Współwłasność budynku a jego remont
Pytanie:
"Od niedawna posiadam 3/16 udziału w zabytkowej kamienicy. Problem polega na tym, że kamienica jest w złym stanie technicznym, nie ma dokumentacji, a pozostali trzej udziałowcy nie są zainteresowani remontami. Jeden udziałowiec, który posiada 1/2 kamienicy mieszka w odległości 150km i nie jest zainteresowany przyjazdem. Zwróciłem się do Powiatowego Inspektoratu Budowlanego o wydanie nakazu remontów, ale w odpowiedzi otrzymałem informację, że współwłaściciele są odpowiedzialni za remont, a inspektor ingeruje tylko wtedy, gdy wyniknie zagrożenie katastrofy budowlanej. Podobną informację usłyszałem od konserwatora zabytków (że współwłaściciele są odpowiedzialni za remonty). Oczywiście, jeżeli współwłaściciele nie poczują się do obowiązku remontów to dojdzie do katastrofy budowlanej i zniszczenia zabytkowych elementów kamienicy, które chciałbym ratować. Co mogę zrobić, aby wymusić na współwłaścicielach udział w remontach. Oczywiście mogę sam je przeprowadzić i ponieść koszty w pełnej wysokości, ale ja mam udział wynoszący 3/16 i nie uważam, aby to było stosowne. Słyszałem, że niedawno zmieniło się prawo i jeżeli współwłaściciele zaniedbują współwłasność, można wnieść sprawę do prokuratora? Czy to prawda, mimo że to drastyczne? "
Odpowiedź prawnika: Współwłasność budynku a jego remont
Obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie technicznym nakłada na właściciela przepis art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118). Właściciel obowiązany jest utrzymywać i użytkować budynek zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 w/w ustawy. Przepis ten zawiera podstawowe kryteria, które spełniać powinien obiekt budowlany w trakcie jego użytkowania. Na podstawie tych podstawowych kryteriów trudno wskazać jednoznacznie obowiązki właściciela w tej kwestii. Dlatego zakres obowiązków właściciela precyzuje rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836).
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
-
może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska,
-
jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku,
-
jest w nieodpowiednim stanie technicznym,
-
powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Właściwym organem jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy budynek objęty jest współwłasnością. W tym bowiem wypadku obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. W takim wypadku nie można nim obciążyć tylko jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy. Wszelkie spory pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia związanych z tym kosztów podlegają kognicji sądów powszechnych.
Za brak utrzymania budynku w należytym stanie art. 91a ustawy Prawo budowlane przewiduje odpowiedzialność karną. Zgodnie z nim za użytkowanie budynku niezgodnie z przepisami lub nie zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, osoba obowiązana podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Przepis ten obowiązuje od 20 czerwca 2007 r. Ponieważ brak utrzymania budynku w należytym stanie stanowi przestępstwo, może stanowić podstawę do wszczęcia postępowania karnego wobec właścicieli budynku. Każdy kto posiada informację o popełnionym przestępstwie obowiązany jest poinformować o tym właściwe organy (prokuratora).
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?