Odpłatne zbycie nieruchomości. sygn: 0112-KDIL3-2.4011.310.2017.1.MK

5.12.2017

Odpłatne zbycie nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 października 2017 r. (data wpływu 17 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Podlega on opodatkowaniu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w centralnej ewidencji działalności gospodarczej (tj. w oparciu o przepisy ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej). Działalność w oparciu o wpis do ewidencji prowadził on ostatni raz około kilkunastu lat temu.

Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą. Do czerwca bieżącego roku pozostawał on zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W tej dacie złożył formularz VAT-R deklarując powrót do zwolnienia. Od tego momentu, na gruncie podatku VAT, rozlicza się jako rolnik ryczałtowy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej: ?Nieruchomość?). Wskazaną Nieruchomość Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny kilkanaście lat temu. Nieruchomość pozostaje zabudowana budynkiem mieszkalnym. Budynek ten znajdował się na działce już w chwili gdy Wnioskodawca otrzymał ją w drodze darowizny. Na podstawie pozwolenia na budowę z 2009 r. budynek został przebudowany. Przebudowa była związana m.in. z tym, że Wnioskodawca użytkuje wskazany budynek dla potrzeb mieszkalnych.

Na Nieruchomości do około 2002 r. prowadzona była działalność rolnicza w postaci uprawy malin. Obecnie działka objęta jest dopłatami przyznawanymi na podstawie ustawy o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego.

Wnioskodawca rozważa zbycie Nieruchomości. W okresie ostatnich 5 lat Wnioskodawca nie obracał nieruchomościami, nie planuje również prowadzenia szerszej działalności w tym zakresie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości należy uznać za realizowaną poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej, a co za tym idzie czy sprzedaż taka będzie pozostawała wolna od opodatkowania na podstawie art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) ze względu na fakt iż ma ona miejsce po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości należy uznać za realizowaną poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej, a co za tym idzie sprzedaż taka będzie pozostawała wolna od opodatkowania na podstawie art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na fakt że ma ona miejsce po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

1. Wprowadzenie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52 i 52C oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są w szczególności określone w art. 10 ust. 1:

pozarolnicza działalność gospodarcza,
odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści powołanej regulacji wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione będą łącznie dwa warunki:

odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
zostanie dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca nabył Nieruchomość będącą przedmiotem zapytania kilkanaście lat temu (a więc ponad pięć lat temu). Dla ustalenia czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych należy więc zbadać czy należy ją uznać za realizowaną w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

2. Działalność gospodarcza a zarząd majątkiem własnym.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ? oznacza to działalność zarobkową:

wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

? prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Opodatkowaniu PIT podlega tylko taka sprzedaż nieruchomości, posiadanej przez podatnika przez okres co najmniej 5 lat, która jest realizowana w ramach działalność gospodarczej podatnika. Poza zakresem opodatkowania pozostają zaś wszelkie transakcje realizowane w ramach tzw. zarządu majątkiem własnym.

Powyższe znajduje pełne potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, na dowód czego przywołać można m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego:

z dnia 3 lipca 2013 r. (sygn. akt II FSK 2110/11),
z dnia 15 stycznia 2015 r. (sygn. akt II FSK 70/13),
z dnia 4 marca 2015 r. (sygn. akt II FSK 855/14),
z dnia 25 września 2015 r. (sygn. akt II FSK 2043/13),

które wskazują na konieczność rozróżnienia przychodów kwalifikowanych jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) od przychodów ze zbycia nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

Dla ustalenia granic pomiędzy działalnością gospodarczą a zarządem majątkiem własnym istotne jest przywołanie wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10 (Słaby vs Minister finansów, Kuć vs Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie). Orzeczenie to, mimo że formalnie wydane na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, może być pomocne również przy kwalifikowaniu działań podatników na gruncie PIT, a to ze względu na fakt, że definicje działalności gospodarczej w obu ustawach pozostają zbliżone.

W wyroku TSUE wskazano między innymi, iż:

36)czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. S. I-3013, pkt 32);
37)sama liczba i zakres transakcji sprzedaży /.
../ nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37)
38)okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że działalność gospodarcza w zakresie handlu nieruchomościami od zarządu majątkiem własnym odróżnia to, czy podatnik podejmuje się aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych ? Teza 39-40 ww. wyroku.

Na gruncie wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej nawet dokonywanie podziału gruntu w celu osiągnięcia wyższej ceny nie powoduje, iż sprzedaż należy traktować jako realizowaną w ramach działalności gospodarczej. Tymczasem Wnioskodawca w analizowanej sprawie zamierza sprzedać grunt, który użytkował w celach mieszkalnych i rolniczych, praktycznie w takiej formie w jakiej nabył go niegdyś w ramach darowizny.

