Co zmienia się w uregulowaniu dotyczącym czynszów po 1 stycznia 2005 r.?

O ile będzie można podnieść czynsz? 

Zasadą jest, że podwyżka nie może w ciągu roku przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Możliwe jest przekroczenie tej granicy, jednak tylko w uzasadnionych przypadkach. Wartość takiej podwyżki nie może być wyższa od 10% dotychczasowego czynszu.

Najemca ma prawo żądać przedstawienia przez właściciela na piśmie uzasadnienia podwyżki oraz odpowiednich kalkulacji.

Co to jest wartość odtworzeniowa lokalu?

Definicję wartości odtworzeniowej lokalu zawiera art. 9 ust. 8 ustawy. Jest nią iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2  powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy wskaźnik ten odrębnie ustala się dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, a inaczej dla pozostałych. W pierwszym przypadku ustala go wojewoda na 6 miesięcy na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów oraz własnych analiz. Jest on ogłaszany w wojewódzkim dzienniku urzędowym.W pozostałych wypadkach jest to przeciętny koszt budowy  1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa.

Jakie środki prawne przysługują lokatorowi w przypadku naruszenia jego praw?

Lokator ma od dnia wprowadzenia podwyżki dwa miesiące na jej zakwestionowanie. Dzieje się to w drodze skierowanego do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest bezzasadna lub jest zasadna, lecz w innej wysokości.

Można również odmówić przyjęcia podwyżki. Skutkiem dokonania takiej czynności jest rozwiązanie umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu lokalu.

W obu przypadkach lokator jest obowiązany do płacenia czynszu w dotychczasowej wysokości. W pierwszym przypadku musi to robić do uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie, zaś w drugim - do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal. 

Czy powyższe ograniczenia dotyczą wszystkich podwyżek?

Ustawa zawiera wyjątki od stosowania tych ograniczeń. Nie występują one, jeżeli podwyżki nie przekraczają w skali roku 10% dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za korzystanie z lokalu oraz opłat niezależnych od właściciela. Nie znajdują również zastosowania do podwyżek opłat za używanie lokalu, do ponoszenia których obowiązani są członkowie spółdzielni mieszkaniowych oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jak wygląda nowe uregulowanie dotyczące opłat niezależnych od właściciela?

Definicja takich opłat zawarta została w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy. Zgodnie z tym przepisem należą do nich opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W razie podwyższenia tych opłat, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie ich zestawienia wraz z przyczyną podwyższenia. Lokator obowiązany jest do ich opłacenia w  wysokości jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu, używanego przez lokatora, dostaw.

Pamiętaj, że:

• Od początku roku 2005 r. właściciel lokalu będzie mógł podwyższać czynsze bez sztywnych ograniczeń, ale będzie musiał uzasadnić te podwyżki.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz. 733 ze zmianami).