Działka budowlana

Odpowiedź prawnika: Działka budowlana

W powyższym przypadku zastosowanie znajdą przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 Poz. 717 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 121 Poz. 1266 z późn. zm.).

Zmiana przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną nie jest przeprowadzana w postępowaniu sądowym, związana jest natomiast ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działkę rolną można przekształcić w budowlaną, o ile gmina będzie uchwalała nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wprowadzała zmiany do już obowiązującego dokumentu. Są to jedyne możliwości zmiany przeznaczenia działki. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że na teren obejmujący Pani działkę został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tak więc jedynym wyjściem w niniejszej sprawie będzie wnoszenie o zmianę tego planu poprzez przekształcenie Pani terenu.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w takiej samej formie jak jego ustanowienie (art. 27 u.p.z.), a więc z inicjatywy rady gminy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 14 ust. 4 u.p.z.). Ponadto z wnioskiem może wystąpić każdy, a więc osoba fizyczna, prawa lub inna jednostka organizacyjna. O przystąpieniu do sporządzania lub zmiany miejscowego planu rozstrzyga w drodze uchwały rada gminy, wyznaczając granice obszaru objętego planem i przedmiot jego ustaleń. Miejscowy plan może obejmować tylko część gminy. Zmiana planu miejscowego polega zatem na przeprowadzeniu procedury zmierzającej do uchwalenia nowego planu, który wraz z wejściem w życie zastępuje dotychczasowy plan miejscowy (art. 34 ust. 1 u.p.z.). Jedyną istotną różnicą pomiędzy uchwaleniem i zmianą planu miejscowego jest sposób zainicjowania przewidzianej w ustawie procedury. Jeżeli procedura zmiany planu nie następuje z własnej inicjatywy przez radę miasta/radę gminy, wówczas pierwszym krokiem powinno być złożenie odpowiedniego wniosku skierowanego do wójta/burmistrza/prezydenta miasta, który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących (art. 31 ust. 1 ustawy). Wniosek nie podlega opłacie skarbowej. Istotną kwestią w niniejszej sprawie jest fakt, iż do rozpatrzenia wniosku nie stosuje się przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. ponieważ ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie odsyła w tym zakresie do tego aktu prawnego. Oznacza to, iż wniosek taki nie jest wnioskiem w indywidualnej sprawie w rozumieniu k.p.a., a ma on niestety jedynie charakter postulatywny. Rozpatrzenie takiego wniosku nie jest więc określone żadnym terminem.

Jeżeli wójt/burmistrz/prezydent miasta uzna zmianę planu miejscowego za konieczną wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych (art. 14 ust. 5 u.p.z.), następnie kieruje do rady miasta/rady gminy wniosek o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu (art. 14 ust. 4 u.p.z.). Po rozpoznaniu wniosku rada miasta/rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Integralną częścią uchwały, o której mowa wyżej jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu (art. 14 ust. 1 i 2 u.p.z.). Plan miejscowy uchwala rada, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, zaś część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.

Plan dotyczy większego terenu, co wydaje się zrozumiałe ze względu na dość skomplikowaną i rozbudowaną procedurę jego uchwalania. Teoretycznie jednak, przepisy nie stoją na przeszkodzie, aby zmienić plan zagospodarowania przestrzennego tylko dla części dzielnicy lub w taki sposób, aby teren obejmujący Pani działkę został zmieniony na budowlaną z przeznaczeniem na przykład na zabudowę jednorodzinną, a teren obejmujący inną działkę pozostawić bez zmiany. Wiązać się to jednak będzie ze znacznymi kosztami i dużym skomplikowaniem proceduralnym urzędu miasta. Niestety jest to sytuacja patowa i wydaje się, że dopóki nie uzyska się pozytywnej decyzji organów samorządu, sytuacja pozostawiona będzie bez wyjścia. Decyzja w przedmiocie zmiany należy wyłącznie do swobody decyzyjnej właściwych organów. Przypomnieć bowiem należy, iż Pani wniosek będzie miał jedynie charakter postulatywny, a skorzystanie z uprawnienia dotyczącego zmiany planu zagospodarowania przestrzennego leży wyłącznie w gestii organów administracji samorządowej. Jak wskazywaliśmy powyżej, organy uprawnione nie są związane żadnymi terminami i niestety nie będzie możliwości w niniejszej sprawie zastosowania instytucji znajdujących się w kodeksie postępowania administracyjnego.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje żadnych szczególnych środków prawnych, które mogłyby służyć zobligowaniu odpowiednich organów do podjęcia stosowanych kroków w celu zmiany miejscowego planu. Co prawda istnieje możliwość odwołania się do regulacji przepisów ustrojowych, tj. ustawy o samorządzie gminnym, a w szczególności do art. 101a ustawy o samorządzie gminnym., który umożliwia zaskarżenie do sądu bezczynności organu gminy, jak jednak wskazuje się w literaturze przedmiotu oraz jak można wywnioskować z dotychczasowego orzecznictwa sądów administracyjnych, środek ten w większości przypadków będzie nieskuteczny. W literaturze wskazuje się, że organ nadzoru nie może przejąć kompetencji prawodawczej rady miasta i wydać aktu prawa miejscowego zamiast rady miasta (D. Dąbek „Prawo miejscowe samorządu terytorialnego” Bydgoszcz, Kraków 2003 r. str. 115). Zatem środek prawny w postaci skargi na bezczynność określonej w art. 101a u.s.g. może okazać się nieskuteczny (Zobacz także: J. Świątkiewicz, Prawo miejscowe pod rządem Konstytucji RP z 1997 roku w: „Przegląd Legislacyjny” 2000/1 str. 103).

Wracając do tematu przekształcenia działki z rolnej na budowlaną, w pierwszej kolejności, należałoby wnioskować o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc uzyskać odrolnienie gruntu. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia Pani wniosku, następnie należałoby dokonać wyłączenia działki z produkcji rolnej.

Właściciel składa odpowiedni wniosek do starostwa właściwego ze względu na położenie działki. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki.

Ponadto w przypadku wyłączenia z produkcji rolnej ziemi dobrej jakości (wysokich klas gruntowych) konieczne jest uzyskanie zgody Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami w Pani starostwie powiatowym. Chodzi o grunty klas: I, II, III, IIIa, IIIb, a także użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. W przypadku gruntów klasy IV, IVa i IVb, zgoda jest potrzebna wtedy, gdy na terenie danej gminy obowiązuje uchwała jej rady o ochronie takich gruntów. Jeżeli ziemia jest gorszej jakości, wyłączenie nie jest potrzebne. Chodzi o użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Tabela należności określona została w art. 12 ust. 7 o.g.r.l. Wysokość należności zależy przede wszystkim od klasy gruntu oraz powierzchni, jaka ma być wyłączona z produkcji rolnej. W wyjątkowych sytuacjach nie ponosi się opłat (odpowiednią informację należy uzyskać we właściwej gminie). Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej można składać wniosek o pozwolenie na budowę.