Zamiana mieszkań a podatek dochodowy

Odpowiedź prawnika: Zamiana mieszkań a podatek dochodowy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem w przypadku zamiany mieszkania nabytego w 2005 r. wystąpi co do zasady podatek dochodowy (zamiana jest traktowana jako odpłatne zbycie). Odnośnie drugiego mieszkania podlegającego zamianie, to czy wystąpi konieczność zapłaty podatku zależy od tego, czy upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jak stanowi art. 19 ust. 2 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany.

Zgodnie z art. 7 ust.1 ustawy  z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem do opodatkowania zbywanego w drodze zamiany mieszkania nabytego w 2005 r. zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące do końca 2006 r. Zgodnie zatem z art. 28 przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Jak stanowi art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zasada powyższa (płatność podatku w terminie 14 dni) nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Powyższy przepis (art. 28 ust. 2a ustawy) wskazuje zatem wprost, iż możliwość złożenia oświadczenia mają podatnicy dokonujący sprzedaży, a nie zamiany. Również art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy wymienia przypadku, gdy dochody będą wolne od podatku przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, a nie z zamiany.

Zob. również: Zbycie nieruchomości mieszkalnych w 2007 r.