Wzory umów dla kooperatyw mieszkaniowych

Chcesz wybudować swój dom w kooperatywie mieszkaniowej, lecz nie wiesz, od czego zacząć? Ministerstwo Rozwoju i Technologii opracowało przykładowe wzory umów dla osób zainteresowanych realizacją inwestycji mieszkaniowej w tej formule.

Kooperatywa mieszkaniowa

Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób fizycznych (np. krewnych, przyjaciół, znajomych, członków społeczności lokalnej), które chcą kupić działkę i wspólnie wybudować na niej domy jednorodzinne lub budynek wielorodzinny z mieszkaniami na własne potrzeby. W formule kooperatywy można też nabyć i wyremontować istniejący budynek, aby stworzyć w nim mieszkania dopasowane do indywidualnych potrzeb członków grupy lub ich dzieci.

Kooperatywy mogą łatwiej kupić działkę od gminy, w tym skorzystać z rozłożenia ceny nieruchomości na raty, bonifikaty lub alternatywnych metod rozliczenia ceny. Gmina udzielająca bonifikaty może natomiast liczyć na Grant na Infrastrukturę. Członkowie kooperatywy mogą też korzystać z programów wsparcia Mieszkanie bez wkładu własnego oraz Pierwsze Mieszkanie.

Przepisy ułatwiające realizację inwestycji mieszkaniowych w formule kooperatywy mieszkaniowej weszły w życie 1 marca 2023 r.

Umowa kooperatywy mieszkaniowej czy umowa spółki cywilnej

Decydując się na realizację inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej, możecie wybrać model współpracy w oparciu o:

1. umowę kooperatywy mieszkaniowej albo
2. umowę spółki cywilnej.

Zaleta pierwszego rozwiązania to większa elastyczność przy ustalaniu zasad waszej współpracy, a tym samym większe możliwości dostosowania reguł współdziałania do waszych indywidualnych potrzeb. Drugi model jest natomiast oparty na instytucji funkcjonującej od lat w obrocie prawnym, wobec której wykształciły się już gotowe rozwiązania dotyczące wielu wyzwań występujących w praktyce obrotu. Może to usprawnić działanie np. w sytuacjach kryzysowych.

Zawierając umowę kooperatywy mieszkaniowej, powinniście określić w niej m.in.:

• rodzaj inwestycji mieszkaniowej oraz planowaną liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• zasady finansowania inwestycji (np. udział wkładów własnych i środków z kredytu, terminarz wpłat, zasady finansowania pozyskania nieruchomości pod inwestycję),
• sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji (np. czy jest potrzebny konsensus, czy decyzje będą podejmowane większością głosów),
• zasady reprezentacji,
• zasady rozwiązania umowy,
• zasady rozliczenia inwestycji (w tym w kontekście nieruchomości nabytej przed zawiązaniem współpracy, a przeznaczonej pod inwestycję),
• zasady dotyczące zmian składu osobowego.

Zawierając umowę spółki cywilnej, poza spełnieniem wymagań wynikających z charakteru tej umowy, powinniście natomiast wskazać:

• że waszym wspólnym celem gospodarczym na gruncie tej umowy jest realizacja inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy,
• rodzaj inwestycji mieszkaniowej oraz planowaną liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• wielkości waszych udziałów w majątku wspólnym w przypadku rozwiązania spółki,
• określenie „kooperatywa mieszkaniowa” w nazwie spółki.

Niezależnie od wybranego typu umowy, wasza odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej ma charakter solidarny.

Nie wiesz, od czego zacząć? Zajrzyj do przykładowych wzorów umów opracowanych przez ekspertów Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Dzięki nim dowiesz się, o co warto zadbać przy negocjowaniu warunków Waszej przyszłej współpracy i projektowaniu postanowień umowy, na co warto zwrócić szczególną uwagę i co warto zabezpieczyć.

Wzory nie mają charakteru wiążącego. Nie wyczerpują też katalogu przypadków, jakie mogą wystąpić w praktyce obrotu. Zawierają jednak wiele przydatnych wskazówek, jak wypełnić wymagania ustawowe i zabezpieczyć interesy poszczególnych członków kooperatywy. Możesz sięgnąć po wybrany wzór jako inspirację lub podpowiedź albo skorzystać z niego, dostosowując zapisy przykładowych postanowień do potrzeb i uwarunkowań Waszej przyszłej współpracy.

Do zawartej przez was umowy nie będą miały zastosowania instrumenty ochrony przewidziane w relacjach z podmiotami profesjonalnymi, np. z deweloperami, wskazane w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177).

Zob.:

• Wzór​_umowa kooperatywy mieszkaniowej
• Wzór​_umowa kooperatywy mieszkaniowej
• Wzór​_umowa spółki cywilnej
• Wzór​_umowa spółki cywilnej

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28). 

A.J.
Zespół e-prawnik.pl