Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Wydatki na remont środka trwałego – w przeciwieństwie do jego ulepszenia w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji – są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio, a nie w formie odpisów amortyzacyjnych. Poniesienie wydatków na prace mające charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie pierwotną zdolność użytkową środka trwałego (remont) - uprawnia podatnika do zaliczenia ich w całości do kosztów uzyskania przychodów, bez względu na wielkość tych wydatków. Zatem, jeżeli prace wykonane w budynku (na dachu) były podyktowane jego stanem technicznym, to wtedy wydatki należy uznać za wydatki na remont i podlegają one bezpośrednio zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Oczywiście jeśli kiepskiej jakości papa została zastąpiona wysokiej jakości materiałem (np. dachówką), można mówić o modernizacji, która podniesie wartość początkową nieruchomości i będzie odnoszona w koszty w formie odpisów amortyzacyjnych.
W powyższym pytaniu kwestia podatkowa wydaje się jednak wtórna wobec, jak się wydaje głównego zagadnienia, tj. prawa obciążenia dzierżawcy przez wydzierżawiającego kosztami naprawy dachu wydzierżawionego budynku. W treści pytania pytający prawdopodobnie pomylił pojęcia, gdyż skoro płaci on czynsz to jest on dzierżawcą (osobą, która wzięła nieruchomość w dzierżawę), a nie wydzierżawiającym (tj. osobą, która oddała nieruchomość w dzierżawę).
Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
W zakresie obowiązku dokonywania napraw przedmiotu dzierżawy kluczowe znaczeni ma art. 697 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dzierżawca (a wiec ten, kto wziął rzecz w dzierżawę) ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Zatem w sytuacji, gdy w trakcie trwania umowy dzierżawy nieruchomości uszkodzeniu uległ dach, jego naprawa jest niezbędna do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, a więc w zasadzie powinna ona obciążać dzierżawcę. Oczywiście dzierżawca jest zobowiązany tylko do naprawy dachu, a więc jeśli dach był pokryty kiepskiej jakości papą, która w czasie wiatrów uległa pogorszeniu, dzierżawca jest zobowiązany tylko do takiego uzupełnienia papy, aby przedmiot dzierżawy pozostał w stanie niepogorszonym. Wydzierżawiający nie może oczekiwać, iż dzierżawca sfinansuje jego generalny remont czy modernizację dachu (np. pokrycie materiałem lepszym i droższym).
Poza tym przepisy K.c. stanowią, iż to wydzierżawiający ma obowiązek utrzymywać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego sposobu korzystania przez czas trwania dzierżawy, prócz drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy wg art. 662 § 2 K.c.
Polecamy także: Umowa dzierżawy