Sprzedaż nieruchomości. sygn: IBPBII/2/415-221/12/CJS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2012r. (data wpływu do tut. Biura ? 14 lutego 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sprzedaży domu jednorodzinnego ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 lutego 2012r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie sprzedaży domu jednorodzinnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W kwietniu 2009r. Wnioskodawczyni otrzymała od ojca darowiznę w postaci domu jednorodzinnego. Wnioskodawczyni w ww. lokalu była zameldowana. Darowiznę Wnioskodawczyni otrzymała będąc w związku małżeńskim. Wnioskodawczyni wskazała, iż nie posiada z mężem rozdzielności majątkowej. W czerwcu 2011r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupili budynek w stanie surowym otwartym za kwotę 160 tysięcy złotych. Wnioskodawczyni stwierdziła, iż sytuacja rodzinna zmusiła ją i jej męża do sprzedaży darowizny przed upływem 5 lat. W lutym bieżącego roku Wnioskodawczyni sprzedała dom za kwotę 350 tysięcy złotych. Pieniądze ze sprzedaży Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na wykończenie swojego domu, który jest w stanie surowym otwartym. Cały dochód ze sprzedaży darowizny Wnioskodawczyni chciałaby włączyć do majątku wspólnego. Na wykończenie budynku Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć 200 tysięcy złotych, a od reszty zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy faktury Wnioskodawczyni może odliczyć w 100% i czy faktury mogą być wystawione tylko na Wnioskodawczynię?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w rocznym zeznaniu podatkowym za 2012 rok, wykaże dochód ze sprzedaży darowizny pomniejszony o kwotę, którą Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe ? ma to być kwota 200 tysięcy. Od reszty Wnioskodawczyni zapłaci podatek 19%. Wnioskodawczyni uważa, iż kwotę 200 tysięcy wydatkuje w ciągu 2 lat od daty zbycia darowizny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży domu jednorodzinnego. W pozostałym zakresie wniosku wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zatem podstawowym elementem umowy darowizny jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości.

Z uwagi na datę nabycia w drodze darowizny nieruchomości w 2009r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu jakie obowiązywało począwszy od dnia 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, tj. jego wartością rynkową na dzień zbycia, a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W / P

gdzie:

D ? dochód ze sprzedaży ? wykazany w poz. 24 PIT-39,

W ? wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ? przychód ze sprzedaży wykazany w poz. 21 PIT-39.

Tak obliczoną kwotę dochodu zwolnionego wykazuje się w PIT-39 w poz. 26. Różnica między kwotą dochodu z poz. 24 PIT-39 a kwotą dochodu zwolnionego z poz. 26 stanowić będzie podstawę opodatkowania. Zeznanie PIT-39 Wnioskodawczyni jest obowiązana złożyć do 30 kwietnia 2012r.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   ? położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit., na cele określone w pkt 1,
   • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   ? w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Z powyższego wynika, iż zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cel wskazany w ww. przepisie i dokonania tej czynności najpóźniej przed upływem dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wnioskodawczyni wskazała, że w rocznym zeznaniu podatkowym za 2012 rok wykaże dochód ze sprzedaży darowizny pomniejszony o kwotę, którą Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe ? ma to być kwota 200 tysięcy. Od pozostałej części Wnioskodawczyni zapłaci podatek 19%. Wnioskodawczyni wskazała, iż kwotę 200 tysięcy uzyskaną ze zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny wydatkuje w ciągu 2 lat od daty zbycia darowizny na wykończenie domu stanowiącego współwłasność jej i męża.

Uzyskane przez Wnioskodawczynię środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie stanowią jej majątek odrębny. Aby więc środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowiącej majątek odrębny Wnioskodawczyni mogły skorzystać ze zwolnienia przed ich wydatkowaniem winny zostać włączone do majątku wspólnego małżonków. Tylko wówczas gdy Wnioskodawczyni środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, przed ich wydatkowaniem na cele mieszkaniowe wniesie do majątku wspólnego małżonków, to całość środków przeznaczonych na wykończenie domu, należącego do małżonków będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przeciwnym wypadku ze zwolnienia skorzysta tylko połowa wydatkowanych w ten sposób środków stosownie do udziału jaki Wnioskodawczyni posiada w majątku wspólnym. Jeżeli uzyskane środki pieniężne nie wejdą wcześniej do majątku wspólnego, to uznać należy, iż na cele mieszkaniowe, o których mowa w ww. art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (na wykończenie domu), przeznaczona została jedynie połowa wydatkowanych przez Wnioskodawczynię na ten cel środków pieniężnych tj. w wysokości przypadającej na udział Wnioskodawczyni we współwłasności nieruchomości, którą będzie wykańczać. Oznacza to, że tylko połowa wydatkowanych przez Wnioskodawczynię na wykończenie domu środków będzie mogła być uwzględniona przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania stosownie do udziału, jaki posiada Wnioskodawczyni.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, że jeżeli Wnioskodawczyni włączy środki ze sprzedaży nieruchomości do majątku wspólnego i przeznaczy część pieniędzy na własne cele mieszkaniowe to będzie w tej części zwolniona z zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Od pozostałej części będzie zobowiązana zapłacić 19% podatek dochodowy od osób fizycznych.

Natomiast bez znaczenia jest fakt czy faktury będą wystawione na Wnioskodawczynię, czy jej męża o ile środki finansowe ze sprzedaży darowanej nieruchomości zostaną wniesione do majątku wspólnego.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe, przypominając, że zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.