z użyciem opracowanych w niespecjalistycznym języku informacji o sporządzanych aktach planowania przestrzennego, w szczególności wyjaśniających konsekwencje sporządzanych aktów planowania przestrzennego.

Dodatkowo, nowelizacja umożliwia mieszkańcom danej gminy samodzielne zainicjowanie procedury planistycznej zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej, o której mowa w art. 41a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Ustawa wprowadza także instytucję zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz umowy urbanistycznej. Na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy może uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny, będący szczególną formą planu miejscowego. Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.

Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym. Na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy może uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny, będący szczególną formą planu miejscowego. Inwestor dołącza projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego do wniosku o jego uchwalenie. Wniosek ten, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w terminie 3 dni roboczych od dnia jego otrzymania, udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym oraz przekazuje radzie gminy.

Przez mającą formę aktu notarialnego umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej, a w szczególności do:

przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość;
pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Jeśli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może w szczególności zobowiązać się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie.

Nowelizacja wprowadza również szczególny tryb wydawania na wniosek Rady Ministrów kierowany do wojewody zarządzenia w sprawie prawa miejscowego dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla ochrony podstawowych interesów bezpieczeństwa Państwa lub gospodarki narodowej o planowanych kosztach inwestycji wynoszących co najmniej 500 mln zł oraz liczbie nowych miejsc pracy wynoszącej co najmniej 50. Zarządzenie może być jednak wydane tylko w przypadku zgody rady gminy.

Nowelizacja wprowadza nowy rozdział 5b zawierający podstawy prawne do utworzenia nowego rejestru publicznego – Rejestru Urbanistycznego będącego referencyjnym źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym.

Zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy (dalej: wz) sprowadzają się do:

wprowadzenia ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji wz – ustawa określa maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego (wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo),
związania decyzji ustaleniami planu ogólnego – uwarunkowanie jej wydania od położenia na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy oraz określenie ram dla samych przesądzeń podejmowanych w decyzji,
wprowadzenia w ustawie terminu obowiązywania decyzji wz – 5 lat od daty uprawomocnienia się decyzji.

Ustawa wchodzi w życie 24 września 2023 r., z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których ustawa przewiduje dłuższy termin vacatio legis.

Szkolenia dla urzędników

W związku z wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw MRiT przygotowuje szkolenie dla pracowników samorządowych, które odbędzie się 18 i 19 października.

Przedmiotem szkolenia będzie przekrojowe zapoznanie uczestników ze zmianami wprowadzanymi przepisami ustawy. Szczegółowy zakres szkolenia jest obecnie w przygotowywaniu.

W szkoleniu będzie można wziąć udział w formie stacjonarnej (przewidziano 250 miejsc) oraz online. Informację, wraz ze szczegółami dotyczącymi zapisów oraz wyboru formy udziału, trafią bezpośrednio do gmin. Szkolenie będzie bezpłatne.

O kolejnych szkoleniach MRiT będzie informować bezpośrednio gminy lub będziemy ogłaszać na stronie internetowej ministerstwa.

Planowanie przestrzenne - przepisy wykonawcze

Obecnie trwają prace dotyczące przyjęcia rozporządzeń, które powinny być wydane w związku z wejściem w życie nowelizacji. Intensywne prace dotyczą siedmiu rozporządzeń, z czego na stronie RCL można zapoznać się z treścią projektów:

Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie zbiorów danych przestrzennych oraz metadanych w zakresie zagospodarowania przestrzennego: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12375301
Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie określenia wzoru formularza wniosku dotyczącego aktu planowania przestrzennego: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12375305
Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu przygotowania projektu planu ogólnego gminy: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12376658

Pozostałe projekty rozporządzeń zostaną przekazane do konsultacji publicznych w najbliższym czasie. Natomiast rozporządzenie dotyczące Rejestru Urbanistycznego zostanie przygotowane i ogłoszone w terminie późniejszym.