Prawo do zabudowy nieruchomości
Pytanie:
"W projekcie domu mieszkalnego, który wykonuję dla inwestora zbliżam się narożnikiem budynku do sąsiedniej działki do 75 cm od granicy (dopuszczalna odległość 1,5m). Nie ma możliwości przesunięcia domu (pozostałe odległości są minimalne dopuszczalne wg prawa budowlanego). Działka ta jest aktualnie własnością teściowej inwestora, potem zostanie sprzedana inwestorowi. Działka, do której zbliżę się budynkiem jest dzierżawiona przez matkę inwestora (jeszcze na 5 lat). W najbliższym czasie inwestor stanie się właścicielem obu działek. Działka dzierżawiona jest mniejsza od tej, na której będzie budynek, a obie działki razem tworzą trójkąt. Na tej dzierżawionej nie ma możliwości budowy czegokolwiek ze względu na małe rozmiary, czyli nawet w przypadku gdyby inwestor jej nie kupił w przyszłości nie będzie problemów z brakiem dostępu światła czy też innych. Wokół obu działek rosną wysokie drzewa, a za działką jest pole, które również inwestor kupi. Całość jest położona w małej wsi, teren mało atrakcyjny, wokół nie ma więcej działek budowlanych (oprócz domu teściowej). Inwestorowi się bardzo spieszy ze względu na dobre warunki gruntowe do budowy (za kilka dni może nie być możliwości wykonania wykopów pod fundamenty), a w Starostwie zażądano decyzji Ministra Infrastruktury o odstępstwo od warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki (zgoda na mniejszą odległości od granicy), chyba że inwestor podpisze oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W jaki sposób rozwiązać sprawę np. podpisaniem przez inwestora ww. oświadczenia (dla obu działek), aby zakończyć projekt i uzyskać pozwolenie na budowę? Czy matka inwestora może mu dzierżawiony teren użyczyć, podnająć lub oddać w dzierżawę, aby podpisując oświadczenie nie popełnić wykroczenia lub przestępstwa? W druku ww. oświadczenia można wybrać m. in opcje (tytuł własności): właściciel, użytkowanie wieczyste, trwały zarząd, ograniczone prawo rzeczowe. Jest też napisane, że należy wskazać dokument, z którego wynika tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. I jeszcze kwestia, że właścicielem działki, na której będzie dom jest teściowa inwestora. Czy może całą procedurę projektu i budowy wykonać na nazwisko teściowej inwestora, a potem przepisać na inwestora (w trakcie lub po budowie)?"
Odpowiedź prawnika: Prawo do zabudowy nieruchomości
Zgodnie z ustawą prawo budowlane, odstępstwo od warunków usytuowania budynków może nastąpić jedynie za zgodą ministra, który warunki te określił. Odstępstwo to nie może jednak powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych. Inwestor zobowiązany jest przedstawić dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z ustawą prawo budowlane, prawem takim jest:
-
prawo własności,
-
prawo zarządu,
-
ograniczone prawa rzeczowego
-
stosunek zobowiązaniowy, przewidujący uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Inwestor nie dysponuje z całą pewnością prawem własności ani prawem użytkowania wieczystego. Inwestor może jednak przedstawić dokument potwierdzający jego uprawnienie do terenu na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego. Otóż prawem takim jest m. in użytkowanie. Jednakże, jak Pan wspomniał, sąsiednia nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy. Dlatego też właściwym podmiotem do ustanowienia użytkowania mógłby być tylko właściciel sąsiedniej nieruchomości. Oddanie bowiem przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę osobie trzeciej w bezpłatne używanie lub w poddzierżawę wymaga zgody wydzierżawiającego. Dlatego też w analizowanej sytuacji najlepszym sposobem na kontynuowanie projektu budowlanego byłoby ustanowienie na rzecz inwestora prawa użytkowania przez właściciela nieruchomości sąsiedniej albo wyrażenia przez niego zgody na dokonanie poddzierżawy. W umowie poddzierżawy muszą jednak być wymienione postanowienia uprawniające inwestora do prac budowlanych. Należy jeszcze pamiętać, że inwestor musi legitymować się także prawem do nieruchomości, na której ma stać budynek (w chwili obecnej jest on bowiem własnością matki). Należy więc zawrzeć odpowiednią umowę (sprzedaży lub użytkowania albo dzierżawy z zaznaczeniem, że wydzierżawiająca zezwala na dokonanie określonych robót budowlanych).
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?