Opodatkowanie dochodów z nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Opodatkowanie dochodów z nieruchomości

Zakładając, że właściciele mieszkania są rezydentami podatkowymi USA, w zakresie opodatkowania zysków z najmu nieruchomości lub z jej sprzedaży będzie miała zastosowanie Umowa między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Waszyngtonie dnia 8 października 1974 r.

Zgodnie z art. 7 Umowy, dochody z nieruchomości, włączając m.in. zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość jest położona. Zatem przychody z najmu lub sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce przez rezydentów amerykańskich będą opodatkowane w Polsce, co do zasady na takich samych zasadach, jak takie dochody uzyskiwane przez rezydentów polskich.

Źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Dla uniknięcia opodatkowania istotne jest zatem, aby prawo własności do danej nieruchomości (np. lokalu) przysługiwało danej osobie nieprzerwanie przez okres pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przykładowo: podatnik nabył mieszkanie w 2006 roku. Aby nie zapłacić podatku dochodowego od jego zbycia, musi być jego właścicielem do końca roku 2011.

W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem tego terminu sprzedający jest zobowiązany zapłacić zryczałtowany podatek w wysokości 10% uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik może w ciągu 14 dni, licząc od dnia dokonania sprzedaży, złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust.

1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ze sprzedaży mieszkania nie podlega wówczas opodatkowaniu w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na inne cele mieszkaniowe – np. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zyski z najmu mogą być rozliczane w ramach odrębnego źródła przychodów, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma jednak przeszkód, żeby wynajmowanie lokali było również przedmiotem działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy). Ponadto część podatników może wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym, co wyklucza jednak możliwość zmniejszania przychodu o poniesione koszty (w tym amortyzację). Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej osiągające przychody z tytułu m.in. najmu, mają możliwość skorzystania z ryczałtowego opodatkowania tych dochodów (art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Oświadczenie o wyborze ryczałtu zamiast rozliczania się z podatku na zasadach ogólnych należy złożyć, w formie pisemnej, do 20 stycznia każdego roku, natomiast podatnik rozpoczynający wynajem w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu (art. 9 ust. 1 i 4 ustawy). Jeżeli podatnik nie złoży w tym terminie oświadczenia – będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Ryczałt, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy, wynosi 8,5% przychodów, jeśli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekroczy kwoty 4.000 euro (od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% przychodów).

Zgodnie z art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego, bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Zatem użyczający mieszkanie innej osobie może wyrazić zgodę na oddanie tego mieszkania przez innej osobie do używania nieodpłatnego czy też odpłatnego - w najem (dla celów dowodowych najlepiej, jeśli umowa użyczenia z takim postanowieniem zostanie zawarta na piśmie). W takiej sytuacji dochód z najmu osiąga osoba, która oddała mieszkanie z najem (a więc osoba, której właściciel użyczył mieszkanie), a nie jego właściciel, który nie osiąga żadnego dochodu z tego tytułu. Zatem tylko wynajmujący będzie zobowiązany do opodatkowania osiągniętego dochodu z najmu.