Pytanie klienta:
W lipcu 2021 r. zostało zawarte porozumienie między mną, czyli właścicielem lokalu handlowego w Świnoujściu, a deweloperem ze Szczecina, który wybudował apartamentowce tuż obok mnie. Wymagana była moja zgoda na dosunięcie się do mojej ściany. Na mocy zawartego porozumienia zgodziłem się na dosunięcie do mnie i odpowiednie podpisy na dokumentacji, a w zamian developer jako formę zapłaty niepieniężnej zobowiązał się do odstąpienia mi bezpłatnie ok. 42,5 m? terenu bezpośrednio przyległego do mojego lokalu z tyłu, a będącego jak na razie jego własnością.
Ponieważ teren był na czas budowy zajęty, umówiliśmy się ustnie, że muszę poczekać do czasu zakończenia prac budowlanych przez dewelopera. Te właśnie niedawno się zakończyły, w związku z tym udaję się niebawem do siedziby firmy celem sfinalizowania drugiej strony transakcji (pierwszą było wyrażenie przeze mnie zgody, drugą jest przekazanie mi nieodpłatnie terenu) w sposób formalny, a więc z notariuszem.
Czy tak zawarte POROZUMIENIE (wyraźnie jest napisane to słowo na górze) w lipcu 2021 r., na którym są określone warunki tej transakcji zamiennej, ale nie ma żadnego terminu wygaśnięcia itp. oraz podpisy prezesa firmy deweloperskiej i mój, ma w chwili obecnej moc prawną taką, że można na jego podstawie domagać się sporządzenia aktu notarialnego, czyli faktycznego przeniesienia własności tego terenu na mnie? Czy istnieje możliwość, że deweloper może mnie w jakiś sposób oszukać? I czy UMOWA a POROZUMIENIE to jest to samo czy jest pewna różnica?
""Odpowiedź prawnika:
Czy nazwa dokumentu ma znaczenie?
Nazwa dokumentu - czy to "porozumienie", "umowa", czy "ugoda", nie decyduje sama w sobie o jego kwalifikacji prawnej. Kluczowe jest to, czy strony faktycznie złożyły zgodne oświadczenia woli zmierzające do wywołania skutków prawnych. Umowę zawiera się przez złożenie zgodnych oświadczeń woli wszystkich stron (art. 60 i art. 65 Kodeksu cywilnego).
Jeżeli z treści Pana dokumentu wynika, że obie strony chciały się wzajemnie zobowiązać - Pan do wyrażenia zgody na dosunięcie budynku, a developer do przekazania z tego tytułu terenu to mamy do czynienia z umową, niezależnie od użytej nazwy "porozumienie".
Uwaga prawna: Samo zawarcie umowy nie zawsze oznacza jej ważność. W przypadku nieruchomości obowiązują szczególne wymogi odnośnie jej formy.
Kluczowy problem: forma aktu notarialnego
Najważniejszą kwestią w Pana sprawie jest brak formy aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Jeżeli dokument z lipca 2021 r. nie został sporządzony w formie aktu notarialnego (a z opisu wynika, że nie był), to zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego taka umowa jest nieważna w zakresie zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Możliwe interpretacje Pana dokumentu
Wariant 1: Umowa zobowiązująca
Jeśli potraktować dokument jako bezpośrednią umowę zobowiązującą do przeniesienia własności terenu, to z powodu braku formy aktu notarialnego będzie ona nieważna w tej części (art. 158 k.c.).
Konsekwencja: Nie można na tej podstawie skutecznie domagać się przeniesienia własności.
Wariant 2: Umowa przedwstępna
Dokument może być traktowany jako umowa przedwstępna - zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Problem: Zgodnie z art. 390 § 2 k.c., możliwość sądowego wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej istnieje tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania formy przewidzianej dla umowy przyrzeczonej - w tym przypadku również wymaga formy aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna - co warto wiedzieć
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Choć umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, to jej forma ma kluczowe znaczenie dla możliwości dochodzenia roszczeń:
Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej
Jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, można żądać tylko odszkodowania - naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy (art. 390 § 1 k.c.).
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
Daje możliwość sądowego "wymuszenia" zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd może wydać wyrok, który zastępuje oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy (art. 390 § 2 k.c.).