Podkreślenia wymaga, iż w świetle wyroku Trybunału przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) ? interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 2 grudnia 2016 r. nr 2461-IBPP1.4512.772.2016.1.KJ.

Należy przyjąć przy tym, że zawodowa działalność handlowa oznacza regularne nabywanie jak i zbywanie nabywanych nieruchomości (tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 25 lipca 2016 r. (I SA/Gl 150/16). Wnioskodawca nie prowadzi takiej działalności, chce sprzedać grunt, który od wielu lat użytkował w celach mieszkalno-rolniczych.

Należy podkreślić, że konieczność odróżnienia zarządu majątkiem własnym od działalności gospodarczej w oparciu o kryterium zakresu aktywności podatnika stworzone przez TSUE, w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych, znajduje pełne zastosowanie również na gruncie podatku PIT. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym m.in. w wyrokach: z 23 czerwca 2016 r. ( II FSK 509/15) oraz z 9 kwietnia 2015 r. (II FSK 773/13) na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym. Przy tym, skoro ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine u.p.d.o.f. powiązał powstanie przychodu podatkowego z tego źródła z dokonaniem transakcji odpłatnego zbycia w określonym przedziale czasowym (tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie np. nieruchomości gruntowej), to upływ czasu między nabyciem nieruchomości w formie kupna a jej sprzedażą może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego faktycznych intencji co do celu nabycia nieruchomości.

W analizowanym stanie faktycznym pozostaje oczywistym, że Nieruchomość, której zbycie Wnioskodawca rozważa stanowi składnik majątku własnego Wnioskodawcy. Została ona nabyta wiele lat temu w drodze darowizny i pozostawała wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celach mieszkalnych oraz w ramach prowadzonej działalności rolniczej. Wieloletnie użytkowanie dla potrzeb prywatnych wskazuje, że Wnioskodawca nie traktował Nieruchomości jako dobra handlowego ? użytkowanie przez niego Nieruchomości miało na celu zaspokojenie potrzeb własnych Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy nie można uznać za osobę prowadzącą działalność handlową. Sprzedawaną Nieruchomość otrzymał on w drodze darowizny, jej nabycie nie miało więc charakteru spekulacyjnego. Wnioskodawca nie handluje nieruchomościami. Poza ewentualną sprzedażą Nieruchomości nie planuje on obracać nieruchomościami. Brak realizowania przez Wnioskodawcę transakcji zakupu/sprzedaży gruntu wskazuje, że nie uczynił on sobie z handlu nieruchomościami stałego źródła zarobkowania, to zaś byłoby potrzebne, by móc mówić, iż mamy do czynienia z działalnością gospodarcza (tak m.in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2016 r. II FSK 1423/14).

3. Działalność rolnicza a działalność gospodarcza.

Należy podkreślić także, iż to, że wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą nie może mieć wpływu na kwalifikację sprzedaży nieruchomości na gruncie PIT. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej. Działalność rolnicza nie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT.

Powyższe znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach Ministra Finansów, w tym m.in.:

Interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 17 maja 2016 r. (ILPBI/4511-1-197/16-3/PP), w której stwierdzono, że sprzedaż gruntów wykorzystywanych na cele rolnicze w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, po upływie 5 lat od ich nabycia, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych;
Interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 10 marca 2016 r., (ITPB2/4511-1134/15/MM), w której wskazano, iż okoliczności przedstawione we wniosku, tj. nabycie w 1996 r. we współwłasności z żoną i z drugim małżeństwem niezabudowanej nieruchomości rolnej, która cały czas (z wyłączeniem m.in. pasa nadbrzeżnego jeziora) była utrzymywana w wysokiej kulturze rolniczej i od momentu wejścia Polski do UE była zgłoszona do systemu dopłat bezpośrednich oraz fakt, że Wnioskodawca jest rolnikiem i prowadzi wraz z żoną gospodarstwo rolne, nie prowadzi działalności gospodarczej nie wskazują na to, by sprzedaż działek wyodrębnionych z tej nieruchomości została dokonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
Interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 14 kwietnia 2014 r. (ITPB2/415 -506/14/TJ), w której stwierdzono, iż w sytuacji sprzedaży przez Wnioskodawcę gruntu (wykorzystywanego w gospodarstwie rolnym) po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie ona stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Teza, iż sprzedaż gruntów wykorzystywanych w gospodarstwie rolnym nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej znajduje również szerokie potwierdzenie na gruncie VAT, w którym definicja działalności gospodarczej jest szersza niż na gruncie ustawy o PIT wskazuje ona bowiem, że działalnością gospodarczą jest również działalność rolnicza.

