1) W jednym z wynajmowanych budynków zamierzają Państwo wydzielić pomieszczenie na biuro i wyposażyć (...)

Pismem z dnia 15.03.2005 r. (data wpływu do tutejszego Urzędu 17.03.2005 r.) wystąpili Państwo do tutejszego organu podatkowego o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.W myśl art. 14 § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Ze stanu faktycznego wynikającego z pisma wynika, iż jesteście Państwo właścicielami ogrodzonej, zabudowanej posesji w ..., na której znajduje się budynek 3-kondycyjny usługowo - handlowo - mieszkaniowy i budynek pawilonów handlowych. Wszystkie te obiekty przeznaczyli Państwo pod wynajem. Najem jest państwa odrębnym źródłem przychodów nie związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Osobiście sprawują Państwo funkcję administratora.W związku z prowadzonym wynajmem zwrócili się Państwo do tutejszego organu podatkowego z prośbą o udzielenie odpowiedzi w następujących kwestiach:1) W jednym z wynajmowanych budynków zamierzają Państwo wydzielić pomieszczenie na biuro i wyposażyć je w meble biurowe oraz komputer. Czy mogą państwo w całości zakupione wyposażenie oraz komputer, jeżeli ich wartość nie przekroczy 3.500zł, zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z wynajmu ? Czy koszty utrzymania biura tj. energia, woda, podatek od nieruchomości przeliczony na powierzchnię biura itp., można uznać jako koszty uzyskania przychodu z wynajmu ?2) Czy zakup samochodu osobowo - dostawczego, przeznaczonego tylko dla potrzeb wynajmu, po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych zgodnie z art. 22a do 22 n ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będą mogli Państwo amortyzować, a amortyzację zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wraz z bieżącymi kosztami eksploatacji samochodu ?

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zawierciu działając zgodnie z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.

Ordynacja podatkowa (j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60) udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie, o której mowa w wyżej powołanym piśmie. W myśl postanowień art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Z treści przedmiotowego pisma wynika, iż zadeklarowali Państwo rozliczenie najmu zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ad 1) Z treści Państwa zapytania wynika, iż chcą Państwo zakupić meble oraz komputer do wydzielonego pomieszczenia na biuro. Wydzielone biuro będzie służyć Państwu w celu rozreklamowania się i zawierania korzystnych umów najmu. Biuro będzie służyć także Państwu jako miejsce przechowywania dokumentów, spotkań z osobami zainteresowanymi wynajmem oraz jako stały punkt negocjowania i podpisywania umów, rozliczeń finansowych z tytułu wynajmu oraz punkt wystawiania i przekazywania faktur. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zawierciu uprzejmie informuje, iż w odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie art. 22 ust. 1, zgodnie z którym kosztami z tego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym, od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 , poz. 176 ze zm.). Z przepisu tego wynika, iż osiągając przychody z najmu mogą Państwo pomniejszyć je o takie koszty dla których znaleźć można związek przyczynowo - skutkowy między ich poniesieniem a powstaniem lub zwiększeniem przychodu. Kosztem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem wydatek, który ma bezpośredni lub pośredni związek z uzyskiwanym przychodem, a ustawodawca nie wymienił go wśród tych, których nie uważa za koszty. Tak więc dla zaliczenia konkretnego wydatku do kosztów uzyskania przychodów niezbędne jest istnienie związku między wydatkiem a osiągniętym przychodem. Oznacza to, iż podatnik ma możliwość odliczenia do celów podatkowych wszelkich kosztów pod tym jednak warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Ponieważ zakup mebli oraz komputera dotyczy wyposażenia pomieszczenia nie służącego wynajmowi, wydatek z tym związany nie wykazuje związku z przychodem, i jako taki nie może obciążać kosztów uzyskania przychodu najmu. W świetle powyższego do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wydatki tylko z części podlegającej wynajmowi. Kosztami uzyskania przychodu z najmu lub dzierżawy, pod warunkiem że zostały faktycznie poniesione są między innymi: ? koszty administracyjne związane z nieruchomością, ? podatek od nieruchomości ? składki na ubezpieczenie nieruchomości ? wydatki na remonty ? amortyzacja, ? wydatki na zakup niezbędnego wyposażenia, wymaganego przez najemcę określonego w pisemnej umowie, ? koszty wywozu śmieci i innych nieczystości, wody, prądu, ogrzewania, ? koszty obsługi prawnej związanej z zawarciem umowy.

Jak wynika z art. 22 ust. 1 ustawy mają Państwo prawo pomniejszyć przychód z najmu o koszty, których poniesienie jest niezbędne, by powstał przychód.

Zatem kierując się zasadą wyrażoną w art. 22 powołanej ustawy, do kosztów uzyskania przychodu ze źródła jakim jest wynajem lokali zaliczyć można koszty ponoszonych opłat medialnych (np. za energię, gaz, wodę, kanalizację itp.) tylko od powierzchni wynajmowanych, wyliczone proporcjonalnie do ogólnej powierzchni lokali przeznaczonych pod wynajem ( o ile z zawartych umów ciężar ich ponoszenia nie obejmuje najemca). W związku z powyższym zawarte w Państwa piśmie stanowisko dotyczące możliwości zaliczenia w koszty uzyskania przychodu najmu kosztów utrzymania biura tj. energia, woda, podatek od nieruchomości przeliczony na powierzchnię biura, które nie stanowi przedmiotu najmu nie znajduje odzwierciedlenia w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego. Konstrukcja kosztów uzyskania przychodów oparta jest na swoistej klauzuli generalnej, zgodnie z którą podatnik ma możliwość odliczenia do celów podatkowych wszelkich poniesionych kosztów pod warunkiem, że wykaże ich bezpośredni związek z prowadzoną działalnością gospodarczą (w tym przypadku najmem), a poniesienie tych kosztów ma lub może mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. W świetle powyższego poniesione przez Państwa inwestycje mające na celu zakup komputera, mebli biurowych oraz koszty utrzymania powstałego biura będą niewątpliwie stanowić polepszenie Państwa warunków pracy, poprzez utworzenie miejsca do przechowywania dokumentów, stworzenia miejsca spotkań z potencjalnymi najemcami oraz wykorzystanie sprzętu komputerowego, nie będzie jednak miało to bezpośredniego wpływu na osiągane przychody z wynajmowanej części budynku.

Ad 2) Odpowiadając na pytanie czy zakup samochodu osobowo - dostawczego, przeznaczonego tylko dla potrzeb wynajmu, po wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych będą mogli Państwo amortyzować, a amortyzację zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wraz z bieżącymi kosztami eksploatacji samochodu, organ podatkowy w Zawierciu wyjaśnia co następuje: Zgodnie z artykułem 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,2) maszyny, urządzenia i środki transportu,3) inne przedmioty- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzona przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. Wymienione powyżej składniki majątku (z wyjątkiem składników majątkowych, których wartość początkowa nie przekracza 3.500zł) wprowadza się do ewidencji środków trwałych, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania W świetle powyższego zakupiony przez Państwa samochód nie będzie wykorzystywany do działalności gospodarczej i nie będzie oddany do użytkowania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1. W związku z powyższym amortyzacji od ww. samochodu nie mogą Państwo wliczyć do kosztów uzyskania przychodu związanego z wynajmem budynku. Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę według stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku.