Aport nieruchomości do spółki z o.o.
Pytanie:
"Zakładam spółkę z o.o z dwoma wspólnikami. Spółka będzie się zajmować działalnością developerską, handlem nieruchomościami itp. Chciałbym aportem wnieść do spółki kilkanaście działek budowlanych, które są moją prywatną własnością. Działki te zostały przeze mnie utworzone z części mojego gospodarstwa rolnego, gdy gmina zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu na działki budowlane. Działkę rolną, z której utworzyłem te działki budowlane, nabyłem w 2006 roku za 10 tys. zł. Czy jak wniosę te działki aportem do spółki jako działki budowlane o wartości 200 tys. zł, to jakie będę musiał zapłacić z tego tytułu podatki? Czy będę obowiązany do zapłaty prywatnie podatku 10% od przychodu ze sprzedaży nieruchomości za to, że sprzedałem je przed upływem lat 5 od nabycia (czy też aport do spółki nie jest traktowany jako sprzedaż nieruchomości, bo wnosząc aport obejmuje za to udziały w spółce)? Czy urząd skarbowy może mi również kazać zapłacić podatek VAT od tych działek jako od dostawy terenów budowlanych (bo powszechne jest traktowanie przez urzędy skarbowe sprzedaży kilku działek budowlanych jako prowadzenie działalności gospodarczej i naliczanie VAT nawet ludziom, którzy wysprzedawali jedynie w ten sposób swój majątek)? Czy może będę musiał zapłacić jakiś inny podatek z tego tytułu?"
Odpowiedź prawnika: Aport nieruchomości do spółki z o.o.
Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 6) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku wkłady niepieniężne (aporty) wnoszone do spółek prawa handlowego i cywilnego. Zatem wspólnik wnoszący aportem do spółki np. działki budowlane, nie będzie zobowiązany do zapłaty VAT z tego tytułu nawet, jeśli organy podatkowe zakwalifikują jego działalność jako działalność gospodarczą w rozumieniu VAT.
Jak stanowi art. 10 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 (dotyczących opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości) nie stosuje się do odpłatnego zbycia w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Zatem wniesienie w formie aportu do spółki nieruchomości zakupionej w 2006 r. nie będzie powodowało konieczności zapłaty zryczałtowanego 10% podatku dochodowego.
Zgodnie jednak z art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się nominalną wartość udziałów (akcji) w spółce mającej osobowość prawną albo wkładów w spółdzielni objętych w zamian za wkład niepieniężny. Na mocy art. 17 ust. 2 updof organ podatkowy ma możliwość ustalenia wartości tego przychodu w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości przedmiotu aportu. Zgodnie z art. 17 ust. 1a ustawy, przychód w postaci nominalnej wartości udziałów (akcji) powstaje w dniu zarejestrowania spółki (gdy aport jest wnoszony do nowo tworzonej spółki). Opodatkowany jest jednak nie przychód, lecz dochód - czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Sposób ustalania tych kosztów określa art. 22 ust. 1e ustawy. Koszty uzyskania przychodu z tytułu wniesienia aportu ustala się w różny sposób, w zależności od tego, w zamian za co objęte zostały udziały lub akcje w spółce. Jeśli przedmiot aportu – przykładowo działki budowlane - nie były środkiem trwałym u wnoszącego aport, to wówczas koszty ustala się w wysokości wydatków na nabycie przedmiotu wkładu, niezależnie kiedy ono nastąpiło, a więc również w latach poprzedzających wniesienie aportu (zob. pismo Izby Skarbowej w Gdańsku z 9 grudnia 2004 r., BI/005/0764/03, publ. na stronach internetowych Ministerstwa Finansów).
Piotr Geliński
Doradca podatkowy
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?