Wartość nieruchomości nabytej w zamian za zwolnienie z długu stanowi koszt uzyskania przychodu, a (...)

UZASADNIENIE

W dniu 04.07.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 25 marca 2009 roku, działając jako osoba prywatna nie prowadząca działalności gospodarczej, Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu mieszkalnego. Nabycie lokalu nastąpiło na mocy zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w celu zwolnienia z długu w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego. Wartość nabytego lokalu ustalono na kwotę 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych). Czynność potwierdzona została aktem notarialnym z dnia 25 marca 2009 roku.

W stosunku do zbywcy lokalu Wnioskodawca posiadał wymagalne roszczenie o zapłatę należności w kwocie 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych) z tytułu wystawionego przez zbywcę weksla własnego opiewającego na sumę wekslową 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych). Zbywca, w trybie art. 453 kodeksu cywilnego, w celu zwolnienia się z wymagalnego zobowiązania, przeniósł na Wnioskodawcę prawo własności lokalu mieszkalnego. Zobowiązanie powstało wskutek nie wypełnienia postanowień umowy o współpracę w zakresie planowanego przedsięwzięcia zawartej ze zbywcą lokalu w roku 2005.

Aktualnie Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Odpłatne zbycie nie nastąpiłoby w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem 5 lat licząc od daty nabycia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży w przyszłości prawa własności opisywanego lokalu mieszkalnego, którego nabycie nastąpiło w celu zwolnienia z długu zbywcy w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca ma prawo obliczając podstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych do zaliczenia w koszty uzyskania przychodów, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kwoty 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych), stanowiącej wartość nabytego w ten sposób lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast art. 22 ust. 6c ustawy stanowi, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Odpłatne zbycie to zbycie rzeczy lub prawa za wynagrodzeniem, przy czym należy podkreślić, że zapłatę ceny sprzedaży można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez zwolnienie z długu czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności. Przeniesienia prawa własności do nieruchomości lub jej części w zamian za umorzenie zobowiązania lub zwolnienie z długu jest więc odpłatnym zbyciem nieruchomości lub jej części, natomiast dla osoby, która w zamian za otrzymanie nieruchomości z tego długu zwalnia bądź dług umarza, jest nabyciem nieruchomości lub części nieruchomości. Zatem ustalając przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wartość nieruchomości nabytej w zamian za zwolnienie z długu stanowić będzie koszt odpłatnego zbycia o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, przy sprzedaży przedmiotowego prawa własności lokalu mieszkalnego, podstawą do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, na które będzie się składała wartość lokalu przejętego w celu zwolnienia z długu, tj. 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych).

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis przytaczanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości upłynie 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości upłynie 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Zauważyć należy, że cytowane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?odpłatne zbycie? oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Należy zauważyć, iż aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy, może również oznaczać uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Termin odpłatne zbycie obejmuje szerszy zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Określenie ?zbycie? odnosi się zatem do wszystkich przypadków przeniesienia własności, bez względu na to, czy nabycie tego prawa następuje pod tytułem odpłatnym czy darmym.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 25 marca 2009 roku, działając jako osoba prywatna nie prowadząca działalności gospodarczej, Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu mieszkalnego. Nabycie lokalu nastąpiło na mocy zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w celu zwolnienia z długu w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego. Wartość nabytego lokalu ustalono na kwotę 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych). Czynność potwierdzona została aktem notarialnym z dnia 25 marca 2009 roku.

Instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia (datio in solutum) została uregulowania w art. 453 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się ze zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Umowa datio in solutum ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne.

Tak więc w przedmiotowej sprawie czynność prawna polegająca na przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy własności nieruchomości, w zamian za zwolnienie dłużnika z długu, stanowi odpłatne nabycie przedmiotowej nieruchomości, bowiem nie następuje pod tytułem darmym. W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego skutek prawny umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego, prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania u dłużnika, ale także powoduje przeniesienie własności nieruchomości na rzecz nowego właściciela ? Wnioskodawcy.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 25 marca 2009 r., w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów. Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r., koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Zatem określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, zamierza sprzedać nieruchomość nabytą w 2009 roku na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, na mocy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w celu zwolnienia z długu w trybie art. 453 kodeksu cywilnego

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że w sytuacji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty nabycia, Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu cenę nabycia nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym.

Końcowo należy dodać, że wartość nieruchomości nabytej w zamian za zwolnienie z długu stanowi koszt uzyskania przychodu, a nie koszt odpłatnego zbycia jak wskazuje Wnioskodawca. Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.