Wezwanie do podwyższenia ceny działki

Odpowiedź prawnika: Wezwanie do podwyższenia ceny działki

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 (m.in. nieruchomości), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeśli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Podatek dochodowy od osób fizycznych od zysku ze sprzedaży nieruchomości jest podatkiem obciążającym sprzedającego nieruchomość, nie jest natomiast podatkiem obciążającym solidarnie obie strony (kupującego i sprzedającego). Jedynym udziałem kupującego w tym przypadku jest to, iż może on być wezwany do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, jednakże nawet ustalenie przez organy podatkowe wyższej wartości nie spowoduje, że kupujący będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia ewentualnego biegłego, a tym bardziej zapłaty podatku.

Przepisy nie określają, w jakim terminie organ podatkowy może skorzystać z uprawnień przyznanych mu przez art. 19 ustawy, a zatem należy wnosić, iż uprawnienia te przysługują aż do momentu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Niestety również zawarcie umowy przedwstępnej nie powinno chronić sprzedającego przed możliwością określenia wartości rynkowej nieruchomości przez organ podatkowy, w szczególności jeśli była to umowa zawarta nie w formie aktu notarialnego, czyli z punktu widzenia prawa bezskuteczna (nie dająca prawa żądania przeniesienia nieruchomości przez sprzedającego na kupującego).

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych od początku 2007 roku obowiązuje doprecyzowana definicja wartości rynkowej oraz procedura związana z jej określaniem. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się teraz na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Dodatkowym wyznacznikiem wartości rynkowej jest więc miejsce położenia rzeczy. Zdarza się, że strony czynności cywilnoprawnej próbują zaniżyć wartość ich przedmiotu. Ustawodawca chcąc temu przeciwdziałać przewidział, iż jeśli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli jednak podatnik, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Od 1 stycznia 2007 r. istnieje więc możliwość uwzględnienia wyceny rzeczoznawcy przedłożonej przez podatnika, co w wielu wypadkach może oszczędzić mu kosztów. Jeśli jednak organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, to koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W znowelizowanej ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przyjęto, iż obowiązek podatkowy ciąży na tej stronie czynności, która w jakiś sposób "korzysta" z zawarcia umowy: przy umowie sprzedaży – na kupującym (art. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Również w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych organ podatkowy może wezwać podatnika do podwyższenia wartości rynkowej aż do czasu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego.