Grunty wykorzystywane na cele mieszkaniowe w użytkowaniu wieczystym przejdą na własność

Kiedy nastąpi przekształcenie?

Z mocy prawa – 1 stycznia 2019 r. – prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi zostanie przekształcone w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Chodzi o wsparcie obywateli w uzyskaniu prawa własności nieruchomości gruntowej wykorzystywanej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (domki jednorodzinne, mieszkania w budynkach wielolokalowych, w których co najmniej połowa lokali to lokale mieszkalne).

Nowe rozwiązania obejmą ponad 2,5 mln obywateli (użytkowników wieczystych zamieszkujących w budynkach mieszkalnych położonych na gruntach publicznych, będących własnością Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego).

Obecnie do przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym w prawo własności gruntu, niezbędna jest – co do zasady – zgoda wszystkich właścicieli lokali w tym budynku. Brak takiej zgody, choćby jednego właściciela mieszkania, blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców, którzy często kierują taką sprawę do sądu. To z kolei wydłuża proces przekształceń, powoduje niezadowolenie właścicieli lokali oraz dodatkowe obciążenie administracji i sądów. Dodatkowo, postępowanie sądowe nie gwarantuje, że dojdzie do przekształcenia. Jednocześnie gdy część właścicieli lokali złoży odwołania od aktualizacji opłaty rocznej, to czasami dochodzi do sytuacji, że w tym samym budynku opłaty roczne płacone za grunt pod tym budynkiem, są w różnej wysokości, co powoduje spory sąsiedzkie i poczucie niesprawiedliwości. 

- "Dzięki tej propozycji, odpowiadamy na potrzeby naszego społeczeństwa. Na potrzeby tysięcy Polaków, którzy mieli problemy z przekształceniem swojego prawa wieczystego do nieruchomości - do działek leżących pod budynkami jednorodzinnymi, pod budynkami wielolokalowymi - w prawo własności" - powiedział minister Jerzy Kwieciński.

Po przekształceniu właściciel lokalu uzyska udział we własności gruntu w takiej wysokości, w jakiej przysługiwał mu udział w użytkowaniu wieczystym.

Organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli nieruchomości (np. starostowie) będą wydawały – zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu. Termin na wydawanie zaświadczenia o przekształceniu z urzędu ma wynosić nie dłużej niż 12 miesięcy, a na wniosek nowego właściciela gruntu –  4 miesiące. Zaświadczenia będą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawa własności gruntu nabytego z mocy ustawy. Za wpisy nie będą pobierane opłaty sądowe.

Przyjęta ustawa będzie dotyczyła nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe. Efektem ustawy jest wzmocnienie poczucia stabilizacji prawnej. Nastąpi też stopniowa likwidacja użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Ile trzeba będzie zapłacić?

Ustawa zakłada odpłatność na poziomie zapewniającym właścicielom gruntów dochody porównywalne do wynikających z dotychczasowego systemu opłat za przekształcenie praw użytkowania wieczystego. Przewiduje też waloryzację opłat po przekształceniu.

Według zaproponowanych przepisów, zamiast obecnych rocznych opłat za użytkowanie wieczyste przyszli właściciele gruntów będą płacić roczne opłaty przekształceniowe – przez 20 lat od dnia przekształcenia. Ich wysokość będzie równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia (np. 1 stycznia 2019 r.). Roczna opłata przekształcenia ma być wnoszona do 31 marca każdego roku (będzie można wystąpić o jej rozłożenie na raty płatne w ciągu roku).

Ze względu na długi okres wznoszenia opłaty przekształceniowej będzie ona waloryzowana. Waloryzacji będzie można dokonać z urzędu lub na wniosek nowego właściciela – nie częściej niż raz na 3 lata.

Aby uniknąć waloryzacji, będzie można wpłacić wszystkie 20 opłat jednorazowo (opłata łączna) – będzie można zgłosić ten zamiar w każdym czasie trwania obowiązku wznoszenia opłat.

