Jaki podatek Wnioskodawca powinien zapłacić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego: czy od kwoty dochodu (...)

7.10.2014

Jaki podatek Wnioskodawca powinien zapłacić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego: czy od kwoty dochodu 12.500 zł pomniejszonej tylko o koszty materiałów remontowych, czy od kwoty dochodu 12.500 zł pomniejszonej o wszystkie koszty związane ze spłatą długów małżonka (banki, zaległości należności czynszowych po spadkodawcy oraz innych długów)?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) ? Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 4 lipca 2014 r. (data otrzymania 8 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w drodze spadku:

w części dotyczącej uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych na remont mieszkania ? jest prawidłowe,
w pozostałej części ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w drodze spadku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 16 lutego 2012 r. zmarł małżonek Wnioskodawcy. Pozostawił po sobie w spadku długi w postaci niespłaconych kredytów bankowych, zaległości czynszowych, opłat za media oraz mieszkanie po zmarłej 4 lata wcześniej matce, które po jego śmierci musiało być sądownie przepisane na niego, by móc odziedziczyć spadek. Mieszkanie było w stanie ruiny, dlatego też trzeba było przeprowadzić remont.

W dniu 14 sierpnia 2012 r. wyrokiem sądu Wnioskodawca wraz z pozostałymi spadkobiercami odziedziczył spadek tj. mieszkanie (kawalerka 24,4 m² w bloku). Spadkobiercami oprócz Wnioskodawcy jest jeszcze trójka dzieci spadkodawcy z poprzednich małżeństw ? łącznie 4 osoby.

Zaraz po decyzji sądu odezwali się wierzyciele (banki, spółdzielnie, gazownictwo itp.). Spadkobiercy byli zmuszeni regulować wierzytelności jeszcze przed sprzedażą nieruchomości co wiązało się z wieloma kłopotami i wyrzeczeniami z uwagi na sytuację materialną Wnioskodawcy, podeszły wiek oraz stan zdrowia.

W dniu 29 listopada 2013 r. doszło do transakcji sprzedaży mieszkania za kwotę 50.000 zł (część przypadająca na Wnioskodawcę to 12.500 zł).

Wszystkie koszty (długi) jakie poniósł Wnioskodawca to kwota 5.004,34 zł ? reszta, która pozostała to 7.495,66 zł.

Wnioskodawca 28 kwietnia 2014 r. zapłacił należny podatek do urzędu skarbowego w wysokości 19% od sprzedaży nieruchomości od kwoty 12.500 zł pomniejszoną o kwotę materiałów użytych do remontu mieszkania 685,48 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien zapłacić podatek ze sprzedaży od rzeczywistego dochodu pozostałego ze sprzedaży spadku. Wnioskodawca uważa za niesprawiedliwe opodatkowanie od sumy, której nie ma, ponieważ od czynników od niego niezależnych kwota ze sprzedaży jest prawie o połowę niższa. Wnioskodawca zapłacił podatek od kwoty 11.814.52 zł w wysokości 2.245 zł a jego zdaniem powinien zapłacić podatek od rzeczywistej pozostałej kwoty 7.495,66 zł w wysokości 1.424,18 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) ? źródłem przychodu jest ? z zastrzeżeniem ust. 2 ? odpłatne zbycie m.in.:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie ? nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

W myśl bowiem art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) ? spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy, wtedy bowiem następuje nabycie spadku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, jako jeden z czterech spadkobierców, nabył w spadku po małżonku zmarłym 16 lutego 2012 r. udział ¼ w lokalu mieszkalnym. Mieszkanie to zostało sprzedane 29 listopada 2013 r., a więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Tym samym sprzedaż ta stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania ? zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej ? mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. ? od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy ? podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (?) (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy ? za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów ? stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy ? ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości przypadającego na Wnioskodawcę, ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Wnioskodawca wskazał, że spadek po małżonku obejmował nie tylko mieszkanie, w którym nabył udział, ale także długi w postaci niespłaconych kredytów bankowych, zaległości czynszowych, opłat za media oraz mieszkanie. Mieszkanie wymagało również niezbędnego remontu.

Odnosząc te informacje do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu stwierdzić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wprost zasady ustalenia kosztów uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) W przypadku nieruchomości, ich części lub udziałów nabytych nieodpłatnie np. w spadku koszty uzyskania przychodu ustala się zgodnie art. 22 ust. 6d ustawy. W omawianej sprawie koszty uzyskania przychodu winny być zatem ustalone w oparciu o ten przepis. Nabycie w spadku jest zawsze nabyciem nieodpłatnym bez względu na to co składa się na masę spadkową po spadkodawcy.

Jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy ? do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udział w tej nieruchomości.

Kwota długów w postaci niespłaconych kredytów bankowych, zaległości czynszowych, opłat za media oraz mieszkanie nie stanowi żadnej z powyższych kategorii, a zatem nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym. Zauważyć należy, że dług spadkowy jakkolwiek wpływa na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostaje bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości czy udziału w nieruchomości nabytych w drodze spadku. Dług również nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości.

Z samej swej istoty dług nie może pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo dług nie służy nigdy uzyskaniu przychodu, przychód często jest natomiast wydatkowany na spłatę długu, który obciąża spadkobiercę. Niedopuszczalne jest więc twierdzenie Wnioskodawcy, że długi jakie pozostawił po sobie jego małżonek w postaci niespłaconych kredytów bankowych, zaległości czynszowych, opłat za media oraz mieszkanie mogą być dla Wnioskodawcy kosztem uzyskania przychodu. Na Wnioskodawcy ciążył obowiązek spłaty tych długów ponieważ był spadkobiercą małżonka. Musiał je uregulować skoro przyjął spadek. Spłacając zadłużenie małżonka uwolnił się tym samym od zobowiązania jakie na nim ciążyło po przyjęciu spadku. Musiałby je uregulować nawet, gdyby nie sprzedano mieszkania.

Kosztem uzyskania przychodu dla Wnioskodawcy będą natomiast udokumentowane nakłady na mieszkanie, które zwiększyły jego wartość ? w omawianej sprawie wydatki jakie poniósł Wnioskodawca w związku z remontem odziedziczonego po małżonku mieszkania będą stanowiły koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży udziału w tym mieszkaniu i będą pomniejszały przychód uzyskany z jego sprzedaży.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaży udziału w mieszkaniu Wnioskodawca dokonał przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (śmierć spadkodawcy) przychód (tj. 1/4 sumy uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, gdyż taki udział w mieszkania posiadał Wnioskodawca) uzyskany z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawę opodatkowania dla Wnioskodawcy będzie stanowił dochód, którym jest różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu ? w omawianej sprawie kosztami tymi będą tylko udokumentowane nakłady na to mieszkanie tj. wydatki jakie Wnioskodawca poniósł na zakup materiałów użytych do remontu mieszkania.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było więc uznać w całości za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację ? w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie ? w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.