Wielka reforma planowania przestrzennego

Ustawa z podpisem Prezydenta

Prezydent podpisał nowelizację przepisów z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie nowego planu miejscowego będzie teraz możliwe w 8-9 miesięcy. Dotychczas często trwało to latami.

- "To przewrót kopernikański w dziedzinie planowania. Upraszczamy przepisy tak, by gminy szybko i sprawnie uchwalały plany ogólne i plany miejscowe. Koniec z bałaganem w przestrzeni polskich miast i wsi, koniec z niekontrolowanym rozlewaniem się zabudowy i patodeweloperką w miejscach do tego nieodpowiednich" – powiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Większość przepisów podpisanej ustawy wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Co przewiduje ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw?

Celem ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedury planistycznej. Wdrażana uchwaloną ustawą reforma planowania przestrzennego jest jednym z kamieni milowych przewidzianych do realizacji w ramach KPO, wymienionych w części grantowej w komponencie A „Odporność i konkurencyjność gospodarki” jako „A.1.3 Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego”. 

Jednym z podstawowych założeń ustawy jest wprowadzenie instytucji planu ogólnego gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.

Plan ogólny będzie stanowić schemat zagospodarowania przestrzeni, jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Normy zawarte w planie ogólnym będą miały na celu wskazanie ram, w jakich ma się mieścić docelowe zagospodarowanie przestrzeni, i będą stanowić wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planistycznego, niezależnie od formy prawnej, jakie te działania przyjmą.

W planie ogólnym określa się strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a ponadto można określić obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. 

Nowelizacja dodaje do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozdział 1a „Partycypacja społeczna”. Zapewnienie partycypacji społecznej polega na:

• umożliwieniu udziału interesariuszom w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym wypowiadania się, składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych;
• poznaniu potrzeb, zebraniu stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej;
• inicjowaniu, umożliwianiu i wspieraniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększaniu udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.

Interesariuszami w partycypacji społecznej są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne, organy władzy publicznej oraz inne podmioty, w szczególności jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.

Partycypację społeczną prowadzi się:

• w sposób umożliwiający aktywny udział interesariuszy,
• z poszanowaniem jawności i sprawności postępowania w sprawie sporządzania aktów planowania przestrzennego,
• z użyciem opracowanych w niespecjalistycznym języku informacji o sporządzanych aktach planowania przestrzennego, w szczególności wyjaśniających konsekwencje sporządzanych aktów planowania przestrzennego.

Dodatkowo ustawa umożliwia mieszkańcom danej gminy samodzielne zainicjowanie procedury planistycznej zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej, o której mowa w art. 41a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. 

Nowelizacja wprowadza także instytucję zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz umowy urbanistycznej. Na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy może uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny, będący szczególną formą planu miejscowego.  Inwestor dołącza projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego do wniosku o jego uchwalenie. Wniosek ten, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w terminie 3 dni roboczych od dnia jego otrzymania, udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym oraz przekazuje radzie gminy.

Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym. 

Przez mającą formę aktu notarialnego umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej, a w szczególności do:

1. przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
2. pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość;
3. pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Jeśli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może w szczególności zobowiązać się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. 

Ustawa wprowadza również szczególny tryb wydawania na wniosek Rady Ministrów kierowany do wojewody zarządzenia w sprawie prawa miejscowego dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla ochrony podstawowych interesów bezpieczeństwa Państwa lub gospodarki narodowej o planowanych kosztach inwestycji wynoszących co najmniej 500 mln zł oraz liczbie nowych miejsc pracy wynoszącej co najmniej 50. Zarządzenie może być jednak wydane tylko w przypadku zgody rady gminy.

Nowelizacja wprowadza nowy rozdział 5b zawierający podstawy prawne do utworzenia nowego rejestru publicznego – Rejestru Urbanistycznego będącego referencyjnym źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. 

Zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy (dalej: wz) sprowadzają się do:

1. wprowadzenia ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji wz – ustawa określa maksymalny dopuszczalny zasięg obszaru analizowanego (wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo),
2. związania decyzji ustaleniami planu ogólnego – uwarunkowanie jej wydania od położenia na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy oraz określenie ram dla samych przesądzeń podejmowanych w decyzji,
3. wprowadzenia w ustawie terminu obowiązywania decyzji wz – 5 lat od daty uprawomocnienia się decyzji. 

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których ustawa przewiduje dłuższy termin vacatio legis.

Plan ogólny

Nowelizacja wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny, dokument w randze aktu prawa miejscowego, który będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy. Samorządy będą miały na to czas do 1 stycznia 2026 r.

Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Będzie to dokument zawierający wyłącznie podstawowe ustalenia, które pozwolą gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój. Co ważne, jego ustalenia będą podstawą nie tylko do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

- "Dajemy samorządom narzędzia, by mogły sprawnie przyjmować plany miejscowe. Teraz trwa to często latami. Chcemy uprościć i skrócić ten proces, by można było zakończyć prace nad planem miejscowym w 8 miesięcy czy mniej niż rok" – mówił wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.

Co ważne plan ogólny będzie miał formę cyfrową, co rozwiąże obecne problemy, polegające na tym, że w tradycyjnej, papierowej wersji studium i planów zagospodarowania narysowane w nich linie, np. oznaczające granice pomiędzy poszczególnymi strefami, nie są tak dokładne, żeby można je było zinterpretować co do metra kwadratowego na gruncie. Wersja cyfrowa będzie pozwalała na dowolne powiększenie mapy, więc będzie ona dużo dokładniejsza.

Konsultacje

Przy planowaniu przestrzennym ważnym elementem są uzgodnienia i opiniowanie planów – z wieloma różnymi instytucjami, z organami ochrony środowiska, z konserwatorem zabytków, służbami zajmującymi się gospodarką wodną, ruchem lotniczym itd. Nowelizacja ustawy skraca terminy na te uzgodnienie.

Zintegrowany plan inwestycyjny

Nową formą planu miejscowego będzie zintegrowany plan inwestycyjny sporządzany na wniosek inwestora, który docelowo zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydawaną dotychczas na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej. Inwestor po podpisaniu z gminą umowy urbanistycznej będzie mógł zostać zobowiązany np. do budowy szkoły lub wsparcia takiej inwestycji. 

Pozostałe zmiany

W projekcie doprecyzowano przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, m.in. przez możliwość określenia przez gminę w jakich terenach będą one wydawane czy też ograniczenie zasięgu obszaru analizowanego do 200 m.

Ustawa przewiduje też uruchomienie nieodpłatnego i dostępnego dla wszystkich zainteresowanych Rejestru Urbanistycznego prowadzonego on-line, który będzie wiarygodnym źródłem informacji o przestrzeni i wszystkich prowadzonych procedurach administracyjnych.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl