Wstąpienie spadkobiercy w stosunek najmu - opinia prawna

Opinia prawna

W tym stanie faktycznym do stosunków prawnych zmarłego najemcy lokalu mieszkalnego znajdują zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o najmie lokali (tj. 680-692 k.c.).

Choć prawo najmu jest prawem majątkowym, nie podlega ono jednak dziedziczeniu. Zgodnie bowiem z art. 922 § 2 kodeksu cywilnego, nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Prawo najmu jest właśnie prawem, które przechodzi na określone osoby niezależnie od faktu pozostawania ich w kręgu spadkobierców. Krąg osób, na które przechodzi prawo najmu został określony w art. 691 § 1 kodeksu cywilnego. Aktualnie obowiązujące brzmienie tego przepisu zostało ustalone przez art. 26 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego i obowiązuje ono od dnia 10 lipca 2001r. Zgodnie z tym przepisem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Dodatkowym wymogiem wstąpienia w stosunek najmu ustanowionym przez art. 691 § 2 k.c. jest fakt stałego zamieszkiwania takiej osoby ze zmarłym najemca aż do chwili jego śmierci. W braku osób spełniających powyższe przesłanki, stosunek najmu wygasa.

Na podstawie analizowanego stanu faktycznego należy stwierdzić, że nie zostały niestety spełnione przesłanki wstąpienia w stosunek najmu po zmarłej babci.

Wnuk nie jest podmiotem wymienionym expressis verbis w kręgu określonym przez art. 691 § 1 k.c. Nie jest również „inną osobą, w stosunku do której ciążył na zmarłym najemcy obowiązek alimentacyjny”. Jedyną możliwą kategorią osób, do którym można by zaliczyć wnuka przy analizie możliwości wstąpienia w stosunek najmu po zmarłej babci jest „osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”. Pojęcie to nie jest wyrażeniem jednoznacznym. Nie można bowiem na podstawie analizy językowej określić jaki charakter pożycia ustawodawca miał na myśli. Wnioski takie można wyciągną dokonując wykładni historycznej tego przepisu. W poprzednim stanie prawnym krąg osób wstępujących w stosunek najmu po zmarłym spadkobiercy określał art. 8 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Uprawnionymi wg starej ustawy byli: zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą. Aktualnie krąg ten zawęził się zdecydowanie. Wyłączono bowiem m.in. zstępnych (czyli także wnuka) a pozostawiono tylko dzieci. Natomiast pożycie ze zmarłym najemcą miało charakter pożycia małżeńskiego. Przepis ten był krytykowany z tego względu, że wyłączał m.in. osoby pozostające w stałym pożyciu ze zmarłym najemcą w formie konkubinatu. W tym też kierunku nastąpiła zmiana tego przepisu. Termin „wspólne pożycie” ma więc charakter bardziej emocjonalny. Z pewnością nie można interpretować tego terminu jako związku polegającym na opłacaniu rachunków za lokal.
Wnioski takie potwierdza ostatnie orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002r., w którym stwierdzono, że "wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu nawet wówczas, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa."

Analizując obowiązujący stan prawny należy stwierdzić, że w chwili obecnej nie jest możliwe wstąpienie w stosunek najmu wnuka zmarłego najemcy lokalu.Wniosek taki potwierdza także powołane orzeczenie Sądu Najwyższego.