Jak wskazano między innymi w wyroku składu siedmiu sędziów NSA z 29 października 2007 r. (I FPS 3/07) argumentem przemawiającym za uznaniem zawsze za podatnika podatku od towarów i usług osoby, która nabyła do majątku prywatnego grunty rolne sprzedawane następnie jako działki budowlane nie może być okoliczność, że w świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 4 ust. 2 VI Dyrektywy i w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność rolnika jest działalnością gospodarczą /.../ ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Podobnie orzekł również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 lipca 2009 r. (I FSK 547/08), gdzie wyraźnie wskazano, że przyjęcie, że dana osoba, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika wykonującego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną /.../ sprzedaż kilku działek budowlanych, wydzielonych ? po zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z gospodarstwa rolnego, nabytych wcześniej w celu powiększenia tego gospodarstwa, nie może być uznana za działalność handlową, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na brak profesjonalnego ? stałego i zorganizowanego charakteru tej działalności.

Teza, że prowadzenie działalności rolniczej, nie ma wpływu na opodatkowanie sprzedaży przez rolnika gruntów wykorzystywanych w gospodarstwie rolnym, znajduje szeroką aprobatę także w interpretacjach organów podatkowych w tym m.in. w:

Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 12 grudnia 2016 r. (3063-ILPP1-1.4512.126.2016.1.MJ), w której stwierdzono, iż sam fakt prowadzenia działalności rolniczej na przedmiotowych gruntach nie przesądza o konieczności opodatkowania dostawy działek jako dokonywanej w ramach działalności gospodarczej;
Interpretacji Indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 11 października 2016 r. (IBPP1/4512-576/16-2/AW), w której powołując się na przywołany wcześniej wyrok TSUE, Dyrektor ustalił, iż prowadzenie opodatkowanej działalności rolniczej nie pozwala na przyjęcie, iż sprzedaż gruntów wykorzystywanych w tej działalności stanowi czynność realizowaną w ramach działalności gospodarczej.

Skoro nawet na gruncie VAT, gdzie prowadzenie działalności rolniczej stanowi działalność gospodarczą, sprzedaż nieruchomości nie jest traktowana jako element takiej działalności, to tym bardziej na gruncie podatku PIT, gdzie prowadzenie działalności rolniczej nie jest uznawane za działalność gospodarczą, nie można powiązać faktu prowadzenia działalności rolnej z prowadzeniem działalności gospodarczej.

4. Podsumowanie.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości należy uznać za realizowaną poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej, a co za tym idzie sprzedaż taka będzie pozostawała wolna od opodatkowania na podstawie art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na fakt że ma ona miejsce po upływie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów ? art. 9 ust. 2.

Z powyższego wynika zatem, że podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wynika z art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Jednak, aby zastosowanie mogły znaleźć postanowienia tej ustawy, w konkretnej sytuacji, u podatnika musi powstać przychód. Następnie przychód ten musi mieścić się w katalogu źródeł przychodów zdefiniowanych w ustawie podatkowej.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak z powyższego wynika każda sprzedaż nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie stanowi ww. źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i nie w wykonaniu działalności gospodarczej nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazane dotychczas regulacje odnoszą się do nieprofesjonalnej sprzedaży nieruchomości. Z kolei profesjonalny, czyli zawodowy obrót nieruchomościami stanowi odrębne źródło przychodu wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza).

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy, ilekroć jest w niej mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:

zarobkowym celu działalności,
wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia ?zorganizowany? przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując przedmiotową sprawę należy oprzeć się na przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego, z którego wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Zamierza sprzedać nieruchomość, którą nabył nieodpłatnie (darowizna) kilkanaście lat temu. Obecnie Wnioskodawca prowadzi tylko działalność rolniczą, nie jest to jednak działalność w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej. Do czerwca bieżącego roku Wnioskodawca pozostawał zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W tej dacie złożył formularz VAT-R deklarując powrót do zwolnienia. Od tego momentu, na gruncie podatku VAT, rozlicza się jako rolnik ryczałtowy. Na Nieruchomości do około 2002 r. prowadzona była działalność rolnicza w postaci uprawy malin. Obecnie działka objęta jest dopłatami przyznawanymi na podstawie ustawy o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. W okresie ostatnich 5 lat Wnioskodawca nie obracał nieruchomościami, nie planuje również prowadzenia szerszej działalności w tym zakresie. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę nieodpłatnie (darowizna) kilkanaście lat temu.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują zatem, że sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nastąpi w ramach działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, kwota uzyskana z tej sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto, biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawca jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości kilkanaście lat, to jej planowana sprzedaż nie będzie stanowiła również źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k?14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.