Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Najważniejsze: Jak stanowi art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego, skład i wartość spadku ulegającego podziałowi ustala sąd. Wartość ustala się według cen rynkowych obowiązujących w chwili dokonywania działu spadku, nie zaś w momencie śmierci spadkodawcy.
Kto i jak ustala wartość nieruchomości spadkowych
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, skład i wartość spadku ulegającego podziałowi ustala sąd. Sąd ustala skład i stan spadku według chwili jego otwarcia (czyli śmierci spadkodawcy), natomiast wartość według cen w chwili dokonywania działu. To fundamentalna zasada, która oznacza, że nie można arbitralnie ustalać wartości majątku spadkowego.
Rola rzeczoznawcy majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do przeprowadzenia wyceny nieruchomości na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz standardów zawodowych. Dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości nieodzowne jest skorzystanie z opinii biegłego odpowiedniej specjalności, legitymującego się znajomością lokalnego rynku.
Krok 1: Powołanie rzeczoznawcy przez sąd
Przy ustalaniu wartości nieruchomości sąd może skorzystać z usług rzeczoznawców majątkowych - osób zajmujących się zawodowo szacowaniem nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić spełnienia funkcji biegłego sądowego.
Krok 2: Sporządzenie operatu szacunkowego
Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest niezbędnym dokumentem, umożliwiającym ustalenie wartości nieruchomości spadkowych. Dokument ten musi być przygotowany zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi.
Krok 3: Ustalenie wartości przez sąd
Sąd na podstawie operatu szacunkowego lub zgodnego oświadczenia uczestników ustala ostateczną wartość nieruchomości wchodzącej w skład spadku.
Aktualne ceny ziemi rolnej w Polsce (2025)
Ustalając wartość ziemi rolnej, należy odwołać się do aktualnych cen rynkowych. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że ceny ziemi rolnej w Polsce znacznie różnią się w zależności od regionu.
Ziemia najwyższej klasy (I-IIIa)
Średnia krajowa cena hektara gruntów klas I-IIIa to dziś 83 011 zł
- Wielkopolska: niemal 120 tys. zł/ha
- Podkarpacie: 51 033 zł/ha
- Zachodniopomorskie: 48 333 zł/ha
Ziemia średniej klasy (IIIb-IV)
Przeciętna cena gruntów ornych klasy średniej aktualnie wynosi 73 560 zł za hektar
- Wielkopolskie: 99 660 zł/ha -najwyższa cena w Polsce
- Zachodniopomorskie: 40 000 zł/ha
- Podkarpackie: 40 608 zł/ha
Koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę
Według aktualnego cennika (styczeń 2025), operat szacunkowy kosztuje od około 880 zł w tańszych miastach (np. Lublin) do 1340 zł w Warszawie. Koszty różnią się w zależności od:
- Rodzaju nieruchomości (mieszkania wyceniane taniej niż domy)
- Lokalizacji (wyższe ceny w dużych miastach)
- Skomplikowania sprawy
- Doświadczenia rzeczoznawcy
Ważne: Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W długotrwałych postępowaniach może być konieczna aktualizacja wyceny.
Czy można samodzielnie ustalić wartość nieruchomości?
Możliwe jest szacowanie wartości w oparciu o zgodne oświadczenie uczestników postępowania. W takich okolicznościach należy wziąć pod uwagę tzw. reguły zdroworozsądkowe:
- Sprawdzenie cen podobnych nieruchomości w okolicy
- Porównanie do nieruchomości zabudowanych podobnym budynkiem (w określonym wieku)
- Sprawdzenie cen w agencjach nieruchomości
- Odpowiednie zmodyfikowanie cen tak, aby odzwierciedlały wartość konkretnej nieruchomości
Wartość przyjmowana przez Urząd Skarbowy może stać się wskazówką, jednak nie jest ona wiążąca dla sądu. Ponadto Urząd Skarbowy nie udziela bezpośrednio informacji o cenach rynkowych
Nowe regulacje w 2025 roku
Od 1 stycznia 2025 roku działalność związana z wyceną nieruchomości została wyodrębniona i oznaczona nowym symbolem 68.32A w PKD 2025. Rzeczoznawcy mają czas do 31 grudnia 2026 roku na dostosowanie się do nowych przepisów.
Praktyczne wskazówki
Dla ziemi rolnej
Sprawdź aktualne dane GUS dotyczące cen ziemi w Twoim województwie. Ceny ziemi rolnej w Polsce biją kolejne rekordy, więc konieczne jest odwołanie się do najnowszych danych.
Dla budynków mieszkalnych
Uwzględnij wiek budynku, stan techniczny, lokalizację oraz porównaj z cenami podobnych nieruchomości w okolicy. 30-letni dom wymaga szczególnej oceny stanu technicznego.
W przypadku sporu
Jeśli spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia co do wartości, sąd obligatoryjnie powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
Pamiętaj: Profesjonalna wycena przez rzeczoznawcę majątkowego zapewnia obiektywność i zgodność z przepisami prawa. W spornych przypadkach lepiej zainwestować w profesjonalny operat szacunkowy niż ryzykować przedłużenie postępowania.