Podarować tak, żeby nie płacić podatku - opinia prawna
Stan faktyczny
Moja mama jest jedynym właścicielem (bez współwłasności małżeńskiej) nieruchomości niezabudowanej o wartości ok. 86.000 PLN, intencją Mamy jest "przekazanie" nieruchomości Synowi (wyłącznie Synowi bez ustawowej współwłasności małżeńskiej), darowizna w tym przypadku jest dość kosztowna. Czy można sprawę rozwiązać tak, by przekazać Synowi 1/10 nieruchomości w drodze darowizny (niecałe 9.000 PLN, a więc kwota zwolniona od podatku), co do pozostałej części nieruchomości dokonać zniesienia współwłasności (z dopłatą 86.000- 10% = 77.400 - czyli podatek pk. 1550 PLN), czy też może bez spłat i dopłat - czy to nie jest ryzykowne ze względu na fiskusa i ewentualne potraktowanie tego jako darowizny albo przychodu? Czy można obie te czynności dokonać w jednym akcie notarialnym? (min. kosztów notarialnych i sądowych). Czy po tej "operacji" będę mógł ewentualnie sprzedać tę nieruchomość bez podatku 10% przed upływem 5 lat? Jakie jest ewentualnie inne rozwiązanie sprawy?
Opinia prawna
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zaproponowanego przez Pana rozwiązania problemu można stwierdzić, że tego rodzaju rozstrzygnięcie jest możliwe. Istotnie, na podstawie art. 9.1 pkt. Ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatkowi podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzecz i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 9.637 zł, o ile nabywcą jest osoba zaliczona do pierwszej grupy podatkowej (tu mieszczą się m.in.: zstępni). Dlatego też umowa darowizny, na mocy której Pańska matka przekazałaby Panu udział (o wartości 8.600 zł) we własności nieruchomości nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od darowizny. Gdyby zaś chodziło o darowiznę o większej wartości, wówczas wchodziłoby w grę zwonienie od podatku dla najbliższych określone w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Umowa darowizny musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynikiem tego są dodatkowe koszty związane z czynnościami dokonywanymi przez notariusza. Wysokość wynagrodzenia notariusza zależna jest od podanej przez strony/stronę wartości przedmiotu czynności notarialnej. Maksymalne wynagrodzenie notariusza przy wartości czynności do 10.000 zł wynosi 100 zł plus 3% nadwyżki ponad kwotę 3000 zł, czyli w Pana przypadku będzie to maksymalnie 100 zł plus 3% od 5.600 zł (tj. 268 zł).
Co do zniesienia współwłasności stawka podatku od czynności prawnych, jaką jest zniesienia współwłasności przy przeniesieniu własności nieruchomości wynosi 2%, czyli jak Pan obliczył wyniesie ok. 1550 zł, natomiast maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy zniesienia współwłasności w formie aktu notarialnego wynosić będzie 1010 zł + 0,4% za nadwyżkę od kwoty stanowiącej wartość przedmiotu czynności powyżej 60.000 zł. Jeśli chodzi o możliwość dokonania w jednym akcie notarialnym darowizny udziału we własności nieruchomości i zniesienie współwłasności jest to teoretycznie możliwe, jednak w praktyce trudne do przeprowadzenia. Wątpliwym jest, aby notariusz przystał na taką propozycję. Nawet jednak gdyby do tego doszło nie obniży to kosztów związanych z wynagrodzeniem notariusza. Co się tyczy dopuszczalności sprzedaży nieruchomości, przed upływem pięciu lat od dnia zniesienia współwłasności bez płacenia podatku, której własność została przeniesiona w opisany przez pana sposób, to nie jest to możliwe.
Innymi możliwymi do przeprowadzenia rozwiązaniami skutkującymi przeniesieniem na Pana własności nieruchomości są: darowizna lub sprzedaż nieruchomości. Co do kosztów związanych z zawarciem umowy darowizny należy stwierdzić, że podatek od umowy darowizny oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku (czyli 9.637 zł). Jeżeli kwota nadwyżki wynosi ponad 20.556 zł, wówczas podatek od nabywców zaliczonych do pierwszej grupy podatkowej będzie wynosił 822 zł 20 gr. i 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł. wartości jej przedmiotu. Darowizna między najbliższymi członkami rodziny korzysta jednak ze zwolnienia od podatku na mocy art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy darowizny będzie wynosiło 1010 zł + 0,5% z 26.000 zł. Do tego należy jeszcze doliczyć koszt wpisu sądowego od wniosku o wpis własności do księgi wieczystej. Wysokość tego wpisu równa jest piątej części wpisu stosunkowego. Cały wpis stosunkowy natomiast wynosi, od kwoty 50.
001 zł do 100.000 zł: od pierwszych 50.000 zł - 3.600 zł, a od nadwyżki ponad 50.000 zł - 6% (uwaga dotycząca wysokości wpisu tyczy się tak umowy darowizny, jak i sprzedaży, a także zniesienia współwłasności). Trzeba dodać, że niezależnie od tego, w jaki sposób przeprowadzą Państwo przeniesienie własności nieruchomości, wpis do księgi wieczystej będzie dokonywany tylko jeden raz.
Jeżeli Pańska matka zdecydowałaby się na przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy darowizny, to później sprzedając przedmiot tej darowizny, czyli nieruchomość, powinien Pan zapłacić podatek dochodowy (PIT) od w ten sposób uzyskanego dochodu. Opodatkowaniu podlega dochód według stawki 19 %. Po zakończeniu roku podatkowego, w którym uzyskano dochód ze sprzedaży, podatnik jest obowiązany złożyć (w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego) urzędowi skarbowemu odrębne zeznanie podatkowe (nowy druk PIT-39) i wykazać w nim:
dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, lub
dochody objęte zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ze względu na przeznaczenie na cele mieszkaniowe.
Również w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z powyższego zeznania.
Obowiązuje zwolnienie od podatku dochodowego dla osób, które w ciągu 2 lat od sprzedaży lokalu przeznaczą przychód z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. zakup działki czy budowę domu (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Tak więc wolne są od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W przypadku niewypełnienia warunków zwolnienia ze względu na przeznaczenie na cele mieszkaniowe podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku do dnia zapłaty podatku włącznie.
Ze sprzedażą nieruchomości wiążą się następujące opłaty: podatek od czynności prawnych w wysokości 2% wartości przedmiotu czynności prawnej, czyli 2% z 86.000 zł, wynagrodzenie notariusza w wysokości maksymalnej 1010 zł + 0,4% z 26.000zł., koszt wpisu sądowego, a Pana matka zapłaci podatek dochodowy, gdyż czynność prawna, jaką jest odpłatne zbycie nieruchomości, jest w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Podatek dochodowy nie należy się, jeśli zbycie nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Odnosząc się na zakończenie do Pana uwagi o „przekazaniu” nieruchomości w taki sposób, aby stanowiła ona Pański majątek odrębny, to trzeba zaznaczyć, że jeżeli matka przeniesie na Pana własność nieruchomości na mocy umowy darowizny, wówczas na podstawie art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w ten sposób nabyta nieruchomość będzie stanowiła Pański odrębny majątek. Jeżeli sprzeda Pan tę nieruchomość, wtedy dochód, jaki to Panu przyniesie, będzie także stanowił Pana majątek odrębny (o czym stanowi wprost art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w punkcie 3).
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?