Przewidziano także możliwość udzielania bonifikaty od rocznych opłat przekształceniowych. Dotychczasowi właściciele gruntów, tj. Skarb Państwa i gminy będą mogli udzielać bonifikaty w spłacie rocznej opłaty przekształceniowej. System bonifikat obejmie osoby fizyczne będące właścicielami budynków jednorodzinnych albo mieszkań w budynkach wielolokalowych lub spółdzielnie mieszkaniowe.

Przyjęto, że rady gmin, powiatów lub sejmiki województw będą decydowały (w uchwale) o wysokości bonifikaty i warunkach jej udzielenia, jeśli grunt będzie własnością samorządu terytorialnego, w przypadku własności Skarbu Państwa – decyzje będą podejmować wojewodowie (w zarządzeniu).

Bonifikata ustawowa będzie przysługiwać tylko wtedy, gdy cała należność zostanie zapłacona jednorazowo (opłata łączna) i gdy budynek będzie stał na gruncie Skarbu Państwa. W praktyce, jeśli budynek będzie stał na gruncie Skarbu Państwa, a osoba fizyczna (właściciel budynku jednorodzinnego albo mieszkania w budynku wielolokalowym) lub spółdzielnia mieszkaniowa zdecydują się zapłacić całą opłatę przekształceniową jednorazowo w pierwszym roku –  to otrzymają 60% bonifikatę. W kolejnych latach wysokość bonifikaty będzie malała o 10%.

Zaproponowano również, aby osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, korzystały z bonifikaty udzielonej spółdzielniom mieszkaniowym w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi będzie odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty przekształceniowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych.

Kto skorzysta?

Zaporoponowane rozwiązania mają charakter kompleksowy. Obejmują wszystkich użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącym i obiektami umożliwiającymi prawidłowe korzystanie z nieruchomości na cele mieszkaniowe. Z nowych rozwiązań skorzystają zatem ci, którzy dzisiaj płacą za użytkowanie wieczyste, tj. właściciele mieszkań w blokach i właściciele domów jednorodzinnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe, a także właściciele lokali użytkowych (handlowych i usługowych). Przekształcony zostanie także grunt zabudowany tzw. infrastrukturą towarzyszącą, np. budynkami gospodarczymi, garażami (o ile będą położone na gruntach zabudowanych budynkami mieszkalnymi).

Największą korzyścią dla właścicieli lokali w budynkach wielolokalowych będzie przewidywalność wysokości opłaty przekształceniowej, która zastąpi zmienną, a często gwałtownie rosnącą opłatę za użytkowanie wieczyste. Rozwiązane zostaną więc problemy powstające przy aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Ustawa zlikwiduje użytkowanie wieczyste na tych nieruchomościach. W ten sposób zmniejszy się liczba spraw rozpatrywanych przez Samorządowe Kolegia Odwoławcze, do których użytkownicy wieczyści mogą obecnie składać odwołania. 

Właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych uzyskają też mocniejsze prawo do gruntu pod budynkiem – prawo własności.

- "Dzięki ustawie od 1 stycznia 2019 roku wszyscy, którzy w Polsce posiadają mieszkanie albo dom, będą ich pełnymi właścicielami. To ok. 2,5 mln domów i mieszkań. Jesteśmy na to przygotowani, zabezpieczyliśmy również środki na potrzeby ksiąg wieczystych i sądownictwa, tak by ta operacja przebiegała sprawnie" – dodał wiceminister Artur Soboń.

To rozwiązanie problemów z przekształcaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego. Ustawa znacząco wpłynie na stabilizację sytuacji osób zamieszkujących w budynkach wielolokalowych. Obecnie chętni napotykają na poważne trudności przy przekształceniu praw do gruntów, przyznanego obowiązującą ustawą z 29 lipca 2005 r. Problemem jest składanie sprzeciwów wobec przekształcenia przez niektórych mieszkańców danego budynku wielolokalowego. Ustawowe przekształcenie prawa do gruntu wyeliminuje dodatkowe koszty związane z postępowaniem sądowym.

W przyszłości trudniejsze będzie powstawanie współużytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. "Opóźnione" przekształcenie nastąpi z dniem oddania budynku do użytkowania. Ustawa znacznie ograniczy też przypadki ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe.

Kiedy proponowane przepisy mają wejść w życie?

Ustawa ma wejść w życie po 30 dniach od daty ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.