Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Należałoby powiedzieć, że podjęcie uchwały o głosowaniu „jeden właściciel, jeden głos” nie musi następować za każdym razem przed głosowaniem konkretnej sprawy. W takim przypadku zawsze były by dwa głosowania w sprawie jednej uchwały: jedno według kryterium udziałów o ustanowienie możliwości podjęcia uchwały większością głosów w sprawie, a drugie według większości właścicieli podejmujące konkretną decyzję. Zasadne jest podjęcie uchwały w sprawie głosowania „większościowego” w określonego rodzaju sprawach, a nie za każdym razem. Taką możliwość uchwalenia możliwości głosowania większością głosów w konkretnej sprawie lub sprawach przewiduje R. Dziczek (R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych”, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2004 (wydanie II), komentarz do art. 23). Natomiast ustawa nie wypowiada sie wprost, czy można uchwalić możliwość głosowania „jeden właściciel-jeden głos” we wszystkich sprawach. Zasadą jest, że właściciel może z uwzględnieniem ustaw i zasad współżycia społecznego korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób i rozporządzać rzeczą zgodnie z społeczno- gospodarczym przeznaczeniem prawa. Zmiana sposobu głosowania we wszystkich sprawach nie jest sprzeczna z ustawą, jeżeli zostanie podjęta w trybie ustawy o własności lokali. Dlatego jest to dopuszczalne, przy czym jak powiedział Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2002 r. (II CKN 1479/2000) jest to czynność przekraczająca czynność zwykłego zarządu, czyli wg. art 199 kodeksu cywilnego powinna zostać podjęta głosami wszystkich współwłaścicieli, w razie jej braku większość właścicieli (liczona większością udziałów bo taki tryb głosowania przewiduje ustawa o własności lokali ) może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Co do faktycznego „przeforsowania” takiej uchwały, jest to kwestia pozaprawna.
Co do garażu, to jest on częścią składową lokalu (częścią przynależną). Dlatego nie oblicza się odrębnego udziału odnoszącego się do powierzchni garażu. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.