Sposób wyliczenia wzrostu wartości gruntu

Odpowiedź prawnika: Sposób wyliczenia wzrostu wartości gruntu

Z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80 poz. 717) wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta znana jest także jako renta planistyczna.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że „W przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. chodzi o wartość rynkową. Należy zatem ustalić, jaką cenę można by uzyskać za nieruchomość, gdyby planu miejscowego nie uchwalono - przy uwzględnieniu dyrektyw zamieszczonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; w tym w szczególności "faktycznego wykorzystywania nieruchomości" przed uchwaleniem planu. Tak ustaloną wartość należy porównać z zapłaconą za nieruchomość sumą (o ile odpowiadała wartości rynkowej) i na tej podstawie ocenić czy nastąpiła zmiana wartości, o której w tym przepisie mowa. Skoro już wcześniej (przed uchwaleniem planu) teren był faktycznie wykorzystywany, jako budowlany, nie można wykluczyć, że samo uchwalenie planu nie miało wpływu na wartość rynkową. Nie można przy tym uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z "ruchu cen" spowodowanego innymi niż uchwalenie planu miejscowego, wynikami.” (wyrok z 18 listopada 2010 r., sygn. II OSK 1750/09).

Obliczenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywać będzie rzeczoznawca majątkowy. Wynika to z odesłania do ustawy o gospodarce nieruchomościami, które ustawodawca zawarł w art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 37. (…)

11. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości (art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. 2010 r., Nr 102 poz. 651)

Zasady określania wartości nieruchomości są regulowane przepisami art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Ponadto szczegółowe metody i techniki wyceny nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r., Nr 207 poz. 2109).