Dzierżawa a amortyzacja

Pytanie:

"Wydzierżawiam obiekt turystyczny, w którym w ostatnim czasie został przeprowadzony remont dachu. Został on pokryty kiepskiej jakości papą, która przy pierwszych wiatrach została w większości zerwana. Na nasze monity o naprawę dachu, parę dni temu otrzymałem zawiadomienie o podwyżce czynszu z powodu cyt. "oddana została inwestycja p.n. substancji dachu zabytkowego za całkowitą kwotę 209 tys., roczna amortyzacja z tego tytułu to 2,5%, tj. 5225 zł, miesięcznie 435zl + VAT". Czy dzierżawca może naliczać taką amortyzację, jeśli w umowie nie ma o tym ani słowa? Czy fakt, że dach został wykonany nieprawidłowo ma jakieś znaczenie?"

Odpowiedź prawnika: Dzierżawa a amortyzacja

Wydatki na remont środka trwałego – w przeciwieństwie do jego ulepszenia w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji – są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, a nie w formie odpisów amortyzacyjnych. Poniesienie wydatków na prace mające charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie pierwotną zdolność użytkową środka trwałego (remont) - uprawnia podatnika do zaliczenia ich w całości do kosztów uzyskania przychodów, bez względu na wielkość tych wydatków. Zatem, jeżeli prace wykonane w budynku (na dachu) były podyktowane jego stanem technicznym, to wtedy wydatki należy uznać za wydatki na remont i podlegają one bezpośrednio zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Oczywiście jeśli kiepskiej jakości papa została zastąpiona wysokiej jakości materiałem (np. dachówką), można mówić o modernizacji, która podniesie wartość początkową nieruchomości i będzie odnoszona w koszty w formie odpisów amortyzacyjnych.

W powyższym pytaniu kwestia podatkowa wydaje się jednak wtórna wobec, jak się wydaje głównego zagadnienia, tj. prawa obciążenia dzierżawcy przez wydzierżawiającego kosztami naprawy dachu wydzierżawionego budynku. W treści pytania pytający prawdopodobnie pomylił pojęcia, gdyż skoro płaci on czynsz to jest on dzierżawcą (osobą, która wzięła nieruchomość w dzierżawę), a nie wydzierżawiającym (tj. osobą, która oddała nieruchomość w dzierżawę).

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W zakresie obowiązku dokonywania napraw przedmiotu dzierżawy kluczowe znaczeni ma art. 697 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dzierżawca (a wiec ten, kto wziął rzecz w dzierżawę) ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Zatem w sytuacji, gdy w trakcie trwania umowy dzierżawy nieruchomości uszkodzeniu uległ dach, jego naprawa jest niezbędna do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a więc w zasadzie powinna ona obciążać dzierżawcę. Oczywiście dzierżawca jest zobowiązany tylko do naprawy dachu, a więc jeśli dach był pokryty kiepskiej jakości papą, która w czasie wiatrów uległa pogorszeniu, dzierżawca jest zobowiązany tylko do takiego uzupełnienia papy, aby przedmiot dzierżawy pozostał w stanie niepogorszonym. Wydzierżawiający nie może oczekiwać, iż dzierżawca sfinansuje jego generalny remont czy modernizację dachu (np. pokrycie materiałem lepszym i droższym).

Poza tym przepisy K.c. stanowią, iż to wydzierżawiający ma obowiązek utrzymywać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego sposobu korzy­stania przez czas trwania dzierżawy, prócz drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy wg art. 662 § 2 K.c.

Polecamy także: Umowa dzierżawy


Piotr Geliński

Doradca podatkowy

Doradca podatkowy nr 10841; magister prawa (absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego).

Od 2002 r. zdobywał doświadczenie jako współpracownik znanych kancelarii prawnych i kancelarii doradztwa podatkowego. Od 2008 r. wykonuje zawód doradcy podatkowego obecnie w formie spółki doradztwa podatkowego;

Specjalizuje się w: udzielaniu porad, opinii i wyjaśnień z zakresu obowiązków podatkowych; analizie obciążeń podatkowych i ich optymalizacji, planowaniu podatkowym; ocenie umów pod względem wynikających z nich obowiązków podatkowych; doradztwie w sporach z organami podatkowymi, podczas kontroli podatkowej i skarbowej oraz w postępowaniach z zakresu zobowiązań podatkowych, w tym także w postępowaniach sądowoadministracyjnych.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Michał Radwan 2013-04-29 14:24:20

    Zacytowane opinie w niektórych fragmentach są niezbyt jasne. Bo w końcu jeżeli dach np.w wydzierżawianym dzierżawcy garażu był w momencie udzielania dzierżawy już w stanie wymagającym naprawy, to czy po okresie dajmy na to roku, dzierżawca ma prawo żądać od dzierżawiącego wykonania owej naprawy bo inaczej wykona on naprawę we własnym zakresie przy czym zrekompensuje sobie owe koszta przez podniesienie czynszu dzierżawcy. Nie jest to sytuacja identyczna z tą, którą przedstawiono powyższym opracowaniu, ale bardzo podobna i nie znajduję konkretnej odpowiedzi kto powinien ów dach naprawić i kto powinien ponieść koszta naprawy. Ta sytuacja jest konkretną życiową sytuacją.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika