Obowiązek utrzymania budynku w odpowiednim stanie

Odpowiedź prawnika: Obowiązek utrzymania budynku w odpowiednim stanie

Ustawa z dnia 13.09.1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nie daje podstaw do żądania usunięcia zagrożenia dla otoczenia stwarzanego przez budynki znajdujące się w złym stanie technicznym.

Kwestię utrzymania budynków we właściwym stanie technicznym, obowiązek przeprowadzenia koniecznych remontów oraz wyburzenie budynku uregulowane jest ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego ciąży obowiązek utrzymania go w stanie technicznym określonym we właściwych przepisach. Jeżeli obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, zagraża życiu i zdrowiu ludzi lub bezpieczeństwu mienia, a także powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, właściwy organ obowiązany jest wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Jeżeli natomiast budynek znajduje się w takim stanie, że nie nadaje się do remontu lub odbudowy, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.

W myśl przepisów prawa budowlanego, do podstawowych obowiązków organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego należy nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia przy utrzymywaniu obiektów budowlanych. Czynności kontrolne, związane z wykonywaniem uprawnień organów nadzoru budowlanego, przeprowadza się w obecności właściciela lub zarządcy obiektu, a w lokalu mieszkalnym - w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji lub zarządcy budynku. W razie nieobecności tych osób, w uzasadnionych przypadkach, czynności kontrolne mogą być dokonywane w obecności przywołanego pełnoletniego świadka. Zatem działania kontrolne przedmiotowej nieruchomości może i powinien podjąć Powiatowy Nadzór budowlany.

W przypadku trudności z ustaleniem właściciela lub zarządcy obiektu albo też miejsca ich pobytu zastosowanie znajdzie przepis art. 69 Prawa budowlanego, zgodnie z którym w razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, właściwy organ zapewni, na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających. Policja i Straż Pożarna także są upoważnione do podjęcia takich środków.

Ponadto w przypadkach bezpośredniego zagrożenia życia lub zdrowia ludzi związanych z budową, utrzymaniem lub rozbiórką obiektów budowlanych starosta, wójt, burmistrz i prezydent miasta mogą wydać właściwemu powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego polecenie podjęcia działań zmierzających do usunięcia tego zagrożenia. Starosta, wójt, burmistrz i prezydent miasta ponoszą wyłączną odpowiedzialność za treść tego polecenia. Polecenie przekazane ustnie wymaga potwierdzenia na piśmie. Polecenie podlega niezwłocznemu wykonaniu. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego natychmiast przedkłada sprawę wojewódzkiemu inspektorowi nadzoru budowlanego, jeżeli nie jest w stanie wykonać polecenia albo jeżeli polecenie narusza prawo. Polecenie naruszające prawo jest nieważne. O nieważności polecenia rozstrzyga wojewoda (art. 89c prawa budowlanego).

Zasadą prawa cywilnego jest, że za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie. W rozpatrywanej sytuacji, wobec nieuregulowania praw spadkobiorców, nie można ustalić samoistnego posiadacza nieruchomości. Domniemywa się, że właścicielem nieruchomości jest osoba wpisana do księgi wieczystej. W przypadku śmierci właściciela, prawa i obowiązki przenoszone są na spadkobierców. Ewentualne roszczenia odszkodowawcze należało by więc kierować do spadkobierców. Pozwany spadkobiorca, może żądać zawieszenia postępowania do czasu złożenia oświadczenia o przyjęciu spadku.

W myśl orzecznictwa Sądu Najwyższego istnienie możliwość odpowiedzialności także innych osób, jeżeli pomiędzy zaniedbaniem tej osoby, a oderwaniem się część budowli zachodzi związek przyczynowo skutkowy (SN w wyroku z dnia 18 lutego 1981 r., IV CR 605/80). W pewnych sytuacjach można rozważać odpowiedzialność organu nadzoru budowlanego, jeżeli zaniedbał on swoich obowiązków, zależy to jednak od konkretnych okoliczności.