Zmiana sposobu użytkowania a pierwotne użytkowanie

Odpowiedź prawnika: Zmiana sposobu użytkowania a pierwotne użytkowanie

Na podstawie przepisów uchylonej już (a obowiązujące w momencie wydanie pozwolenia na budowę i prawdopodobnie zakończenia budowy) ustawy Prawo budowlane z dnia 24 października 1974 r. (Dz.U. 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.), inwestor lub osoba działająca z jego upoważnienia, oddając do użytku obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu plan realizacyjny i projekt z wszystkimi rysunkami zamiennymi lub naniesionymi zmianami, wprowadzonymi w toku wykonywania robót budowlanych. Przekazaniu podlegają również dziennik budowy i protokoły badań i sprawdzeń wymagane przepisami oraz w razie potrzeby instrukcja obsługi i eksploatacji obiektu bądź instalacji i urządzeń związanych z obiektem. Inwestor lub osoba działająca z jego upoważnienia zawiadamia właściwy terenowy organ administracji państwowej  o oddaniu obiektu do użytku. Do zawiadomienia powinny być załączone dokumenty wymagane przepisami oraz oświadczenie osoby kierującej budową, że obiekt budowlany lub roboty budowlane zostały wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę oraz że doprowadzono do należytego stanu i porządku teren, a także ulicę, sąsiednią nieruchomość, budynek, mieszkanie lub lokal, w razie korzystania z nich. Przy oddawaniu obiektów budowlanych, których użytkowanie może ujemnie wpływać na środowisko, do zawiadomienia powinno być załączone również oświadczenie inwestora o rodzaju wykonanych urządzeń chroniących środowisko i stanie gotowości tych urządzeń do eksploatacji (art. 41 w/w ustawy).

Inwestor, właściciel lub zarządca może przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, co do którego wydano przewidziany w art. 40 nakaz dokonania zmian lub przeróbek, dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, wydanego przez właściwy terenowy organ administracji państwowej .  Poza wypadkiem określonym powyżej właściwy terenowy organ administracji państwowej może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie wybudowanego obiektu budowlanego, gdy jest to uzasadnione względami bezpieczeństwa ludzi lub mienia, ochrony środowiska albo innymi względami interesu społecznego. Podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest stwierdzenie zdatności do użytku wykonanego obiektu (art. 42 w/w ustawy). 

Jak więc wynika z powyższego, przepisy prawa obowiązujące od 1974 r. do 1995 r. nie nakładały na inwestora obowiązku uzyskania zezwolenia na użytkowanie budynku. W tamtym okresie wystarczające było zawiadomienie o fakcie zakończenie budowy, odpowiednich organów administracji publicznej.

Z kolei zgodnie z  art. 71 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane aktualnie obowiązującej (Dz.U. 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwego organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. 

Do wniosku zgłoszeniowego dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części inwestor załącza:

1. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej.

2. Opis i rysunek określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.

3. Zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno  użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.

4. Zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

5. Ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

6. Pozwolenia i uzgodnienia wymagane odrębnymi przepisami.

Należy jednak pamiętać, że w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ architektoniczno-budowlany nakłada w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nie uzupełnienia - wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Zgłoszenia należy dokonać przez zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych, budowy. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić nie później, niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. 

W związku z powyższym, nie ma Pan obowiązku przedkładać (w celu uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania nieruchomości) dokumentu stwierdzającego oddanie budynku do pierwotnego użytku. Ma Pan jedynie obowiązek przedłożyć dokumenty, które zostały enumeratywnie wymienione powyżej.