1. Czy kwotę podatku naliczonego przy budowie budynku wielolokalowego, w którym część lokali będzie (...)

- czy kwotę podatku naliczonego przy budowie budynku wielolokalowego, w którym część lokali będzie związana z wykonywaniem czynności w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (część przeznaczona na sprzedaż i wynajem lokali), a część lokali przeznaczona będzie do wykonywania zarówno czynności w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i w związku z którymi takie prawo nie przysługuje (część przeznaczona na potrzeby własne podatnika) należy w stosunku do poszczególnych lokali ustalić według klucza określonego w art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24.09.1994 r. o własności lokali?

- czy sposób ustalenia wyodrębnienia kwot podatku naliczonego przypadającego na poszczególne lokale należy stosować również odpowiednio w odniesieniu do udziałów w częściach wspólnych budynku?

Podatnik w ramach swojej działalności dokonuje sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej od podatku. Do sprzedaży opodatkowanej wchodzi m. in. odsprzedaż (refekturowanie) mediów dostarczanych najemcom bloków TBS. W zakres świadczonych przez Spółkę czynności zwolnionych od podatku wchodzi świadczenie usług wynajmowania lokali mieszkalnych na własny rachunek, sprzedaż usług zarządu nieruchomościami. Podatnik realizuje budowę budynku o charakterze mieszkalno-użytkowym i zawarł umowy przedwstępne na sprzedaż lokali mieszkalnych i lokali użytkowych w przedmiotowym budynku. Na mocy zawartych umów nabywcy lokali dokonują zapłaty przedpłat na poczet ceny sprzedaży lokali. Zapłata następuje na podstawie faktur wystawianych przez podatnika. W budynku o którym mowa wyżej podatnik wyodrębni poszczególne lokale, ustanowi ich odrębne prawa własności lokali i przeniesie je na nabywców z tym, że pozostawi na swoje potrzeby dwa lokale użytkowe. Lokale te będą więc wykorzystywane zarówno na potrzeby sprzedaży opodatkowanej jak i sprzedaży zwolnionej od podatku. W związku z faktem, iż faktury za wykonane roboty budowlane są wystawiane za poszczególne etapy robót polegających na budowie budynku, obejmujących zarówno wykonanie lokali przeznaczonych przez podatnika na sprzedaż jak i lokali na potrzeby własne, koniecznym jest ustalenie jaka część podatku naliczonego od wydatków na wybudowanie budynku jest związana z wykonywaniem czynności dających prawo do odliczenia podatku naliczonego a jaka z czynnościami związanymi zarówno ze sprzedażą zwolnioną jak i czynnościami dającymi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Podatnik nie dokonał jeszcze zawarcia umów przedwstępnych sprzedaży na część lokali użytkowych, które w razie niepowodzenia ich sprzedaży po wybudowaniu budynku, zostaną przeznaczone na wynajem, a więc na wykonywanie czynności opodatkowanych.

Stanowisko podatnika zwarte w przedmiotowym wniosku jest następujące: ?art. 56 ust. 1 ustawy (zdaniem urzędu chodzi o art. 86 ust. 1), stanowi, iż w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi o którym mowa w art. 15, służy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniami które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie. W myśl art. 90 ustawy - w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. W tym konkretnym przypadku oznacza to zdaniem podatnika, iż winien on wyodrębnić kwoty podatku naliczonego związane z nabyciem lokali przeznaczonych na sprzedaż i wynajem oraz kwoty podatku naliczonego związane z nabyciem lokali na potrzeby własne tj. związane zarówno z czynnościami w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Wyodrębnienie tych kwot z ogólnej kwoty podatku naliczonego z faktur wystawionych przez wykonawcę robót za wybudowanie budynku, w którym położone są lokale (które to faktury wystawiane są za poszczególne etapy robót nie zaś za wybudowanie poszczególnych lokali) winno nastąpić według klucza określonego w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Ten sam sposób ustalenia kwot podatku należnego winien mieć również zastosowanie do obliczenia kwot wydatków poniesionych na wybudowanie części wspólnych budynku. (...) Kwoty podatku związanego zarówno z czynnościami w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje będą przez podatnika rozliczane tzw. strukturą (art. 90 ust. 2 i następne)?.

Organ podatkowy po zapoznaniu się z sytuacją przedstawioną we wniosku stwierdził, co następuje:

Jednostka wykonując swoją działalność deklaruje zarówno czynności podlegające opodatkowaniu jak i czynności zwolnione z podatku od towarów i usług. Powołany przez podatnika art. 3 ust. 1?3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) wskazuje:

1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) ? w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 , przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Natomiast art. 90 ust. 1 wskazuje, że w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. W niniejszej sytuacji podatnik wskazuje, że jest możliwe wyodrębnienie kwot podatku naliczonego związanego z budową lokali służących wykonywaniu czynności opodatkowanych oraz kwot podatku naliczonego związanych zarówno z czynnościami w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego, jak i czynnościami w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Zdaniem organu podatkowego podatnik może w tym celu wykorzystać wyliczenia dokonane w oparciu o klucz wskazany w przepisie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokalu. Jednocześnie ten sam sposób może zostać zastosowany do obliczenia kwot wydatków poniesionych na wybudowanie części wspólnych budynku. Należy jednak wskazać, że w sytuacji gdy nie jest możliwe wyodrębnienie kwot podatku związanych z czynnościami opodatkowanymi lub związanych z czynnościami nieopodatkowanymi, wówczas podatnik może skorzystać z odliczenia proporcjonalnego wskazanego w przepisie art. 90 ust. 2 i następne.