Spadek a zasiedzenie nieruchomości
Pytanie:
"W roku 1987 przeprowadziłam się wraz z synem do mieszkania komunalnego którego głównym najemcą była moja mama(wcześniej zajmowałam mieszkanie służbowe, które zdałam po przeprowadzce). W okresie 23 lat - od kiedy tu mieszkam- przeprowadziłam 3 remonty mieszkania oraz w 2002 r wykupiłam to mieszkanie na własność (akt notarialny został wypisany na moją mamę jako głównego najemcę). W 2007 roku zmarła moja mama. Nie sporządziłyśmy testamentu. Byłam pewna, że mój brat i siostra nie będą rościć sobie żadnych praw do w/w mieszkania.(brat i siostra mają swoje mieszkania- od roku 1987 kiedy to sprowadziłam się do mamy żadne z nich nie mieszkało już w tym mieszkaniu). Niestety stało się inaczej. Sąd wydał postanowienie, że na podstawie ustawy spadek(mieszanie) po naszej mamie nabyli: w 1/3 moja siostra, 1/3 mój brat i w 1/3 ja. W 2008 r. brat przekazał mi w drodze darowizny swój udział (aktem notarialnym), natomiast siostra chce abym spłaciła jej 1/3 udziału w/w mieszkania. Powołany rzeczoznawca wycenił mieszkanie na kwotę 402 tys. zł. Moje pytanie brzmi: czy mogę starać się w sądzie o przyznanie mi praw do mieszkania przez zasiedzenie bez żadnych spłat na rzecz mojej siostry - okres zamieszkania 23 lata, pomimo tego że w okresie 10 lat byłam zameldowana pod innym adresem, choć cały czas mieszkałam w mieszkaniu mojej mamy (co mogą potwierdzić sąsiedzi, moje rodzeństwo, dalsza rodzina i znajomi). Brat i siostra nie kwestionują moich praw do w/w lokalu ani tego, że finansowałam koszty remontów, wykupu mieszkania jak również kosztów opieki nad naszą mamą ( przez okres 7 lat po drugim wylewie mama wymagała dodatkowej opieki: zatrudnienia opiekunek, specjalistycznego sprzętu itp.), chcą abym spłaciła udział siostry w wysokości 130 tys. zł bez żadnych potrąceń za wykup mieszkania i jego remontowanie. Czy w świetle obowiązujących przepisów mogę starać się o nabycie praw do lokalu na drodze zasiedzenia nieruchomości? "
Odpowiedź prawnika: Spadek a zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie jest regulowane przepisami art. 172 i nast. kodeksu cywilnego. Ponieważ przepisy nie regulują szczegółowo wszystkich przypadków, w których może dojść do zasiedzenie, wiele sytuacji jest dookreślanych przez orzecznictwo oraz doktrynę. Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności, a więc osoba będąca właścicielem rzeczy nie może domagać się ustalenia swego prawa własności.W wyniku dziedziczenia, a także w wyniku umowy zawartej z bratem, stała się Pani współwłaścicielem nieruchomości, stąd w Pani sytuacji można rozważać nie zasiedzenie całej nieruchomości, lecz zasiedzenie udziału (lub części) nieruchomości. Jak wskazał w jednym z orzeczeń SN: „Nabycie własności w drodze dziedziczenia czyni bezprzedmiotowym, a nawet wyklucza możliwość zasiedzenia własności tych przedmiotów przez te osoby, które z mocy dziedziczenia stały się ich właścicielami, nie można bowiem zasiedzieć (nabyć własność przez zasiedzenie) tego, co jest własnością danej osoby. Możliwe natomiast jest nabycie przez zasiedzenie współwłasności w części ułamkowej większej niż to wynika z dziedziczenia. Możliwy jest zbieg zasiedzenia i dziedziczenia w tym samym sensie, że np. pewną nieruchomość w określonej części, czy to fizycznej, czy ułamkowej, nabyć może ta sama osoba w drodze dziedziczenia, a część w drodze zasiedzenia. Dlatego stwierdzić zasiedzenie można także tylko odnośnie części nieruchomości" (tak: SN w orzeczeniu z dnia 5 stycznia 1972 r., sygn, akt II CR 534/71). Przesłankami do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia są: nieprzerwane, samoistne posiadanie i upływ czasu. Dlatego też, w ewentualnym wniosku o zasiedzenie należy podkreślać, że zawsze traktowała Pani niniejsze mieszkanie jak swoją a nie mamy własność. Na Pani korzyść przemawiają domniemania z kc, zgodnie z którymi: domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym, a także to, że domniemywa się ciągłość posiadania, Domniemania te są obalane, co oznacza, że strona przeciwna może wywodzić przeciwnie do niniejszych domniemań, na niej tkwi jednak obowiązek wykazania okoliczności, które uzasadniałyby obalenie domniemań.
Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. W przedstawionym stanie faktycznym należałoby przyjąć, że pozostaje Pani w posiadaniu mieszkania w złej wierze, gdyż w chwili nabycia posiadania miała Pani świadomość, że mieszkanie zostało wykupione przez Pani mamę. Należy również zaznaczyć, że dział spadku przerywa bieg zasiedzenia. Państwo dokonali działu spadku, a w związku z tym termin zasiedzenia został przerwany. Termin do zasiedzenia nieruchomości będzie więc biegł od dnia dokonania działu spadku (od dnia w którym podzieliła się Pani spadkiem z rodzeństwem). W związku z powyższym, nie upłynął jeszcze okres czasu uprawniający Panią do złożenia ewentualnego, skutecznego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?