darowizna, zapis windykacyjny, umowa dożywocia-co lepsze?

Moi rodzice posiadają wspólnie:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (pow. 72m2, obecna wartość ok. 216.000) oraz
- działkę rekreacyjną (pow.10 ar, wartość 100.000).

Zameldowani są tam od ok 20 lat, tak samo jak i ja, a mieszkanie zostało wykupione od spółdzielni ok. 10 lat temu.
Rodzice chcieliby przekazać to mieszkanie wyłącznie mi, natomiast działka miałaby zostać podzielona między mnie i dwójkę mojego rodzeństwa, czyli każde z nas otrzymałoby po ich śmierci 1/3 wartości działki.

Wraz z rodzicami zastanawiamy się nad:
- darowizną ze służebnością mieszkania,
- zapisem/testamentem windykacyjnym lub
-umową dożywocia.

Chciałabym się dowiedzieć, która z tych opcji będzie dla mnie najkorzystniejsza pod względem finansowym, chodzi mi głównie o kwestię zachowku względem rodzeństwa oraz ewentualnych podatków i opłat notarialnych.

Bez względu na formę przekazania mieszkania, działka w testamencie zawsze będzie do podziału na całą trójkę spadkobierców, w tym i mnie. Opcja wydziedziczenia czy zrzeczenia się prawa do dziedziczenia przez moje rodzeństwo nie wchodzi w grę.

Czy w przypadku darowizny rodzeństwo będzie się domagać pełnego zachowku, z uwzględnieniem mieszkania i działki łącznie , czy będzie to tylko uzupełnienie zachowku? jaki będzie przybliżony koszt tego zachowku ? ile będzie to kosztowało u notariusza?

Jeśli zdecydujemy się na zapis windykacyjny to również będę zobowiązana do wypłaty zachowku? ile on wyniesie? Czy rodzice mogą zaznaczyć, że mieszkanie które mi zapiszą zapisem windykacyjnym będzie wyłączone ze schedy spadkowej? czy zachowek będzie wtedy niższy?

Rodzice mają również możliwość zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na odrębną własność lokalu, czy jest to konieczne do umowy dożywocia? Czy w tym przypadku również jestem zobowiązana do wypłaty zachowku? Jaka będzie wysokość podatku? Czy moi rodzice również muszą zapłacić jakiś podatek, czy może są z niego zwolnieni w związku z tym, że nabyli własność lokalową więcej niż 5 lat temu? Jestem mężatką, czy zgoda męża jest wymagana do podpisania tej umowy?

Ostatnie pytanie dotyczy tego czy mieszkanie będzie stanowić majątek wspólny (mój i męża) czy osobisty? Nie mamy podpisanej rozdzielności majątkowej.

Bardzo proszę o szczegółową odpowiedź, najlepiej z wyliczeniami kosztów. Jeśli mają Państwo inną propozycję rozwiązania tej sprawy, bardzo proszę o jej przedstawienie.