Czy przychodem ze odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie?

UZASADNIENIE

W dniu 05 marca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16.05.2008 r. w kancelarii Notarialnej został sporządzony akt darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego pomiędzy rodzicami a córką. W akcie podano wartość rynkową lokalu w wysokości 60 000 zł.

Wnioskodawczyni nigdy nie była zameldowana w w/w lokalu na pobyt stały. Dnia 13.06.2008 r. wnioskodawczyni zdecydowała się zamienić w/w lokal mieszkalny na większy z zasobów Urzędu Miasta . W tym celu sporządzono akt notarialny sprzedaży w/w lokalu Panu x zastrzegając jednocześnie, że ?stawiający oświadczają, że sprzedaż przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego następuje w celu uzyskania w zamian prawa najmu do lokalu mieszkalnego należącego do Urzędu Miasta ? (§ 3 ust. 1 aktu notarialnego) jednocześnie zapisano, że ?Justyna G. kwituje odbiór całej kwoty sprzedaży w kwocie 10,00 zł?. W akcie notarialnym podano wartość rynkowa lokalu w wysokości 85 530,00 zł. Lokal, do którego otrzymała (w drodze zamiany) prawo najmu, wynajmowany był wcześniej przez pana x .

Od wyżej wymienionego zdarzenia nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 ust. 4 pkt 6 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z art. 38 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy słuszna jest interpretacja art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychodem do opodatkowania z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, czyli 10,00 zł ...

Wnioskodawczyni uważa, że zgodnie z art. 19 przychodem do opodatkowania z wyżej opisanej sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wartość wyrażona w umowie ? 10,00 zł. Kwota ta odbiega od wartości rynkowej z uzasadnionej przyczyny, którą jest fakt, że sprzedaż przez wnioskodawczynię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego panu x została dokonana tylko i wyłącznie w celu uzyskania w zamian prawa najmu do lokalu mieszkalnego z zasobów Urzędu Miasta (o większym metrażu), którego najemcą był pan x. Fakt ten zapisano w akcie notarialnym, w którym jest również zapis, iż Urząd Miasta wyraża zgodę na tą zamianę. Dodać należy, że wartość rynkowa podana w akcie notarialnym (85 530,00 zł) została oszacowana dla potrzeb kancelarii notarialnej, a wnioskodawczynię nigdy nie otrzymała tej kwoty. Ponadto lokal otrzymany w drodze zamiany posiada dużo wyższy standard i dużo większy metraż.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r.

Następnie ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Niezależnie jednak od powyższego podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, (którego brzmienie nie uległo zmianie w wyniku ww. nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania właściwych zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) i forma prawna jej nabycia.

W przedmiotowej sprawie mamy wiec do czynienia z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., ponieważ Wnioskodawca nabył przedmiotowa nieruchomość w maju 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa sie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.(...) ? art. 19 ust.1 w/w ustawy. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia - art. 19 ust. 3 w/w ustawy.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający - art. 19 ust. 4 w/w ustawy.

We wniosku wnioskodawczyni wskazała, iż cena określona w umowie określona została w kwocie 10,00 zł, a więc zgodnie z powołanymi wyżej przepisami ta wartość stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, na wskazanych wyżej zasadach.

Należy tu zaznaczyć, że przepisy prawa podatkowego wskazują co jest przychodem z odpłatnego zbycia, natomiast nie nakazują stosowania konkretnej ceny zbycia. Cenę zbycia ustalają strony umowy sprzedaży w dowolny sposób.

Jednocześnie Wnioskodawczyni zauważa, iż wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej, lecz w Jej ocenie takie ustalenie ceny ma uzasadnione podstawy.

Odnosząc się do wyjaśnień wnioksodawczyni uzasadniających przyczyny znacznego odbiegania ceny określonej w umowie od ceny rynkowej należy stwierdzić, że weryfikacja wysokości przychodu czy też analiza uzasadnienia takiego stanu nie może być przedmiotem interpretacji. Art. 19 w/w ustawy takie uprawnienie daje tylko organowi podatkowemu w trybie określonym ust. 4 art. 19 i może być jedynie przedmiotem postępowania wymiarowego. Rolą interpretacji jest wyjaśnienie treści przepisu, wskazanie, czy i w jaki sposób będzie miał zastosowanie w stanie faktycznym opisanym we wniosku. Interpretacje nie służą natomiast podważeniu okoliczności składających się na ten stan faktyczny, a do takich należą zasady, na jakich dokonano sprzedaży oraz przyjęte na jej etapie wartości. Tym samym ocena wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie do ich wartości rynkowej nie może być przedmiotem indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Reasumując, stwierdzić należy, że wobec przedstawionych wyżej argumentów stanowisko Wnioskodawcy co do określenia wysokości przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe z zastrzeżeniem, że organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej może określić jego wysokość w wartości rynkowej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.