Moc wiążąca dokumentu nazwanego "porozumienie"

6.1.2009

Pytanie:

"W lipcu 2005 r. zostało zawarte porozumienie między mną czyli właścicielem lokalu handlowego w Świnoujściu a deweloperem ze Szczecina, który wybudował apartamentowce tuż obok mnie. Wymagana była moja zgoda na dosunięcie się do mojej ściany. Na mocy zawartego porozumienia zgodziłem się na dosunięcie do mnie i odpowiednie podpisy na dokumentacji a w zamian developer jako formę zapłaty niepieniężnej zobowiązał się do odstąpienia mi bezpłatnie ok 42.5 m kw terenu bezpośrednio przyległego do mojego lokalu z tyłu a będącego jak na razie jego własnością. Ponieważ teren był na czas budowy zajęty, to umówiliśmy się ustnie, że do muszę poczekać do czasu zakończenia prac budowlanych przez dewelopera. Te właśnie niedawno się zakończyły w związku z tym udaję się niebawem do siedziby firmy celem sfinalizowania drugiej strony transakcji (pierwszą było wyrażenie przeze mnie zgody, drugą jest przekazanie mi nieodpłatnie terenu) w sposób formalny a więc z notariuszem. Czy tak zawarte POROZUMIENIE (wyraźnie jest napisane to słowo na górze) w lipcu 2005 r., na którym są określony warunek tej transakcji zamiennej ale nie ma żadnego terminu wygaśnięcia itp oraz podpisy prezesa firmy deweloperskiej i mój, ma w chwili obecnej moc prawną taką, że można na jego podstawie domagać się sporządzenia aktu notarialnego czyli faktycznego przeniesienia własności tego terenu na mnie? Czy istnieje możliwość, że deweloper może mnie w jakiś sposób oszukać? I czy UMOWA a POROZUMIENIE to jest to samo czy jest pewna różnica?"

Odpowiedź prawnika: Moc wiążąca dokumentu nazwanego "porozumienie"

Przede wszystkim należy rozstrzygnąć, czy między Panem a deweloperem została zawarta umowa. Umowę zawiera się przez złożenie zgodnych oświadczeń woli wszystkich stron. O ile obie strony wyrażają wolę zawarcia umowy, co można stwierdzić przez interpretację ich oświadczeń woli zgodnie z zasadami określonymi w kodeksie cywilnym (art. 60, art. 65 k.c.), sama nazwa dokumentu zawierającego te oświadczenia nie oznacza, że ma on charakter niewiążący.

Bez znajomości treści dokumentu, o którym Pan pisze, nie można jednoznacznie stwierdzić, czy jest to ważna umowa. W szczególności nie sposób dokonać wykładni oświadczeń woli bez znajomości ich treści. Nie jest też przesądzone, czy prezes firmy deweloperskiej był umocowany do zawarcia umowy (przykładowo, jeżeli firma jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, być może umowa spółki przewiduje konieczność działania dwóch członków zarządu łącznie).

Przyjmując, że umowa została zawarta, powstaje pytanie o jej charakter. Tutaj również bez znajomości jej treści nie można, niestety, o niczym przesądzić. Istnieje kilka możliwości. Można tę umowę uznać za umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, co skutkowałoby nieważnością przynajmniej tej jej części, która dotyczy zobowiązania do przeniesienia własności gruntu, ze względu na niespełnienie formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

Może też okazać się, że jest to umowa przedwstępna, zobowiązująca do zawarcia kolejnej umowy przenoszącej własność. Wówczas jednak zawarcie umowy przyrzeczonej można wyegzekwować tylko jeżeli przedwstępna umowa czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Niezależnie od kwestii ustalenia, jaką treść miałaby umowa przyrzeczona, ponownie problemem staje się brak formy aktu notarialnego. Jeżeli zatem zawarte przez Pana „porozumienie" zakwalifikować jako umowę przedwstępną, w razie uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy mimo wezwania i wyznaczenia odpowiedniego terminu (art. 389 k.c.), pozostawałoby jedynie roszczenie o naprawienie szkody, którą poniósł Pan przez to, że liczył Pan na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 §1 k.c.).

Oczywiście nie można wykluczyć, że deweloper zgodzi się zawrzeć umowę przenoszącą własność i wszystkie powyższe rozważania okażą się w Pana przypadku nieprzydatne.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Moc wiążąca dokumentu nazwanego "porozumienie"

Komentarze