Głosowanie we wspólnocie
Pytanie:
"Kwestię głosowania we wspólnocie reguluje art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, który w punkcie 2 mówi, że: " Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos". Oznacza to, że przyjmując zasadę głosowania w systemie: "1 właściciel-1 głos" należy określić w jakiej sprawie taki system głosowania będzie obowiązywał. Nie można więc raz i na zawsze przegłosować stosowania tego systemu. W praktyce decyzję o przyjęciu takiego systemu głosowania podejmuje się na każdym zebraniu albo raz, w odniesieniu do wszystkich planowanych do przegłosowania na zebraniu uchwał (wtedy trzeba krótko opisać wszystkie sprawy, których dotyczyć będą uchwały), albo też podejmuje się decyzję o głosowaniu w tym systemie przed głosowaniem każdej kolejnej uchwały (wtedy treść uchwały o wyborze systemu głosowania musi określać czego dotyczyć będzie uchwała głosowana w systemie: "1 właściciel-jeden głos"). Należy zwrócić uwagę, że art. 2a wspomnianej ustawy mówi, że: "Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej", ale trzeba pamiętać, że i w tym przypadku żądanie nie może dotyczyć ustanowienia systemu głosowania raz i na zawsze, a wprowadzane jest na żądanie przed głosowaniem danej uchwały. W jaki sposób należałoby przeforsować na zawsze głosowanie "1 właściciel - 1 głos? Czy jest to możliwe ? Jak należałoby sformułować taki wniosek? Czy jeśli odniesiemy się do sprawy w taki sposób, że głosowanie "1 właściciel - 1 głos" odnosi się na danym zebraniu nad wszystkimi uchwałami, to czy należy przeprowadzić takie głosowanie przed głosowaniem nad uchwałami? A jeśli na zebraniu członków wspólnoty przychodzi ok. 5% - 10% członków wspólnoty + przedstawiciel (24%)? Jak się do tego mają nieuwzględniane udziały z hal garażowych ?"
Odpowiedź prawnika: Głosowanie we wspólnocie
Należałoby powiedzieć, że podjęcie uchwały o głosowaniu „jeden właściciel, jeden głos” nie musi następować za każdym razem przed głosowaniem konkretnej sprawy. W takim przypadku zawsze były by dwa głosowania w sprawie jednej uchwały: jedno według kryterium udziałów o ustanowienie możliwości podjęcia uchwały większością głosów w sprawie, a drugie według większości właścicieli podejmujące konkretną decyzję. Zasadne jest podjęcie uchwały w sprawie głosowania „większościowego” w określonego rodzaju sprawach, a nie za każdym razem. Taką możliwość uchwalenia możliwości głosowania większością głosów w konkretnej sprawie lub sprawach przewiduje R. Dziczek (R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych”, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2004 (wydanie II), komentarz do art. 23). Natomiast ustawa nie wypowiada sie wprost, czy można uchwalić możliwość głosowania „jeden właściciel-jeden głos” we wszystkich sprawach. Zasadą jest, że właściciel może z uwzględnieniem ustaw i zasad współżycia społecznego korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób i rozporządzać rzeczą zgodnie z społeczno- gospodarczym przeznaczeniem prawa. Zmiana sposobu głosowania we wszystkich sprawach nie jest sprzeczna z ustawą, jeżeli zostanie podjęta w trybie ustawy o własności lokali. Dlatego jest to dopuszczalne, przy czym jak powiedział Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2002 r. (II CKN 1479/2000) jest to czynność przekraczająca czynność zwykłego zarządu, czyli wg. art 199 kodeksu cywilnego powinna zostać podjęta głosami wszystkich współwłaścicieli, w razie jej braku większość właścicieli (liczona większością udziałów bo taki tryb głosowania przewiduje ustawa o własności lokali ) może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Co do faktycznego „przeforsowania” takiej uchwały, jest to kwestia pozaprawna.
Co do garażu, to jest on częścią składową lokalu (częścią przynależną). Dlatego nie oblicza się odrębnego udziału odnoszącego się do powierzchni garażu. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?