Jak rozliczyć nakłady na majątek stanowiący masę spadkową - opinia prawna

Zanim zachorowała mama straciła świadomość, jej wolą było przekazanie domu mi i mężowi. Po śmierci mamy jej drugi mąż zamknął wszystkie pokoje na parterze, pozostawiając swobodny dostęp tylko do piwnic, gdzie są liczniki mediów. Oskarżył mnie dodatkowo o kradzież dokumentów i pieniędzy. Policja stwierdziła, ze nie było żadnej kradzieży. W jakiej części ja i mój mąż jesteśmy właścicielami nieruchomości? Czy również mój ojciec miał prawo do nieruchomości? Jak rozliczyć fakt, że wartość darowizny wynosiła 3.291.950 starych zł i spłaciliśmy dług hipoteczny w wysokości 3.000.000 starych zł nie licząc odsetek od kredytu (tak naprawdę dostaliśmy 291.950 starych zł, a ponadto zapłaciliśmy podatek od darowizny w wysokości 80.780 starych zł)? Jak wyłączyć z postępowania spadkowego naszą część mieszkalną, adoptowaną ze strychu? Czy obecnie ponoszone nakłady na bieżące utrzymanie ogólnej substancji budynku (konserwacja dachu, remont zewnętrznej kanalizacji) będą rozliczone w przyszłej masie spadkowej? Jakie uprawnienia przysługują drugiemu mężowi zmarłej matki?

Opinia prawna

Na podstawie umowy darowizny nabyła Pani wraz z mężem połowę nieruchomości. Druga połowa nieruchomości przysługująca Pani matce będzie dziedziczona - w razie braku testamentu prawa do spadku nabywa się w drodze dziedziczenia ustawowego. Na podstawie ustawy do spadku są uprawnieni w pierwszej kolejności córka (czyli Pani) i małżonek (drugi małżonek), którzy dziedziczą po połowie. Nabyta w drodze spadku przez Panią część nieruchomości (będzie to ¼ całości nieruchomości) stanowić będzie Pani majątek odrębny (ta część nieruchomości nie będzie objęta wspólnością majątkową małżeńską).

Nieruchomość stanowiła odrębny majątek matki, skoro w umowie nabycia nieruchomości z 1976 r. było oświadczenie, że kupiła ją za pieniądze stanowiące majątek odrębny. Z tego względu ojciec nie był uprawniony do nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej. Wpis natomiast w księdze wieczystej, z którym związane jest domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, potwierdza, że Pani ojciec nie był współwłaścicielem nieruchomości. Jeżeli natomiast są dowody, że matka nie nabyła nieruchomości z majątku odrębnego (w zasadzie sprawa dotyczy nabycia nieruchomości ze środków uzyskanych w zamian za przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej lub przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę), to ojciec byłby uprawniony w połowie do nieruchomości nabytej przez matkę.

Konieczne byłoby ustalenie w drodze powództwa sądowego, czy nieruchomość była objęta wspólnością ustawową czy nie. Trzeba jednak wykazać dowodowo tą okoliczność, co ze względu na upływ czasu i brak możliwości przesłuchania zmarłych świadków (ojca i matki) będzie utrudnione.

Faktyczna, mniejsza wartość darowizny może być wykazywana przy jej zaliczaniu na schedę spadkową w trakcie działu spadku. Bliższe omówienie na ten temat zawiera pkt 6.

Nie jest możliwe wyłączenie z postępowania spadkowego rozbudowanej części mieszkania (zaadaptowanego strychu). Rozbudowa mieszkania przez Panią i męża nie ma co do zasady wpływu na zmianę udziałów we współwłasności nieruchomości. Bez względu na zmianę nieruchomości udziały są niezmienne. Innymi słowy, powiększenie przez Panią mieszkania nie powoduje z mocy prawa zwiększenia Pani udziału we współwłasności. Może Pani wraz z mężem żądać od męża matki zwrotu poczynionych nakładów na mieszkanie związanych z adaptacją strychu. Takie żądanie może być przykładowo sprecyzowane w sprawie o dział spadku.

Obecnie ponoszone nakłady na bieżące utrzymanie nieruchomości będą rozliczane np. w sprawie o dział spadku, który doprowadzi do zniesienia współwłasności. Konieczne będzie w tym celu udokumentowanie przez Panią wszystkich poczynionych wydatków (faktury, umowy na wykonanie określonych prac itp.).

W razie braku testamentu, prawa do spadku nabywa się w drodze dziedziczenia ustawowego. Na podstawie ustawy do spadku są uprawnieni są w pierwszej kolejności córka i małżonek, którzy dziedziczą po połowie. W konsekwencji drugi małżonek Pani matki jest uprawniony w drodze dziedziczenia ustawowego do nabycia połowy nieruchomości należącej do mamy (czyli ¼ z całości nieruchomości). Istotną kwestią nieporuszoną przez Panią jest obowiązek zaliczenia uzyskanej darowizny do spadku w razie przystąpienia do działu spadku (dział spadku następuje po wydania przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku) - taki obowiązek dotyczy jedynie dziedziczenia ustawowego przy założeniu, że spadkobiercami będzie Pani i drugi mąż matki. W takiej sytuacji część majątku przypadająca Pani ze spadku zostanie pomniejszona o uzyskaną darowiznę. W toku postępowania o dział spadku będzie mogła Pani wykazywać, że faktyczna wartość darowizny była mniejsza wobec obciążenia nieruchomości hipoteką.

Ewentualne pominięcie darowizny przy dziale spadku może nastąpić, gdy z okoliczności wynika, że darowizna została dokonana ze zwolnieniem z obowiązku jej zaliczenia na schedę spadkową- musiałaby Pani wykazać np., że wolą mamy zawsze było przeniesienie na Panią i męża całej nieruchomości, a darowizna była jedynie pierwszym krokiem w tym celu (będzie to bardzo trudne do wykazania, gdyż dowodzenie będzie opierało się jedynie na zeznaniach). W postępowaniu o dział spadku będzie mogła Pani wykazywać wszelkie nakłady poczynione na masę spadkową (remonty, spłacony kredyt), co będzie miało wpływ na rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach pomiędzy spadkobiercami.

Niezależnie od powyższego, drugiemu mężowi matki przysługuje w dalszym ciągu z prawo użytkowania połowy nieruchomości. Należy przy tym dodać, że podobnie, jak przy ustalaniu udziałów we współwłasności, pomimo rozbudowania mieszkania przez Panią i męża, drugi mąż matki ma nadal prawo do użytkowania połowy nieruchomości, w skład której wchodzi dodatkowa nadbudowa.

Niestety nie wiemy, co jest w umowie regulującej warunki wspólnego zamieszkiwania. Jeżeli z umowy wynikało, że poza połową mieszkania należy się Pani i mężowi zaadaptowany strych, to taki dokument może być dowodem w sprawie o dział spadku. Nie jest on jednak podstawą do zniesienia współwłasności, gdyż do zniesienia współwłasności konieczne jest fizyczny podział budynku wraz z gruntem, na jakim się znajduje.