Konsekwencje istotnego odstępstwa od projektu

Odpowiedź prawnika: Konsekwencje istotnego odstępstwa od projektu

Jeśli przyjmiemy, że jest to odstępstwo istotne, a fakt ten w ogóle nie został wykazany w zawiadomieniu o zakończeniu budowy, to sprawa może być niezwykle trudna. Owszem mamy do czynienia z sytuacją, w której organ nadzoru budowlanego nie zgłosił sprzeciwu wobec rozpoczęcia użytkowania budynku, lecz przedstawione dokumenty były niezgodne ze stanem faktycznym. Przy czym nawet odstępstwo, które uznalibyśmy za nieistotne jest istotnym w świetle prawa, jeśli dotyczy np. wysokości budynku. Choć nie można wykluczyć, iż w praktyce takie odstępstwa są po prosty przez organy nadzoru niezauważane (nie widać ich "gołym okiem"). Ryzyko więc zależy w dużej mierze od praktyki danego organu nadzoru i "życzliwości" sąsiadów.

Zgodnie z art. 36a ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.  Właściwy organ uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3.

W przypadku istotnego odstępstwa, w braku zmiany pozwolenia na budowę, mamy więc do czynienia z samowolą budowlaną. Gdy odstępstwo zostało ujawnione w toku budowy, organ najprawdopodobniej wstrzymałby roboty budowlane i (wg art. 51 ust. 1 pkt 3) zobowiązał do  sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. Jednocześnie w takim przypadku nastąpiłoby uchylenie poprzedniego pozwolenia na budowę.

Przepisy nie przewidują natomiast wprost szczególnej procedury stosowanej w przypadku wykrycia istotnego odstępstwa po zakończeniu budowy i rozpoczęciu użytkowania. Naszym zdaniem należałoby przyjąć w tym wypadku procedurę legalizacji samowoli budowlanej. Oplata legalizacyjna wynosi pięćdziesięciokrotność opłaty, o której mowa w art. 59f ustawy. Jest to 5 000 zł mnożone przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).

Ponadto nie można wykluczyć, iż zgodnie z art. 57 ust. zostanie nałożona na inwestora kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Jest to dziesięciokrotność opłaty, o której mowa w art. 59f ustawy. W praktyce jest to 1/ tzw. tzw. opłaty legalizacyjnej. Choć naszym zdaniem przepis ten należałoby stosować tylko do rozpoczęcia użytkowania w ogóle bez zawiadomienia czy pozwolenia na użytkowanie.