Kwestia przedawnienia - kluczowa w Pana sprawie
Nawet gdyby dokument z 2021 r. miał cechy umowy przedwstępnej, pojawia się kwestia przedawnienia. Zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego:
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Jeżeli w dokumencie nie określono terminu zawarcia umowy ostatecznej, to zgodnie z art. 389 § 2 k.c.:
- Umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną
- Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia
W Pana przypadku porozumienie zawarto w lipcu 2021 r., a obecnie jest październik 2025 r., czyli minęło ponad 4 lata. Jeżeli w ciągu pierwszego roku (do lipca 2022 r.) nie wyznaczył Pan terminu zawarcia umowy ostatecznej, utracił Pan możliwość żądania jej zawarcia na podstawie art. 389 § 2 k.c.
Ważne: Nawet jeśli termin został wyznaczony, roszczenia z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Oznacza to, że po upływie odpowiedniego czasu (prawdopodobnie już minął) roszczenia mogą być przedawnione.
Inne ważne okoliczności do sprawdzenia
Umocowanie prezesa firmy
Nie jest pewne, czy prezes firmy deweloperskiej był umocowany do zawarcia umowy samodzielnie. Jeżeli firma jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, umowa spółki może przewidywać konieczność działania dwóch członków zarządu łącznie. Bez znajomości dokumentów rejestrowych z 2021 r. nie można tego przesądzić.
Co może Pan zrobić w tej sytuacji?
Krok 1: Próba ugody
Najlepszym rozwiązaniem jest rozmowa z deweloperemi próba zawarcia nowej umowy w formie aktu notarialnego. Jeżeli developer pamięta ustaleń i chce je zrealizować, może dobrowolnie zgodzić się na przeniesienie własności terenu.
Krok 2: Analiza prawna dokumentu
Przed spotkaniem warto zlecić prawnikowi szczegółową analizę treści porozumienia z 2021 r. wraz z interpretacją oświadczeń woli stron. Może się okazać, że dokument zawiera inne postanowienia dające podstawę do roszczeń.
Krok 3: Konsultacja dotycząca bezpodstawnego wzbogacenia
Jeżeli developer uzyskał korzyść z Pana zgody na dosunięcie budynku (co miało wartość majątkową), a nie spełnił swojego świadczenia wzajemnego, można rozważyć roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. Wymaga to jednak indywidualnej analizy prawnej i może podlegać innemu terminowi przedawnienia (6 lat od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o wzbogaceniu i osobie zobowiązanej do jego zwrotu).
Krok 4: Zachowanie dowodów
Zabezpiecz wszystkie dokumenty związane z transakcją: porozumienie z 2021 r., korespondencję, dokumentację budowlaną. Mogą być przydatne w ewentualnych rozmowach lub postępowaniu sądowym.
Jakie ryzyka Pan ponosi?
Z prawnego punktu widzenia sytuacja wymaga ostrożności:
- Brak formy aktu notarialnego uniemożliwia skuteczne dochodzenie przeniesienia własności na podstawie samego porozumienia z 2021 r.
- Upływ czasu (ponad 4 lata) prawdopodobnie prowadzi do przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, jeśli dokument zostałby tak zakwalifikowany.
- Dobra wola dewelopera jest w tej sytuacji kluczowa - bez jego zgody trudno będzie wyegzekwować przekazanie terenu na drodze sądowej.
Alternatywne podstawy roszczeń
Jeśli wymuszenie zawarcia umowy na podstawie porozumienia z 2021 r. okaże się niemożliwe, warto rozważyć inne podstawy prawne:
Bezpodstawne wzbogacenie
Jeśli developer osiągnął korzyść dzięki Pana zgodzie (np. mógł zbudować apartamentowce o większej wartości), a nie spełnił swojego świadczenia, może Pan domagać się zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia. Termin przedawnienia: 6 lat od powzięcia wiadomości o wzbogaceniu.
Odszkodowanie
Jeśli dokument będzie kwalifikowany jako umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, można żądać odszkodowania za szkodę poniesioną przez to, że liczył Pan na zawarcie umowy. Problem: kwestia przedawnienia (art. 390 § 3 k.c.).
Podsumowanie i rekomendacje
Dokument nazwany "porozumienie" z lipca 2021 r. nie ma mocy prawnej pozwalającej na skuteczne sądowe wymuszenie przeniesienia własności terenu z następujących przyczyn:
- Brak wymaganej formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.)
- Prawdopodobne przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej (art. 389 § 2 i art. 390 § 3 k.c.)
- Możliwe braki w umocowaniu osób podpisujących dokument
Najlepszym rozwiązaniem jest:
- Natychmiastowy kontakt z deweloperem i wyjaśnienie sytuacji - czas działa na Pana niekorzyść
- Zawarcie nowej umowy w formie aktu notarialnego, jeśli developer wyrazi zgodę
- Rozważenie alternatywnych podstaw roszczeń (bezpodstawne wzbogacenie)