Zmiany w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

1 maja 2004 r. weszła w życie ustawa zmieniająca ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Warto zauważyć, że ustawa regulująca nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest aktem prawnym pochodzącym jeszcze sprzed wojny, a dokładnie z roku 1920 i wyróżnia się ona stosunkowo małą ilością zmian, czego nie można powiedzieć o aktach prawnych tworzonych w czasach obecnych.

W ustawie na nowo określono przesłanki nabycia nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z dotychczasowym zapisem, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie wydawane jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych , w drodze decyzji administracyjnej, za zgodą Ministra Obrony Narodowej , a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej. Po wejściu w życie nowelizacji, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca możliwe będzie w dalszym ciągu dopiero po uzyskaniu zezwolenia. Zezwolenie wydawać będzie minister właściwy do spraw wewnętrznych, pod warunkiem niewniesienia sprzeciwu przez Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - pod warunkiem niewniesienia sprzeciwu dodatkowo przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Ewentualny sprzeciw ma być wyrażany w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Tylko w szczególnie uzasadnionych wypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych - na wniosek organu, któremu przysługuje prawo wniesienia sprzeciwu - przedłuża termin na zgłoszenie sprzeciwu do 2 miesięcy.

Zmiany dotyczą także określenia definicji cudzoziemca. Dotychczas cudzoziemcem była także spółka kontrolowana przez cudzoziemców, tj. przez:

1. osobę fizyczną nie posiadającą obywatelstwa polskiego,
2. osobę prawną mającą siedzibę za granicą,
3. nie posiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.

Za kontrolowaną uważano spółkę, w której cudzoziemcy ci mieli pozycję dominującą w rozumieniu kodeksu spółek handlowych. W wyniku nowelizacji za spółkę kontrolowaną uważana będzie spółka, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów nazgromadzeniu wspólników lub na walnych zgromadzeniu akcjonariuszy, także jako zastawnicy, użytkownicy lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo w przypadku gdy cudzoziemiec:

• jest uprawniony do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki kontrolowanej), także na podstawie porozumień z innymi osobami,
• jest uprawniony do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki kontrolowanej), także na podstawie porozumień z innymi osobami
• dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej kontrolowanej, także na podstawie porozumień z innymi osobami.
  

Zgodnie z nowelizacją, zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane będzie na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

W uchwalonej ustawie wydłużono okresy ważności zezwolenia na nabycie nieruchomości (z jednego roku do dwóch lat) oraz promesy (z sześciu miesięcy do roku), z uwagi na często przedłużające się procedury cywilne, uniemożliwiające zainteresowanym podmiotom dokonanie wymaganych czynności w obecnych terminach.

Najistotniejsze jednak zmiany nowela wprowadza do zasad nabywania nieruchomości przez cudzoziemców bedących obywatelami państw należących do Europeujskiego Obszaru Gospodarczego. Nowela zwalnia ich z obowiązku zuyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, lecz określa także wiele wyjątków. Wyjątki te są wynikiem wynegocjowanych przez Polskę okresów przejściowych. Zgodnie z nowelą, nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem:

• nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystapienia Polski do Unii Europejskiej,
• drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że Europejski Obszar Gospodarczy to stworzony na podstawie traktatu z Porto zawartego w 1992 roku obszar wolnego handlu, w skład którego wchodzą wszystkie Państwa należące do Unii Europejskiej a także panstwa należące do Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu (EFTA). W sumie, do Państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego wchodzi 19 państw, tj. wszystkie kraje tworzące Unię Europejską oraz Islandia, Norwegia i Lichtenstein. Do EOG nie nalezy (choć wchodzi w skład EFTA) Szwajcaria.

Nabyciem drugiego domu, zgodnie ze znowelizowana ustawą, jest nabycie przez cudzoziemca (dotyczy to jedynie osób fizycznych - obywateli państw EOG) nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno - wypoczynkowe, która to nieruchomość nie będzie stanowić stalego miejsca zamieszkania cudzoziemca.

Nie dotyczy to jednak nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali.

Jak wiadomo, w wyniku negocjacji zablokowana została możliwość nabywania przez cudzoziemców - obywateli państw członkowskich EOG - nieruchomości rolnych tylko w odniesieniu do nieruchomości, które nie były uprzednio przez tych cudzoziemców dzierżawione. Jeżeli nieruchomości te były dzierżawione, a umowa dzierżawy zawarta została z datą pewną, okres przejściowy liczony będzie następująco:

• w województwach dolnośląskim, kujawsko - pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko - mazurskim, wielkopolskim, zachodnio - pomorskim (tzw. ściana zachodnia) - cudzoziemcy będą mogli nabywać nieruchomości rolne po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z data pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium RP
• w województwach lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim (tzw. ściana wschodnia) - cudzoziemcy będą mogli nabywać nieruchomości rolne po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z data pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium RP.

Należy zauważyć, że te preferencyjne okresy przejściowe nie dotyczą nieruchomości leśnych.

Preferencyjne okresy dotyczą także możliwości nabycia bez zezwolenia drugiego domu. Otóż zezwolenie nie bedzie wymagane, jeżeli drugi dom nabywa cudzoziemiec (obywatel państwa członkowskiego EOG), który:

• legalnie i nieprzerwanie przez okres co najmniej 4 lat zamieszkuje na terytorium RP, lub
• jeżeli nabycie następuje w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. 2004 Nr 49, poz. 466)